[摘要] 房企高价拿地，虽非本意，但既决心拿下，必有其操盘，运作之力。
房企高价拿地，虽非本意，但既决心拿下，必有其操盘，运作之力。
今年的土地市场是惊喜不断的一年，土地一拍，必出地王，不断冲击着人们眼球。每一次拍卖现场，人头攒动;每一次拍卖落锤，人们唏嘘不已，感叹“面粉价已远远超过面包价”，质疑未来上市房屋要卖价多少才能回本。反过来看，地价如此之高，房企为何还争抢呢?是单纯的看好北京，不惜重金购地吗?对此，我们对房企疯狂拿地的原因进行梳理。
2015年房企已形成回归一线城市的趋势，一方面是一线城市如北京房价高企，销售额对企业贡献度远高于二三线城市。北京的销售额相当于6-15个二三线城市;另一方面，二三线城市高库存带来高风险。据中原地产研究部统计数据，一线城市，如北京库存消化周期为10个月，二三线城市分化较为严重，如青岛和西安去化周期达22个月，但也有相对较好一些的，如厦门和武汉去化周期在12个月左右。另据统计，近6年累计购地与销售比数据显示：一线城市土地供应有所改善，购地销售比上升至1.04，二线及三四线城市土地存量仍较大，购地销售比均高于1.3，有部分城市超过2，存在着供大于求的压力。
原因二：土地稀缺，房企以后一宗地心理抢购
经过十几年土地开发，北京四环内土地已基本开发完毕，土地郊区化发展越来越远，土地资源有限性愈发凸显。另外，从宏观层面分析，2015年国有建设用地供应思路主要是减量发展，在存量中求发展，积极盘活闲置低效存量建设用地，这将是未来土地市场的新常态。6月初国土资源部表态：北京、上海、广州等在内的14 个城市的开发边界划定工作将于2015年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。在土地稀缺的状况下，房企普遍用战略思维考虑，在一些目前拥有项目的区域以高价拿地，其实是有利于规模效应发展，有助于成本摊薄，且具有区域资源垄断性。因此，在一些热点板块一旦有土地供应，房企普遍以抓住后一根稻草的心理进行抢购。
原因三：开发商地价评判标准不同，放眼全北京
从 2015年土地市场成交地王来看，其楼面地价已远超当前区域在售新盘价和二手房价，据了解，目前房企在拿地前计算预期可承受楼面地价时，原有考虑因素有红线外交通、配套、业态、规划、园林、产业发展等，红线内如开间、进深、临街、竖线、自然条件等因素仍然是房企的对比标准，但楼面地价并不完全按照地块所在区域的当前二手房或新房售价进行推算，而将评判视角进行扩散，可比项目放眼于全北京。如8月31日方兴与中铁联合体以楼面价超5万元/平米拿下石榴庄项目，目前周边在售德贤公馆均价为4.8万元/平米。
9 月2日和9日，孙河两宗地又以超高价被保利+首开联合体和懋源分别成交，楼面价均超5.2万元/平米。而区域在售的中粮瑞府均价6.6万元/平米。如果评价标准按当前区域价格折算，孙河地块是不具备拿地条件。但孙河与石榴庄相对比，无论是区域位置、环境、景观、区域内豪宅氛围等都优于石榴庄，因此，石榴庄以5万元/平米楼面价拿下后，再来预估孙河的楼面地价，超过5万元/平米已然是可承受范围了。
原因四：房企赢利点计算方式多元化
随着土地价格的不断刷新，楼面地价直逼当前区域房价，企业利润面临巨大挑战。如果按照旧有利润计算方式，拿地注定是亏损。但实际情况是，在当前市场发展情况下，房企赢利计算方式发生变化，从单一的关注因素，向其链条上下游延展。
目前地价高企，导致成本增加，但对于上市房企来讲，通过金融和资本运作，可以把土地作为标的发债、发信托基金等，也能变换途径。另外，上市房企的高调拿地，对股价上涨也有助推作用，从股市中获取高回报，来弥补地价带来的高成本。可见，在目前房地产市场环境下，房企的与成本的计算方式在悄然发生着变化，更加多元化，金融资本正在改变着房企的盈利结构。
综上，房企高价拿地，虽非本意，但既决心拿下，必有其操盘，运作之力。
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