深圳楼市变脸
调控措施已让深圳楼市由热变冷，调控成效明显
在疯狂与崩溃之间，往往只有一线之差。今年上半年的深圳楼市无疑是疯狂的，如此多的不可理喻因素充斥其间，如此多的非理性表现贯穿始末。越来越多的人说“看不懂”；越来越多的人抱怨“买不起”；越来越多的人认为“不知道未来还会怎样”……
至少在2007年的7月份之前，深圳楼市足以让人“心惊胆跳”。房价呈几何数字的增长，抛开那些“众说纷纭”的各种统计数字不说，相信每一个在深圳生活的人，都能清晰感受到身边出售物业的价格，仿佛在某种“魔力”号召下一般的暴涨，当众多其他城市因为月均房价每平方米涨一两千元而“大惊小怪”时，此时的深圳，无数在售物业、新入市楼盘正在上演每天每平米涨1000元，待购者仍然蜂拥而至的“奇迹”。
于是政府调控组合措施不期而至，楼市很快变脸，由热变冷。虽然这巨大的反差也许让人不适应，但为了楼市的健康，这也许是的办法。
房价:由疯涨到阴跌
“万元城”形容深圳已经过时，历经上半年楼市高温后的，深圳完全有理由升级为“两万元城”。2007年，深圳房价同比涨幅连续5个月维持在10％的高位，领跑。5月全市成交均价每平方米14223元，当地房价半年来累计翻一倍。
截至到目前，深圳关内已经很难找到均价低于1.8万元／平米的普通住宅，关外的这一数字也在今年达到了1.2万元／平米以上，低于1万元／平米的房子，只能在松岗、沙井这样的地方找到；而3万元／平米已经成为众多豪宅片区的“起价”，相比“汤臣一品”的高调亮相，深圳的“天价”房无疑要低调得多，上半年在南山接连出现售价在10万元／平米以上的高层住宅，让人“瞠目结舌”。为何是在深圳？为何深圳房价“领涨”？
世联董事长陈劲松把其归功于深圳的现代企业，“深圳企业群的成长和走势，尤其是现代市场竞争企业，民营企业的成长和走势，是这个城市的重要特征”，他眼中的深商效应，间接促涨了深圳房价。有开发商认为，还是供求关系的根本原因，“关内土地几乎为零，关外城中村改造方案迟迟无法确定，自然导致供应上不去。”深圳市社科院城市运营中心主任 燕则称，这是膨胀的人口压力带来的资源压力，“深圳是最没有住房基础的城市，从这个角度讲，解决房地产问题要和解决深圳的人口问题联系在一起。”然而，更多的媒体和市民，却把矛头直接指向了炒房者，理由非常简单：投资炒作滋生高房价。
预期:由高到低
关于深圳房价为何暴涨众说纷纭，但是高房价滋生疯狂预期，则是公认的事实。
今年5月份，阿标终于决定把手头上的闲钱都投资房地产，原因是他2005年在银湖片区购买的某小户型单位，现在已经涨到了1万元／平米，足足翻了一倍有余。“虽然股市情况也不错，但是现在还有什么能比炒房好呢？”随后，阿标在罗湖同样看中了一套一房一厅的房子，虽然房子有点旧，但是阿标认为周围很稳定，一房一厅能租到2000元以上。业主黄先生开价并不便宜，50平米出头的房子60万实收，“明天我就准备70万实收放出去，今天你不买，明天一样有人要。”这是黄先生的看法，“现在的房子再高也有人要。”尽管有从事地产的朋友再三建议阿标，物业所在片区发展前景不大，户型也一般，考虑折旧产生的费用，60万实收太贵，但是阿标还是当天就和黄先生签了协议。阿标看中的是“一转手就赚10万”。
类似阿标与黄先生这样的人还有很多，前者是从自住者迅速转型为投资客，后者是专业知识并不多的炒房者，尽管理性来看，两者都存在较大风险，但是在高房价滋生的高预期中，他们往往都是以盈利告终。
开发商在定价策略上，也采取拖延战略，“越迟开盘越卖得可能就越高”一位开发商人士这样告诉记者。因此深圳楼市上半年就出现了外立面基本成型却不封顶，房子快盖好了却不拿预售证，不开盘的“怪事”。
从开发商到置业者，从中介到投资客，高预期在市场各个构建元素中蔓延。
炒房:到更广阔的天地去
高价格催生高回报，高回报促涨高预期。“炒房”这一前两年还颇为忌讳的字眼，在今年似乎与每一位深圳人都扯上了关系。
今年4月，深圳市社会科学院公布《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》称，有超过30％在取得产权证后半年内转手，类似于炒股票，房产证就跟烫手山芋一样几个月就转一道手。
对比以往，今年上半年活跃于深圳楼市中的炒家，都是一些基本了解深圳楼市发展动态，并拥有一定资金的“新手”。一位中介公司人士就透露，一些熟悉的老炒家在去年年底就在逐渐退出，都认为今年市场风险大，“相反是不少中产和企业白领壮大了今年炒房的队伍。”由于受资金和经验的限制，“新手炒家”们往往只注重物业的短线，甚至在深圳房价不断上涨的趋势下，不少人连物业资金也不关心，“1－2个月内出手，如果运气好的话，可能有30％以上的回报。”
由此，今年上半年出现了哪里的房子都在抢，新盘一入市就卖光的局面。以致在今年7月份因为政策影响，深圳楼市“风云突变”，新盘销售率普遍只有4－5成时，还有开发商大呼“不正常”，要从营销方面“重新检讨”，深圳楼市疯狂可见一斑。
而炒房客的弥漫，也导致自住置业的“退步”。一位地产营销人士指出：“因为自住需求与投资需求，对物业以及价格的要求差别非常大，所以导致自住需求上半年一直被抑制。”而这样的抑制，又只能导致供求关系的持续恶化。换而言之，首次置业的人要和已经有2套、3套甚至更多房子的人，站在同一水平线上去“争夺”深圳本来就不多的房源，长此以往，终究不利楼市的稳定发展。
另一方面，深圳炒房的区域也在扩大，珠三角的周边城市被深圳人炒了个遍后。二线省会城市和主要旅游城市，也受深圳投资客的青睐。
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