[摘要] 在9月30日发布的房贷新政尘埃落定已逾半月,市场喜忧参半,这次力度超乎业界预期的松绑限贷政策,有购房市民表示,在知己知彼的情况下,才能淘到优质的房源。
在9月30日发布的房贷新政尘埃落定已逾半月,市场喜忧参半,这次力度超乎业界预期的松绑限贷政策,有购房市民表示,在知己知彼的情况下,才能淘到优质的房源。
1 如何理解房贷新政?
A 放松首套房认定标准
政策:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行金融机构执行首套房贷款政策。
点评:在房贷新政落地之前,各银行普遍执行的是“认房又认贷”标准,即认定首套房要查询住建委房屋登记和央行征信两个系统,客户过往购买过的房屋即使是一次性付款没有申请贷款,在购买第二套房申请贷款时也不能享受首套房优惠;此外,即使客户当前名下无房,但只要在征信系统里有贷款记录,再次购房也不能享受首套房待遇。
而这次文件明确将“认房又认贷”放松至“认贷不认房”,比预期的“认房不认贷”还要宽松。如果客户以往贷款已结清,哪怕名下还有一套房,也可以享受首套房的优惠待遇。以佛山为例,如果客户已结清贷款,名下还有一套房,以往是按二套房对待,首付比例六成,利率为基准的1.1倍。新政执行后,这样的客户只须首付三成,利率在理论上可享受7折,也就是基准利率。
简而言之,首套房贷款首付三成,贷款利率7折;名下已有1套房,还清贷款再买可以按首套算再贷款;名下已有2套房,还清贷款再买可以申请贷款,贷款首付和利率由银行审核决定。
B 对三套房房贷解禁
政策:在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
点评: 目前,城市只有北上广深四个一线城市还未解除限购,这意味着,其他城市购买二套或者二套以上的住房,都有可能享受首套房贷的三成首付和7折利率优惠。
此外,此前无论贷款是否还清,第三套房都无法从银行获得贷款。而此次通知称,所有城市购买二套或购买二套以上放贷已还清的家庭,明确可以购房。
对于限购令没有开放的城市,3套及以上住房还是无法购买,但对于放开限购的佛山,每人仅凭本地身份证就可以购买2套房,一个本地三口之家就可以购买6套房。
C 贷款利率7折
政策:对贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
点评:此前新快报记者采访时有银行工作人员表示,银行不可能执行7折的首套房贷利率。目前,5年以上基准利率是6.55%,7折后只有4.585%,而现在5年期定存利率是4.75%,不少银行还上浮10%,达到5.225%,已经明显出现倒挂。“如果打7折,就是做亏本生意,因此可能性非常小。”有银行人士这样表示。而根据央行和银监会发布的通知,利率将会有一定幅度下调,调至9折甚至8.5折的可能性较大。
2 新政能减轻多大压力?
贷款百万元可省约10万元
对想买二套改善型住房的人群来说,新政无疑将大大减轻其购房资金压力。以佛山市禅城区9月成交均价9727.32元/㎡计算,假定二套改善型住房购房者想购买140㎡的户型住宅,总价即为136万元,根据旧政,须首付6成82万元,根据新政,“房贷还清再买算首套”,只须首付三成41万元,相比旧政减轻了 41万元的首付款压力。
而如果同样以贷款100万元、期限20年计算,执行基准利率的本息合计为179.6万元;按照上浮10%之后的利率计算本息合计则为189.1万元,相差9.5万元。也就是说,第二套住房购买人还清贷款后,再申请房贷,比此前可以省9.5万元,而且贷得多省得多。
3 是否提前还贷?
理财经理:没必要
各大银行已经认定只要贷款结清再买房的话就可以算首套,这对苦于手头资金不够的改善型购房者来说是个利好,最近来银行预约提前还贷的市民有所增加。也有部分市民咨询理财经理,该不该提前把房贷还了。广发银行佛山分行理财经理陈继礼告诉新快报记者,原先享受7折利率的贷款不必急于还款。“之前有市民享受7折利率4.585%,而现在5年期定存利率是4.75%,与其将这部分闲置资金拿去还贷,还不如拿去买银行理财产品或者投资货币基金,目前有很多理财产品利率都超过5%了。”陈继礼认为,如果投资率高于贷款利率,则没有必要选择提前还贷。
另外,记者了解到等额本金还款超过5年期限的这部分人群也没有必要提前还贷。因为,等额本金还款已经超过5年,贷款早期还款中大部分为利息,超过5年再提前还款,还掉的基本为本金。所以从资金利用的角度来看,可以考虑其他投资渠道,特别是年率超过银行房贷利率的渠道。
佛山情况 部分银行执行新政
记者近日以购房者身份致电包括各大银行,包括“四大行”、光大、招商、中信在内的7家银行已经确认执行房贷新政,不过首套房7折利率仍几无可能。建行、农行、招商、兴业等银行已经可以实现首付三成和并且执行基准利率,但“跟银行有合作的楼盘才能拿到这个优惠”。
中行、工行、农行等首套房贷款利率依然是上浮5%或以上。光大银行的优质客户可以享受9.5折利率优惠,汇丰银行合作楼盘可享受9.8折优惠。
同时,各大银行反映,首套房贷7折利率可能性不大,可能打8.5折。而且即便是8.5折,银行也基本没钱赚。大部分银行都表示,放款都要1-2个月时间。二套房方面,银行普遍要求首付6成,利率上调5%-20%不等。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
