房天下 >资讯中心 > 市场 > 正文

楼市凛冬已至 房企"钱紧"债多嗅到危险气息

中国房地产网   2017-12-24 07:48

[摘要] 随着楼市进入新一轮市场调整期,将导致更多的中小房企退出或被收购。

在境内融资环境收紧的逾一年后,开发商们似乎嗅到了危险的气息。临近年底,不少房企都在忙着“找钱”。其中参设产业基金成为房企的一种另类融资方式。

12月19日,万科披露了两单参加设立产业基金的公告,这应该是万科年内的第六次参投动作。

据中国房地产报记者不完全统计,今年以来,万科、招商蛇口、阳光城、龙湖地产、碧桂园等房企都不约而同将“触角”伸向参投产业基金领域,基金募集规模从50亿元到100亿元不等。

业内人士分析称,参投产业基金可以看作是房企的另类融资模式,也是房企借此谋求转型或者多元化发展的一个信号。过去房企搞基金主要为房地产开发项目融资,现在参投基金转向了与产业相关,既带有融资的属性,为发现及并购优质标的创造条件,同时也在为企业今后的转型发展谋篇布局。

事实上,从2016年下半年开始,房地产企业的各融资渠道均受到全面限制,银行开发贷、公司债、信托、私募等均一一收紧,且利率高企。在这种情况下,房地产企业蓦然回首,发现自己突然进入了一个房地产的资金严重不足的时代,原先依靠杠杆融资实现房地产跨越式大发展的模式,在如今的情况下已变得难以为继,房地产企业的资金寒冬似乎已经来临了。

百余家房企融资破万亿元

面对销售放缓的市场环境与越来越窄的融资路径,抓紧一切机会融资成为房企们现在最迫切的需求。

据监测数据统计显示,2017年前个11月,108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%,占2016年融资总量的90%,预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。

该机构认为,2017年全年房企融资总量并未出现明显下滑,究其原因,主要是部分龙头企业融资力度较大所致,比如中国恒大、阳光城等企业。另外,其余超半数企业融资总量较2016年出现大幅下降,这意味着,在融资环境日益收紧的情况下,中小房企可能面临资金危局。

2016年11月份至今,境内融资环境收紧已逾一年,融资端不再能给满足房企扩张欲望输足够的血,收入端销售规模虽创下新高,但急于补仓的房企拿着回流的现金大肆收购,希望入库低成本的土地储备,账上已不再有趴着的“闲钱”。

于是,房企们纷纷求助代价较高的海外融资、房地产信托、私募甚至部分房企重启永续债。房企的融资方式也越来越多元化,尤其是资产证券化,招商蛇口高达260亿元的资产证券化式融资通过了。

但不管是借道境外融资,还是回流到信托渠道融资,这些钱并不便宜。这些不便宜的钱终将成为侵蚀房企利润的黑洞。

房地产调控年遇到偿债高峰期迫近,压力可以想象。2018年,将是这样的一年。

穆迪的数据显示,定于明年到期的债券和期权有近一半来自中国前五大开发商。这些债务来自于之前货币政策宽松且信贷成本较低时候,开发商为支付大笔拿地款而欠下的债务。

而中小型开发商债务负担更高。根据市场研究公司Granite Peak Advisory的数据,云南城投置业股份有限公司的净负债是息税前利润的57倍。上海阳光城集团股份有限公司为逾23倍。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,房企开始尝试其他渠道融资,但是相对企业来说,仍然是杯水车薪。虽然非传统渠道能解决部分资金问题,但是融资成本高。随着房地产调控的进行,限购限贷之后,大多数房企仍然资金紧张,尤其是之前拿了不少高价地的企业,将面临资金链压力。

融资多元,成本抬升,房企“钱紧”债多

随着房地产市场升温,去杠杆、防风险的金融监管政策趋严,房企融资环境再度收窄。受此影响,房企融资工具结构发生变化,借道境外举债成为房企缓解资金压力的主要方式,信托融资和发行永续债也开始走向台前。

据统计显示,2017年108家房企境外发债合计人民币高达1993亿元,占总融资额约两成,而2016年全年仅合计约人民币626亿元。如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。

与此同时,随着国内信贷环境的进一步收紧,公司债门槛持续升高。据统计,2017年前11月房地产企业公司债融资总规模为422亿元,较2016年全年大幅下降91%。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为,近一年来,很多房地产企业都选择海外融资这一吸纳资金的方式,但是随着美联储加息缩表、美国政府减税等一系列政策的实施,中国企业海外融资的成本不断上升,海外融资不再是一个好的选择。对于中国房地产企业来说,面对着资产荒的困局,的解决方式无疑就是资产证券化。

9月12日,保利地产设立首单商业物业CMBS,发行规模35.30亿元,基础资产为广州两栋商业地产。

招商蛇口则将CMBS应用于长租公寓。12月1日,其首单储架式长租公 寓CMBS获深交所审议通过,发行规模60亿元。

以CMBS、REITs为代表的资产证券化正在成为房地产企业的重要融资方式。

纵观近几年房企规模化发展路径可以看出,盲目追求“规模化”发展,不注重有质量的增长,确实会让房企面临“温水煮青蛙”式慢慢死的风险,但眼下的窘境是,投 资者和资本并不会给房企时间去玩商业模式的创新。毕竟,规模上一个台阶,意味着一家房企有大量货值,这些土地储备是企业获取资金和更多资源的“发展砝码”,也是投 资者和资本青睐的筹码。

鉴于这一发展模式,开发商不得不举债扩张,尤其在城市化率逐渐提升,新房增量市场规模稳定的天花板下,房企为了守住自己的市场份额,不得不大笔举债去扩充规模。

所以出现了今年前11个月,房企境外融资规模达到2553亿元,占融资总额的25%,较2016年全年上升11个百分点,重新成为了房企的重要融资手段。

但事实上“美国减税、美元加息”,对国内已经处于逐步降温的楼市来讲是“利空”。国内房企境外债务尤其是美元债务成本进一步上升,运营风险增加。

“从108家典型房企在境外发债、公司债及中期票据上的融资成本来看,2017年新增融资成本均有所上升。”分析师指出,2017年1-11月108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%,与2016年全年相比,分别增加1.34、1.03及1.20个百分点。这主要是因为2015年、2016年国内融资环境较为宽松,融资成本也相对较低。但从2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩,融资成本也不断被抬高。

张宏伟认为,“美国减税+美元加息”后,国内资本继续外流,这样的叠加因素将加速中国楼市进入调整期。随着2017年-2018年楼市进入新一轮市场调整期,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产行业或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会,部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注佛山特价房官微

有专业有态度有房源有优惠

文明上网理性发言精彩评论

亲,登陆后才可发表评论哦~,立即登录

发布 已输入0/200

相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com