[摘要] 在9月30日发布的房贷新政尘埃落定已逾半月,市场喜忧参半,这次力度超乎业界预期的松绑限贷政策,有购房市民表示,在知己知彼的情况下,才能淘到优质的房源。
在9月30日发布的房贷新政尘埃落定已逾半月,市场喜忧参半,这次力度超乎业界预期的松绑限贷政策,有购房市民表示,在知己知彼的情况下,才能淘到优质的房源。
1 如何理解房贷新政?
A 放松首套房认定标准
政策:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行金融机构执行首套房贷款政策。
点评:在房贷新政落地之前,各银行普遍执行的是“认房又认贷”标准,即认定首套房要查询住建委房屋登记和央行征信两个系统,客户过往购买过的房屋即使是一次性付款没有申请贷款,在购买第二套房申请贷款时也不能享受首套房优惠;此外,即使客户当前名下无房,但只要在征信系统里有贷款记录,再次购房也不能享受首套房待遇。
而这次文件明确将“认房又认贷”放松至“认贷不认房”,比预期的“认房不认贷”还要宽松。如果客户以往贷款已结清,哪怕名下还有一套房,也可以享受首套房的优惠待遇。以佛山为例,如果客户已结清贷款,名下还有一套房,以往是按二套房对待,首付比例六成,利率为基准的1.1倍。新政执行后,这样的客户只须首付三成,利率在理论上可享受7折,也就是基准利率。
简而言之,首套房贷款首付三成,贷款利率7折;名下已有1套房,还清贷款再买可以按首套算再贷款;名下已有2套房,还清贷款再买可以申请贷款,贷款首付和利率由银行审核决定。
B 对三套房房贷解禁
政策:在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
点评: 目前,城市只有北上广深四个一线城市还未解除限购,这意味着,其他城市购买二套或者二套以上的住房,都有可能享受首套房贷的三成首付和7折利率优惠。
此外,此前无论贷款是否还清,第三套房都无法从银行获得贷款。而此次通知称,所有城市购买二套或购买二套以上放贷已还清的家庭,明确可以购房。
对于限购令没有开放的城市,3套及以上住房还是无法购买,但对于放开限购的佛山,每人仅凭本地身份证就可以购买2套房,一个本地三口之家就可以购买6套房。
C 贷款利率7折
政策:对贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
点评:此前新快报记者采访时有银行工作人员表示,银行不可能执行7折的首套房贷利率。目前,5年以上基准利率是6.55%,7折后只有4.585%,而现在5年期定存利率是4.75%,不少银行还上浮10%,达到5.225%,已经明显出现倒挂。“如果打7折,就是做亏本生意,因此可能性非常小。”有银行人士这样表示。而根据央行和银监会发布的通知,利率将会有一定幅度下调,调至9折甚至8.5折的可能性较大。
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