[摘要] 日前，佛山日报开展的新就业大学生住房需求调查显示，82%的人同意政府应该为新就业大学毕业生提供公租房。大学生们需求的背后是对稳定生活的渴望，对城市公共产品的迫切诉求。
日前，佛山日报开展的新就业大学生住房需求调查显示，82%的人同意政府应该为新就业大学毕业生提供公租房。大学生们需求的背后是对稳定生活的渴望，对城市公共产品的迫切诉求。
面对新就业大学生对公租房的期待，公租房究竟该由谁来主导建设？资金从何而来？又该怎样来管理？这些问题亟待破解。而从各地建设公租房的经验来看，需要政府担起“父亲”的责任，做好全面的制度设计。
无奈的共识：“住别人的房子”
在距离保利香槟建筑工地大约500米的地方，一栋从外表看是普通民居的6层自建房里，蛰居着一群年轻工人。他们大多是本科生，作为工厂储备的人才，幸运地获得了每两人共享一间20多平方米的住房的“福利”。
在与这并不遥远的石湾榴苑路，一群“榴苑路上的住客和过客”也是在通体灰白色的自建房里生活和工作。附近的陶瓷公司吸引了大量大学毕业生租住村民的房产。可每当听说谁家锁被撬，谁家被洗劫一空时，他们总不免怨愤地叫嚷着“离开”。
沈子泳是其中一名大学毕业生。去年7月份毕业后他来到佛山工作。他的公司为了留住人才，从前年才开始解决本科以上员工的住宿问题。公司出面与房东签订租房合同，沈子泳还可以拿到公司每月400块的“房补”，每月的房租也只有310块，条件是沈子泳不得不与别人合住一间房子。
沈子泳与工友两人同住在一间20多平方米的房子里。除多了一个卫生间外，其他的几乎与大学的住宿状况一模一样。本期待工作后有大改变的沈子泳，显得有点无可奈何。他房间朝北的窗户，被他用公司生产的薄膜封住，以阻挡冬天的寒风。不过在气温较低的深夜，沈子泳还是会被冻醒。
“毕竟不用自己出钱。”沈子泳甩了甩公司的房补留存单，自嘲地说。
住在榴苑路上的阿湾就没有那么“幸运”。她必须自己付房租，同时要与另外两个人“共享”一个卧室。她说，在这里住的人十个有九个租房，而且很多是大学生。租房的不安全感总是让她揪心，“怕小偷光顾，怕被剪掉网线，怕房东不再续签”，不敢花心思装扮房间，不敢往房子里买贵重物品。与周边的人一样，这些焦虑已经成为阿湾生活中的一部分。
阿湾的生活折射了大部分新就业大学生的真实情况。佛山日报的“新就业大学毕业生住房需求调查”显示，26.6%的人通过房屋中介或自己租赁到私房，住在单位宿舍的人也是同等比例。两人以上共同居住的有87.6%，而一个人住的只有12.4%。
可以说，住“别人的房子”和“同住一片屋檐下”是大部分大学毕业生的无奈选择，租房是新就业大学生解决住房问题的主要途径。“租房现象的普遍其实说明公租房还是很有市场潜力。”广州大学房地产研究所所长陈琳说。
“住房不仅仅是你个人的问题，对你的社会地位、尊严和归属感都有影响。”阿湾说，“如果总是租房，那么这座城市的任何福利你都享受不到。”
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“新就业人员住房需求”调查结果显示，46.1%的人希望房子能给自己提供一个稳定的住所，让自己能够在城市更好地“成长”。而据广东省省情调研中心的一份“2011佛山政府公共服务公众评价”调研也表明，在公共卫生、公共教育、生活保障和住房保障等八项基本公共服务中，住房保障的满意度。住房保障成为政府必须改进的基本公共服务。
公租房客：城市福利不宜户籍论
“新就业大学毕业生住房需求调查”显示，有82%的人同意政府应该为新就业大学毕业生提供公租房。“公租房应成为缓解新就业大学毕业生阶段性住房支付不足，改善他们处于住房“夹心层”尴尬位置的良方。”陈琳说。
“可公租房如果只简单解决我们的住房问题，不解决与房子相关的福利，建公租房真的有必要吗？”阿湾对公租房的成效显得信心不足。“建套间还是建单间？是与不熟悉的人一起住，还是有选择性地居住？”她觉得公租房首先要保证不能让“危险”的人进来。住公租房的大学生不应是城市的客人，应与购房者享有同等的城市福利。
沈子泳说，房子与福利有关，如果建了公租房，那就不再应该以“户籍论英雄”，每个人都可以享受到公租房小区的卫生、教育资源。他认为公租房本来是给新就业大学毕业生家的感觉，是以套房为主。“一个人住，可以保证有个人空间。”而阿湾认为公租房不仅是满足物质需求，更要满足人的精神需求。公租房的样式应该是多样的，有单间也要有套间，“单间虽然有自己的空间，但却往往阻碍你与别人的交往；套间虽然有时显得很乱，有点不安全，可却给你提供更多的社交生活。”
在程恩富看来，公租房的建设要根据城市的经济实力和居民的收入状况，划分为若干个档次，分别在建筑面积、建设成本和舒适程度上有所差别。例如，可划分为40、70、100平方米等建筑面积。此外，小套型的公租房在设计上应该考虑将来可以打通，由两套小套型住房变成大套型住房，以便适应将来居住条件改善的需要。
陈琳表示，公租房产品在设计上应该迎合新就业大学生的需要。“空间可以小，比如15平方米，但要设计合理，满足基本的需求。”她认为合住才是公租房的主要模式，解决他们的住房压力之外，既可以保证他们之间的交往，也有利于社区文化的形成。
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公租房必须由政府主导
而在谁建设公租房这个问题上，亦是众说纷纭。住建部表示，公租房房源可以通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集；第二可以在工人较为集中的地方引导各类投资主体和社会力量建设公租房。
从生活稳定的角度来讲，程恩富表示，重庆的公租房建设路径值得学习。2010年，重庆市力推公租房，并将保障性住房并轨为统一的公租房住房体系。在重庆的主城区一、二环线之间规划的21个公共租赁房住房建设区域全部采用集中建设的方式，公租房小区的配套也十分齐全。而对公租房开发主体的选择上，重庆挑选的都是市属的八大投资公司，它们作为重庆市公租房的业主代表政府享有住房的所有权。
王亚梅是在昭信集团工作了一年的研究生，住在单位提供的宿舍里。的确，政府可以鼓励企业建设公租房，但她担心的是，一旦企业拥有公租房的分配处置权后，是否意味着大学生就成了公租房的依附，企业会不会任意用公租房当“筹码”来限制大学生的选择自由？
广州大学房地产研究所所长陈琳表示，政府必须得承担公租房建设的主导责任。其实，这也是许多城市发展公租房的基本经验。如果过度依赖企业建设，会改变公租房的公益性。譬如，企业有可能将公租房作为福利计入员工的工资。企业如果这样做，实际上是员工个人花钱购买了公共产品服务，这背离了公租房的初衷。
谁举起资金的“哑铃”？
公租房建设，背后是强大的资金压力。有学者担心，公租房即使建起来了，政府也没有钱偿还、维持。
“公租房建设资金的主要来源应该是国家财政、租金的收入、商品房土地出让金和商业土地出让金。”程恩富说，根据重庆的模式，以及所竣工的项目来看，公租房永远“姓公”而不是出售，其建设资金和后续维修资金等都能有保证。
而为解决公共组屋的资金问题，新加坡实行中央公积金制度，对公共住房的开发和住房消费提供信贷支持。与中央公积金制度相配套的是强制性的土地征用制度，保障了公共组屋对大量土地资源的需求。此外，还推行分级提供公共住房补贴制度，对于购房，政府采取“分级补贴法”，如我国实行家电“以旧换新”政策一样，新加坡还鼓励“小屋换大屋”。
“公租房存在资金压力是不言而喻的，它需要大笔的前期资金投入，而且资金回笼也是很漫长的过程。”市住房和城乡建设局相关负责人介绍，我市解决公租房资金的主要途径是国家补助、土地出让、公积金贷款、镇街财政投入以及部分企业资金。“今年我市的公租房建设将进入主体施工阶段，资金压力将会更大。”
据悉，北京市计划在“十二五”期间将建设30万套公租房，在公租房建设融资方面，北京去年专门成立了保障房投资中心。而成立投资中心的原因是为了发挥财政资金的放大效应，充分吸引社会资金参与，起到四两拨千斤的作用。
公租房困局：管比建更难
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹不久前表示，如何管好已建成的大量保障房，地方政府面临的挑战比建设环节还要大。
“建房子不难，难得是分配、运营和退出。”市住房和城乡建设局相关负责人表示，由于诚信体系并不完善，以及保障性住房相关法律法规的缺乏，公租房的管理和运营在某种程度上缺乏约束。
而根据重庆的经验，公租房小区实行“管人管房相结合”的社区化管理，社区居委会负责对承租人进行管理，而房管机构负责对公租房进行管理。并成立由社区委员会、房管机构、派出所、住户代表共同组成的小区管理委员会，负责小区的社会管理工作。对于公租房的维修，重庆市计划从租金中提取维修资金，由社会化的物业管理公司负责。
去年10月，北京一人才公租房小区爆出有承租者出租公租房。为了防止类似事件的发生，北京建立长效机制，让房管部门联合派出所、物业管理公司和员工所在单位，共同组成联合监管组，来监督承租人的转租行为。
“公租房的管理是对各级政府的巨大考验，填漏补缺式的应急管理方法显然不行，还得需要制度层面的设计。”市住房和城乡建设局的相关负责人表示，去年我市出台的公租房管理办法在公租房的分配、运营以及退出等内容上还需要细化。
香港公屋的健康发展有赖于其严密的立法，制定了《房屋条例》。建立完善的管理制度也是香港公屋成功的原因之一，保障政策制定民主、保障公屋申请的公平性。
最厉害的是莫过于严厉的惩罚措施，为减少滥用公屋的行为，香港特区政府建立了完善的惩处条例和退出条例。根据惩处及退出条例，对于滥用公屋者，除了需要接受法律惩处外，还必须即时退出公屋。
他山之石
在“狮城”新加坡主要是通过公共组屋建设计划，由政府主导，建设公共住房，供应给广大的雇员阶层。有大约88%的新加坡家庭居住在公共组屋内。新加坡建屋发展局负责公共房屋的全盘事务。它有房屋规划、分配、出售、租赁等职能。目前新加坡大约85%的居民居住在政府组屋。公共房屋有九成家庭是购买了组屋的房权，因此只有较少部分家庭是租住在政府公共房屋。
香港“公屋”却又是另一种模式，现行香港公共房屋包括廉租屋、居屋和房委会下辖的临时房屋三个类别，前两者占公共房屋总数的90%，主要由政府建设，出租给低收入居民。在公屋投入使用前，周边的交通设施网络和配套游乐设施都会准备就绪。因此，许多公屋坐落在偏僻地区，周边交通设施却是相当完善。
香港房屋委员会是香港公共房屋的统筹和负责机构。早年的公共房屋历史上，香港政府不仅免费提供土地，还提供大量资金支持公屋建设。后来，香港政府不再给公屋建设注入资金，只是提供免费土地。香港房委会因此也改为自负盈亏的机构。
当今世界发展的经验表明，单靠市场无法解决社会问题。而在一些重要领域，比如房屋，政府介入相当必要。
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