[摘要] 今年以来,佛山房地产市场交易活跃,如何规避交易陷阱成为市民关心的话题。日前,佛山中院首次发布《2014-2015年度房地产审判白皮书》(下称《白皮书》),对买卖合同纠纷、物业合同纠纷、居间合同纠纷等交易环节进行披露。
今年以来，佛山房地产市场交易活跃，如何规避交易陷阱成为市民关心的话题。日前，佛山中院首次发布《2014-2015年度房地产审判白皮书》（下称《白皮书》），对买卖合同纠纷、物业合同纠纷、居间合同纠纷等交易环节进行披露。
新政成合同纠纷新因素
据《白皮书》 透露，2014至2015年，佛山中院共受理各类房地产纠纷案件2857件，涉及金额18.3448亿元。其中，2015年案件受理数较2014年微升1.62%。
从案件类型上看，房地产纠纷主要集中于商品房买卖及房屋租赁传统领域，其中2014年商品房买卖合同纠纷和租赁合同纠纷案件数合计占比64.92%，而2015年也占比58.75%。
“有买房人因对相关政策不了解，在签订合同后，发现自己不能获得预期的按揭贷款额度或者不能办理产权过户手续的情形，也有为了规避房价下跌造成的预期损失，以新政影响为由拒绝继续履行合同的情形。”两年间，房地产新政的影响也在诉讼中开始显现。同时，还有大量因实体商铺经营难以为继而引起的商铺租赁纠纷案，其中典型的如佛山市盈投置业有限公司诉广州友谊集团股份有限公司租赁合同纠纷案。
“2014年，佛山中院审结各类房地产纠纷案件1209件，以调解方式结案或以当事人撤诉方式结案的比例只有14.89%；2015年审结1299件，以上述方式结案的比例仅有10.78%。”佛山中院民三庭庭长刘建红表示，这反映出佛山中院房地产审判工作在上诉案件数量居高不下的同时，案件的调解、撤诉率未能有效提高，表明当事人之间因利益巨大、矛盾尖锐，难以调和。
纠纷源于缺乏风险意识
据佛山中院的审理实践表明，多数房地产纠纷的产生都与诉讼当事人缺乏足够的风险控制意识和契约精神缺失有关。尤其是在一系列限购限贷政策发布后，一些购房者或对政策及相关流程缺乏了解，或过于依赖或轻信房地产中介和开发商销售人员，在盲目购房后遂出现纠纷。
一方面，房地产企业大多以销售业绩为导向，忽视了对销售环节的风险管理与控制。如很多业主在购买房屋时普遍存在各种“代签”行为，一旦房价偏离自身预期，部分业主就以“合同非本人签字”为由主张合同无效。
另一方面，商品房销售人员在房屋销售过程中作出具有一定诱导性且具有极大不确定性的承诺，如无原则地承诺所售楼盘与样板房同等质量、同样设计甚至比样板房更加优异等，或提供尚不具有确定性的配套交通设施、市政设施的规划效果图等，或无条件承诺可以帮助购房人在不符合限购限贷政策情况下购房或办理银行按揭手续等，此后却因承诺无法兑现而导致产生诉讼纠纷。
佛山中院副院长黄学军表示，佛山中院下一步将积极主动地与公安机关、消委会、人民调解委员会、房地产行业协会等部门和组织加强工作沟通与配合，整合各方积极力量，以非诉讼的协商方式共同化解各类房地产领域的纠纷。
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