9成城市房价环涨 调控还会再发力?佛山很淡定

信息时报  作者：田禾  2013-06-24 08:57

[摘要] 目前，北京已提高了预售门槛，并有传言称将会研究出台管理办法，对精装拆分等进行规范。可以说，北京等城市已初见调控细化的端倪，但就佛山而言，暂时还是置身事外，没有任何跟进和细化的趋势。业内人士也表示，佛山的调控已非常严格，“可以说没有什么继续收紧调控的空间。”

楼市热度不减，根据国家统计局发布的数据，5月70个大中城市中，有九成城市的房价环比上涨。有专家认为，下半年房地产调控再次加码的预期增强，未来各地或将通过更严格的市场监管措施来引导市场预期。

而目前，北京已提高了预售门槛，并有传言称将会研究出台管理办法，对精装拆分等进行规范。可以说，北京等城市已初见调控细化的端倪，但就佛山而言，暂时还是置身事外，没有任何跟进和细化的趋势。业内人士也表示，佛山的调控已非常严格，“可以说没有什么继续收紧调控的空间。”

目前佛山房地产市场刚需唱主角，整体比较健康。信息时报记者 田禾 摄

提高预售门槛

广东暂未实施也无细化方案

6月15日，北京市住建委下发通知，进一步提高商业、办公和大户型商品住房预售许可门槛，明确了颁发预售许可证前的楼层进度。按照通知，“地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。”

可以说，这个政策的出台并非特别严苛，但却在坊间形成一种印象——政府还会用多种手段来规范和调控房地产市场。据了解，住建委对此新规的解读是：将大大缩短开发商融资的时间，起到倒逼开发商更多投资建设适合刚需的中小套型的普通住宅。但事实上，开发商普遍认为此举“不痛不痒”，并不能起到“倒逼”的作用，更多的作用在于给市场一个信号而已。

回到佛山市场来说，记者了解到，佛山的预售门槛比北京要高很多。按照规定，“七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含本数）的商品房项目，已完成三分之二结构工程。”而此前也有媒体比较过各个城市的预售制度，整个广东省的预售制度都是较为严苛的。

虽然已较为严苛，但要再提高预售门槛，也不是不可能。6月3日，佛山市住房和城乡建设管理局在网上发布了《佛山市住房建设规划（2011～2015）规划文本（初稿）》，其中就明确提出：“严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定，有条件的地区可适当提高商品房预售门槛。”据了解，此话原文来自于广东省的“国五条”细则中，但直到目前，广东未有城市提高预售门槛，佛山也暂无任何细化方案。

规范“精装拆分”

佛山精装房仍处于起步阶段

近日有媒体报道称，对于目前北京盛行的“精装拆分”模式，住建委正在调研了解相关情况，或将研究出台一些管理办法，对精装拆分进行规范。

所谓精装拆分，是指精装楼盘预售价格与装修价格相分离的策略，以毛坯房价格申报，过建委预售红线后，在实际销售中，单算装修款的“曲线加价”模式。按照这种模式，购房者通常需要和开发商签订两份合同，一份购房合同和一份装修合同。而值得玩味的是，在北京“限价”的背景下，购房价格可能会远远低于实际成交价格，而这个“差价”则将体现在装修合同上，动辄5000元/平方米的“装修标准”比比皆是。

对于购房者来说，分开两个合同会减少一些税费，降低首付费用。所以这个模式还是被大部分购房者接受了，但房屋的实际成交价格仍在不断攀升，也触动了政府调控的“底线”。

不过，佛山目前精装房都仍处于起步阶段，这样的“精装拆分”的模式还暂时未见踪影，更无从提起规范动作。但一秀地产董事长李海青向记者表示，长远来看，佛山的精装房还是会越来越多，这种“精装拆分”模式也有可能被本地开发商所“学习”。

据了解，目前佛山的精装房普遍装修标准不高，大部分在1500元/平方米的市场价格左右，而一些装修标准较高的项目则显得比较尴尬——购房者往往会先入为主认为房价过高。譬如千灯湖的全新盘景裕豪园，其装修标准可见一斑，但14000元/平方米的均价让购房者纷纷忘却了其3000元/平方米的装修标准，而与周边的毛坯房相比，得出“房价太高”的结论。对此，一位开发商也表示，这种看起来“不太合理”的状况，可能也会倒逼开发商实施“精装拆分”的手段。

“限售”高价房

房价稳定 佛山暂时无需限售

进入4月以后，北京、上海、广州等城市都已在实施“限价”，即通过执行商品房预售价格网上申报制度等措施，将售价过高的一手房挡在预售门槛之外。在执行这一政策后，广州的房价数据非常漂亮，但被业内称为是“人为的数据”。

据了解，通过预售制度进行“限价”或是“限售”，实际上是在调控中比较常见的方式，让一些高价楼盘暂时离开市场，“合理价格”的楼盘唱主角，成交均价也会显得比较理性。而业内人士也透露，这样的手段不会明确发布，多是口头约谈或是直接不给预售证的方式。

不过，此前佛山市住房和城乡建设管理局副局长林振汉在“对话民生”的栏目中则直言不讳。在提到“国五条”中“要求各地提高商品房预售门槛，引导房地产开发企业理性定价”时，林振汉特别指出，“这是‘国五条’给我们的一把尚方宝剑，就是对一些楼盘、一些项目房价过高的，可以不批准预售，现在北京、上海都已相继实行了。”而这也是佛山住建局相关负责人首次在公开场合提及这一措施。

事实上，这一措施在公开提出前，也曾是佛山房地产市场存在过的“潜规则”。2011年“限购”后，南海一高端楼盘就曾被约谈过，也成为当时业内津津乐道的“新闻”。但到了今年，佛山房地产市场明显回暖，市场产品刚需化的发展，虽然多个一线城市再次“限售”，佛山市场仍然淡定。

佛山市住建局有了这把“尚方宝剑”，为何却从未执行过？业内认为，这是因为今年佛山的调控任务非常轻松。从前几个月的成交数据来看，佛山的房价一直比较稳定，甚至稳中有降。业内人士表示，佛山的购房者很理性，对于高端项目的观望期往往比较长，不需要限售，高端、高价的产品也去货很慢。

公积金政策

下月起公积金贷款额度提高

从去年年初开始，住建部提出要实施差别化信贷后，各个城市就开始调整公积金相关政策，而提高公积金额度就成为大部分城市的选择。其中，珠海的公积金贷款额度直接“”，由原来的15万元贷款上限调整至30万元。

而佛山的公积金贷款额度从2009年开始，就调整成为26万元，此前也曾被众多业内人士认为这个额度并不能满足如今的房价需求。

不过，从下月开始，对于缴存住房公积金的职工，个人申请公积金贷款可达30万元。6月6日，佛山市住房公积金管理中心在网上发布《关于实行差别化贷款及修订住房公积金抵押贷款办法的通知》，其中最为重要的一点即是“缴存住房公积金足二年（24个月），且在贷款申请审核前3个月依时足额缴存住房公积金的职工，贷款额度个人不超过30万元。”

虽然额度仅仅是提高了4万元的额度，与珠海的“”相比没那么“震撼”，但业内人士普遍认为这是一个很好的信号。房地产行业协会副会长骆仪克就曾表示，2009年开始佛山的房价不断上涨，但公积金的贷款额度却始终没有调整，“上调非常合理，可适当减轻购房者尤其是刚需群体的供楼负担。”

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