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去库存仍是今年主旋律?

广日  作者:陈昕宇   2016-02-22 08:31

[摘要] 央行、银监会2月1日下发的文件,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。而对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,则从此前首付4成调整至3成。

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央行、银监会2月1日下发的文件,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点。而对于拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,则从此前首付4成调整至3成。

上周,在春节后工作日,佛山楼市也领到新春假期后封“开门利市”。截至目前,已有工行、中行、建行、招行、中信等多家银行,在节后对佛山首套房和二套房首付优惠政策进行了落地。个人房贷一直是银行业内的优质资产,个人房贷的风险率较低,银行配合意愿较高,这是新政迅速落地的一个重要背景。

楼价快速上涨几率并不大

“开门利市”刚派完,上周末又传来消息,财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》,自今日起,将首套房面积为140平方米以上的,从3%减至按1.5%的税率征收契税;二套房契税则从3%降为1%~2%不等。

对于购房者而言,这一优惠政策是更为“真金白银”的利好。举例来说,在佛山要买一套改善性住房,如果在90平方米以内,如果总价在200万元,在过去需要交纳6万元契税、现在新政策后只需要缴纳2万元。如果面积在90平方米以上,则以前需要缴纳6万元,新政后只需要4万元。

两项政策佛山均因为属于非限购城市而能够受惠。派送两轮礼包后,也不禁让刚需购房者担心,佛山楼市是否会一路上涨?从数据指标来看,快速上涨的几率实际并不大。这样判断首先一个重要指标是基于佛山楼市的库存量

得益于各项楼市刺激政策的带动,佛山2015年实现快速去库存,成交量突破1431万平方米,创下历史新高。根据佛山中原地产统计,截至2015年年底,佛山全市住宅库存约为996万平方米,按照去年的销售速度,大约需要消化8.5个月。

而具体到5区而言,各区的消化周期均不相同,南海区库存量约337万平方米,消化周期6.3个月,禅城区库存量125万平方米,消化周期8.2个月,顺德区的库存量282万平方米,消化周期8.5个月,三水、高明的消化周期偏长,约14.5个月。

中介机构指出,今年佛山楼市新增供应量约850万平方米,与去年相1200多万平方米的增量相比,供应量有所减缓。但在多项利好政策的刺激下,今年佛山楼市库存压力有望会比去年小。但总体看,去库存仍然是今年佛山市场的主旋律。

刚需仍视为楼市的“稳定器”

另一个指标是从房地产开发投资占GDP的比例来看,佛山这一指标比较平稳,从2000年的8%升至2014年的11%,但对比同期整体从5%升至15%,佛山楼市整体投资和销售应属于较为健康状态。因此佛山的房地产投资增速在2015年前11个月仍能保持11%的稳定增长。

无论是首付的调低还是房地产契税优惠新政,均属于楼市的“供给侧”改革,想撬动的,应该是首次购房者和二套房的改善型置业者。因此笔者走访也发现,银行此次对首付2成的优惠,也均设置了“贷款购买的住房面积需在建筑面积144平方米以下”的前提条件,这正好是佛山界定普通住房标准的“分界点”。

实际上对于佛山楼市而言,这个刚过去的周末,还有隐藏的第三个大礼包,那就是深入推进广佛同城化获国务院批复。未来在广佛一体化的区域发展战略下,广州与佛山之间的轨道交通将愈加方便,房地产潜在需求可以视为佛山楼市的“稳定器”。

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