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除了卖楼 开发商还能干啥?齐齐转型服务运营商

珠江商报   2016-11-04 07:28

[摘要] 以前,房地产业被定性为“暴利行业”。但在今天,轻松赚钱的“ 时代”已经结束,房地产业进入“白银时代”。

以前,房地产业被定性为“暴利行业”。但在今天,轻松赚钱的“ 时代”已经结束,房地产业进入“白银时代”。如何在白银时代生存、开发商应如何转型……成为众房企重点讨论问题。对于转型,当下较为一致的观点是开发商转型服务运营商,除了做好前期卖楼,还要做好收楼后的服务运营,如:将社区商业变成长期。当下,顺德的社区商业存在售后管理、业态规划等问题,为此,记者本周考察了社区商业运营较为成熟的番禺祈福商业。

顺德社区

顺德社区还得“接地气”

顺德大型楼盘、小型楼盘通常会设置规模不一的商业社区。商业社区开发商自持的较少,出售的较多,售后一般由物业把控业态布局。但顺德的商业社区常常被业主诟病“不接地气”。

社区商业的业权分开发商自持和小业主产权。开发商自持如嘉信城市广场内的嘉信康年酒店,小业主产权的商业就如我们日常所见的业态较为零散的商铺。商业社区在顺德并非新鲜事物,但是如何做好运营服务则是近年顺德业内的热门话题。顺德不乏大型的商业社区,社区内设置五星级酒店、大型超市、茶楼食肆、商业街、电影院等,为楼盘业主以及所属区域居民提供便利的消费服务。但也有业主反映楼盘的配套商业还是“不接地气”。

家住新城区的邓女士已经退休,“买菜煮饭”的重任自然落到她身上。邓女士常吐槽:“住在新城区,买棵葱都要搭城巴去。”邓女士每天早上八九点就要出门,搭城巴到华盖市场买菜。记者了解到,新城区已经引入不少生鲜类门店,日常需要的肉类蔬菜都能买到,为何邓女士舍近求远?邓女士表示,家里有五口人,每餐得准备四五个菜。生鲜类门店铺租很贵,导致农产品价格也偏贵。有些生鲜店的农产品大部分是贵价货、进口货,但一般家庭不需要每餐都吃大餐。只会在家庭聚餐需要煮一两味大菜的时候才到生鲜店买进口货。而新城区 的市场价格也较贵,宁愿坐车到华盖市场购物。

记者了解到,这类吐槽社区商业“不接地气”的情况并不少见。例如:大良东区的楼盘底层商铺多数是出售较多,业态受市场影响较大。楼盘初步入住时,底商多数为家装建材店铺、房地产中介门店。入住业主逐渐增加,才轮转为日常的士多店、服装店、餐饮店等。近年,生鲜物流兴起,大良东区引入品珍鲜活、英农等“高大上”生鲜门店或者以农产品为主营商品的超市,为区域业主提供国内外农产品,也弥补社区商业的业态缺失。大良东区还有现代街市,但街市内档口并非全部租满。而市民追捧的“价廉物美”传统肉菜市场还在老城区。

有业内人士表示,顺德楼盘底商或者社区商业,一般以出售为主,小业主持有产权开发商的操控性相对减弱,对社区的服务运营暂时比较薄弱。这样商业街或社区的业态布局受小业主影响,小业主购买商铺成本较大,这就决定了引入商家为中 的,基本不会引入较为低端的肉菜市场、针头线脑的小商店。

他山之石

社区运营关键:自持社区主营店业态规划“接地气”

针对顺德楼盘社区存在的各种问题,本周一《顺德楼市》记者考察了有“中国 村”美誉的祈福新村,主要参观了祈福名都今年开业的商业社区。发现祈福自持了商业社区的主营店,规划业态也比较贴近业主生活。

据了解,祈福新村是祈福集团的经典巨作,以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国 村”的美誉。祈福新村自1991年开建占地7500亩,常住人口达10万多人,业主20多万人。配套方面拥有3所高素质 、按国家三甲标准建造的祈福医院、4间国际星级标准的酒店、4个大型主题俱乐部、7个大小不一的会所等,如“卫星城市”。祈福名都是祈福新村距离 7号线近的组团,今年,该组团的商业社区开业。

房企自持主营商业

祈福名都的商业社区 为两层设计,一层是祈福肉菜市场,二层是祈福超市,两者为商业社区的主营店。主营店的两翼为临街商铺。祈福超市的售货员表示,市场和超市都属于开发商的,以前在祈福车站 ,现在旧超市重建成洋房,所以搬到祈福名都里面,主要为祈福新村业主提供消费、购物服务。

祈福肉菜市场像“迷你版”的大良观光市场,“麻雀虽小五脏俱全”,合计二十多个档口,划分了水果区、蔬菜区、面食区、豆制品区、生鲜肉类区、熟食区、特色食品区等,此外设置了干货店、花店、进口生鲜店、参茸海味店等,还有衣服修改店、配匙店,这类容易被“忽略”但“接地气”小店铺。销售的农产品除了本地农产品外,还有进口农产品,属于中高档次。农产品的价格与大良、伦教的大型肉菜市场相近,市场的入口用LED屏滚动公示当日菜价。肉菜市场现场环境干净、整洁,记者到达时间大约11点,现场消费人群不太密集,消费人群多数是祈福业主。二楼的祈福超市也走中高档路线,国内外商品均有,也划分了小部分区域设置面包区、生鲜区、鲜花区、奶制品区,还设置了家居用品区。祈福名都正门 是祈福的 、幼儿园,后面是祈福医院,加上业主群体,人流相对集中,所以临街商铺实现满铺开业。临街商铺的业态受市场需求影响较大,有各类餐厅、衣服店、文具店等。

由于商业社区业态布局比较完善,基本能满足业主日常消费需求。有业内人士表示,开发商自持商业,就能很好地把控业态布局,控制租金成本,让业态更加贴近业主日常生活,有利于楼盘、品牌保值,开发商也能实现长期受益。当然,开发商运营商业社区,也要求开发商拥有很强的商业招商资源、管理运营体系。

智能系统引入社区

在参观过程中,记者留意到,除了业态布局外,祈福的商业社区引入智能系统,同时提供免费送货上门服务。一间水果店的销售人员表示,只要消费满58元,就能送货到祈福新村里面。祈福超市的售货员也表示,若消费200元就能免费送货上门。

超市售货员还贴心地介绍,祈福设置了“一万响”APP,这款APP类似网上商城。业主可通过APP下单购物,超市接到订单后,在指定时间送货上门。记者在市场入口展示板上了解到,“一万响”除了APP,还有微信公众号,还能实现“停车缴费”。停车缴费还能“银联卡闪付”。记者离开的时候体验了微信缴车费,但由于记者 次使用,所以在停车场出口要停留了几使用微信公众号。除了自助缴车费外,记者发现肉菜市场的档口旁边挂着二维码,能实现微信支付,业主基本上带上手机就能消费。

在临街商铺上,有一间“祈福家居服务”门店,这是祈福的物业 。与一般的物业 不同的是,祈福家居服务提供复印、打字、打印、扫描等服务,同时提供家政、保养、维修、园艺、装修、灭虫等家居服务。门店内,设计成板房,为业主展现装修效果。

总体来说,祈福名都的商业社区之所以成功,重点在于业态布局既能“接地气”,又能满足业主改善生活的消费需求。免费送货上门、网上商城等配套服务,进一步方便业主实现日常消费。运营商业社区是开发商转型服务运营商的体现之一。

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