[摘要] 一直看似固若金汤的一线城市也“失守”了，上半年新房成交量同比普遍下滑三四成，萎缩幅度甚至超过了二三线城市，房价终见松动。而素以稳健著称的顺德楼市，上半年新房成交套数同比下降27.26%，近期更是有不少楼盘加入降价行列。
核心提示
一直看似固若金汤的一线城市也“失守”了，上半年新房成交量同比普遍下滑三四成，萎缩幅度甚至超过了二三线城市，房价终见松动。而素以稳健著称的顺德楼市，上半年新房成交套数同比下降27.26%，近期更是有不少楼盘加入降价行列。时间过半，仅4家房企做到“任务过半”，大部分房企面对年度销售目标的压力。因此，业内流传这样的说法：房价绷不住了，大规模降价潮将现。
楼市未来走势果真如此吗？顺德楼市也会随大势而变？下半年楼市会用什么手段降价？如果普降时代来临，你准备好了吗？
降价原因
市场进入下行周期 库存积压新货“打架”
国家统计局数据显示，楼市成交低迷，库存屡创新高，去化指标持续恶化，投资增速和新开工面积增速同时放缓，新房价格下降城市增多至55个，创下30个月以来的新高，市场进入下行周期基本已成定局。
顺德楼市上半年新房销售同样陷入滞销状态，各大楼盘开盘销售率低，大部分房企业绩下滑明显，而对应的则是购房者观望情绪日渐浓厚。据本报联合顺德新闻网做的《下半年，您会在顺德买房吗？》置业调查，有超过5成市民处于观望状态，静待更佳的购房时机。
顺德商品房交易信息网数据显示，上半年顺德新房成交9324套，同比下降27.26%。而根据合富辉煌的数据，截至6月30日，顺德新房余货达25947套，按照上半年的月均去化速度，顺德大约需要18个月消化当前库存。而下半年预计新增供应可达12812套，余货加新货合计可售货量将突破38000套。从新增供应片区来看，大良东区与新城区是供应的主阵地，区域竞争压力不容小觑，包括有招商公园1872、嘉信·嘉兆台、龙湖·春江名城、碧桂园·钻石湾、顺德绿地中心、新世界·东汇名家、华侨城等不下10个纯新盘。
预计，顺德楼市下半年在新盘新货的带动下，市场热度有所恢复，但银行信贷政策收紧依然是成交受阻的重要原因。虽然，央行早在两个月前向商业银行喊话：“不许停止个人购房贷款”，但效果并不明显，顺德房贷利率目前还维持高位。对此，业内普遍认为，大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，全面下调首套房贷利率的概率不大。在银行信贷紧缩的市场背景下，大型房企“以价换量”的行为可能促使整个区域楼盘作出适度的价格调整。
价格调查
顺德多楼盘特价揽客 降价手段含蓄但多样
面对持续下行的交易数据，市场对于未来的房价走势普遍有保守性预期。据了解，在房价失守的城市中，一直被认为是“保值高地”的北上广深4个一线城市也没能幸免，6月份广州紧随深圳、上海之后加入降价行列。而一直显得很“淡定”的顺德楼市，终于在7月份，一场由保利、敏捷、雅居乐等大开发商引领的“特价促销”风暴席卷全城。据记者踩盘发现，购房者因此纷纷呈现“我伙惊呆”状，感叹道：“终于感受到房价下跌了！”
据悉，就在上周末，大良东区标杆项目敏捷·畔海御峰打出“7900元/平方米”的惊艳价推出4、5座新品，网签销售均价为10000元/平方米左右，该价格低于片区销售均价，开售当天即热销8成，引发购房者一轮哄抢。对比该项目此前的销售均价（14000元/平方米）则有接近30%的降幅；而新城区保利中环广场面向指定行业推出特价单位，售价调整至7500~9500元/平方米，该区其他楼盘均价普遍达12000元/平方米，凸显性价比优势。顺德商品房销售数据反映，目前由大开发商引领的“以价换量”效果十分明显，凡一步到位降价的楼盘即可迅速撬动需求，主导区域市场。
从记者监测的顺德重点在售项目来看，进入7月份，各大房企降价意欲明显增强，降价楼盘增多，降价幅度普遍超过10%，尤其是顺德中心城区与乐从、陈村、北滘组成的北部片区价格调整已比较充分，均以成本价或接近成本价出售。其中，乐从雅居乐花园全线降价20%，现时销售均价低至8510元/平方米，但该项目贵为2009年顺德地王，楼面地价已达3454元/平方米；敏捷·畔海御峰实时销售均价为10151元/平方米，同样贵为地王级项目，楼面地价接近4000元/平方米。
然而，对比万科、雅居乐、保利、敏捷等大开发商一步到位的直接降价，目前大部分楼盘还是采取相对含蓄的降价促销策略，包括有“零首付”、从“1万抵3万”变“1万抵5万”、购房折上折等加大优惠力度的形式、送N年物业管理费等等。
后市走势
价格呈结构性波动 整体价格保持平稳
“从个盘促销到大开发商促销，再到多盘促销”，这是房价下调的惯有轨迹。根据目前的市场表现，顺德楼市已进入大开发促销这个阶段，预计未来跟风降价的楼盘会逐渐增多，降价范围有望延伸，而降价幅度则视具体项目而定。
为此，记者就未来价格走势、开发商推货与购房者买房时机等问题，采访了多位业内专家。他们普遍认为，市场正在酝酿更大规模的降价潮，但此轮价格调整时间不会太长，将于第四季度触底企稳。
更大幅度、更大范围的降价潮或将爆发
上半年总体成交不旺，个别楼盘（万科、保利、雅居乐）调价后取得较好的销售业绩，还未调价下半年的楼盘将会跟风。目前，中小开发商资金压力很大，有些项目已经好几个月滞销了。下半年将迎来更大幅度、更大范围的降价潮。
但由于受到多城市限购令放松的消息影响，预计开发商不会全线降价，会以团购、限量优惠单位等形式出现。而最后降幅也因应具体项目情况而定，有些已经降价了5%~6%可能还会调价，如像雅居乐降价幅度20%~30%就难以再降了，总体房价应该在第四季度企稳。建议新项目低开高走，波产品不要追高价格，着重于吸纳客户，引起市场关注。下半年是买房好时机，购房者不妨看准心宜楼盘，对比周边楼盘，价格降到一定幅度就可以入手，比如10%的降幅。
至于银根放松机会不大，仅仅比上半年好一点。中央对此将会以“微调”为主，此前央行实施了两次定向准降为符合条件的商业银行释放2000亿元左右的资金。但是这些资金不会直接针对房地产，更多于偏向农业、集体经济领域，流向房地产的比例不大。
合富辉煌市场部主任廖德源：部分楼盘价格回到2012年
降价潮已经开始了，目前有部分楼盘价格已回到2012年，是以接近成本价出售，未来在这些大型开发商的带动下，片区其他楼盘一般都会跟风降价，而一些纯新盘估计也会以保守价开盘。预计，这一波降价潮将持续4~5个月，第四季度价格触底企稳。事实上，顺德市场相对于其他城市还是比较健康、稳健的，库存不算太高，只要开发商肯让利，以市场接受的价格销售就能撬动刚需。
因此，建议开发商推货不要追价，随行就市，先活跃项目的成交热度，以保量为主。而对于购房者，市场将会陆续涌现笋盘笋价，看到合适的，就可以出手。
方圆地产首席分析师邓浩志：
今年是最近10年 第四次购房时机
未来降价范围会扩大，但降价幅度不会扩大，意思就是以前未降价的楼盘未来很可能会加入降价行列，而降价幅度普遍会在10%~15%之间。目前市场价格已经是底部，预计一线城市会率先于9月份回暖，而像佛山这类二线城市则会延后两个月左右。
对于购房者而言，今年将是最近10年第四次购房时机，一是开发商让利，二是相信未来中央会适度放松首套房贷款政策。对于开发商，也应把握时机随行就市，先走量，稳住资金链。
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