[摘要] 试点发行房地产投资信托基金(REITs)是落实有关部门“房住不炒”和租售并举的重要手段 。
让“笨重”的房地产企业“轻”起来，让“静止”的房租“动”起来，让资产“活”起来，是发展住房租赁资产证券化市场的初衷。近日，中国证监会、住房城乡建设部在总结前期工作的基础上，联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，促进住房租赁市场发展。
《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件，主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。同时，《通知》明确了优先和重点支持领域，包括大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域等，还完善了住房租赁资产证券化的工作程序、加强住房租赁资产证券化的监督管理、要营造良好政策环境等。
资产证券化是以基础资产未来的资金收入为偿付保证，通过一系列包装设计，变成了市场中可以交易的有价证券。住房租赁资产证券化是以住房租赁相关资产为底层资产发行的有价证券。通俗地说，发行住房租赁资产证券化产品能够帮助发行者提前锁定，防止因租金价格变动等因素带来损失，而且帮助发行人提前回收流动性、降低融资成本。
Wind资讯显示，2017年中国类REITs（房地产投资信托基金）市场快速增长，发行规模增长显著。国内共发行16单类REITs产品，发行总额约380亿元，较2016年增长156.10%。据测算，目前中国房屋租赁市场规模为1.1万亿元，2025年将增长到2.9万亿元，到2030年将超4万亿元。
川财证券研究员徐伟平表示，《通知》重点指出要试点发行房地产投资信托基金（REITs），这是落实有关部门“房住不炒”和租售并举的重要手段。未来一段时间内，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。在此过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等都将逐一落实，住房租赁REITs也将作为金融支持手段得到长效推动和实施。
天弘基金子公司——天弘创新资产证券化部发布的《2017年我国企业资产证券化市场概况》显示，2005年到2017年期间，企业ABS产品共发行1084单。其中，2017年商业地产类产品发行量占企业ABS发行总量的9.80%。
鹏华基金国际业务部总经理尤柏年认为，我国长期以来的房地产开发模式，主要是拿地、开发和销售（或运营）模式。特别是商业地产的开发往往以长期租赁获取租金形式实现，资本沉淀大，开发商是典型的重资产运营模式。REITs的出现，无疑将搬走压在开发企业肩上“库存高”与“融资难”这两座大山，REITs作为除了股权债权基金等融资方式的一种补充，开拓了一种新的融资渠道。开发商可以等商业项目运营成熟后，通过出售、分散和打包设立REITs，并在公开市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，从而实现资金快速回笼。当然，房企也可持有部分REITs份额，从而同时享受分红和物业，这将促使房企向轻资产转型。
尤柏年说，在养老基金投资的大类资产中，股票虽然率较高，但短期波动风险大；拥有较低风险的固定资产长期水平又较低；REITs的和风险特征居于二者之间，能给养老保险基金带来长期稳健回报。REITs产品流动性好，公募发行认购门槛低，且有专业投资机构管理，可以引导部分民间资金配置在优质、现金流稳定的商业地产上，增加居民投资渠道，减少对住宅物业的过度投机。
“不过，目前发展住房租赁行业证券化还要注意几方面风险。”中诚信证券评估有限公司结构融资部高级分析师郑凯文认为，当前市场主要存在资产率与市场融资利率水平存在一定差距、上游业主违约风险、住房租赁资产的权利负担、运营商道德风险、行业政策法律合规风险、租赁期限问题等风险，在后续发展住房租赁资产证券化过程中要注意防控这些风险。
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