认准品牌价值与方位价值 才能在佛山淘到笋盘

楼宇价值

建安价值相对稳定

设计价值差异大

楼宇价值主要由建安价值与设计价值两大部分组成。

前几年，由于人工低、建材平，一般多层的建安成本在800元/平方米，小高层在1000元/平方米，高层在1500元/平方米。近两三年，人工及建材上涨幅度较快，特别是人工成本几乎涨了一倍，整体上，小高层的建安成本约在1600元/平方米，高层的约在2000元/平方米，算上其他配套成本，总体约在2000~2500元/平方米，如果是高档住宅，成本约上浮20%~50%。

除了建安价值外，设计价值同样影响着楼宇价值。同一档次的住房，建安价值相差不多，但其设计价值却有很大的不同。影响设计价值因素有多方面，外立面时尚或经典与否，户型合理与否，楼距宽阔与否等，产品设计得合理，可以为该产品添加不少附加价值，一般占总价值的5~20%，如设计得不合理，则反过来影响住房价值。

品牌价值参考

优质品牌

（较一般品牌高出）5%~10%

高端品牌

（较一般品牌高出）10%~20%

品牌价值

产品附加值重要体现

在同一时间段时，地段价值与建安价值是相对固定的，但不同的地产商，所建的商品住宅，其品牌价值有着千差万异。

在张槎区域，星汇园与罗马新都区位相同，但售价有很大差异，星汇园约在6500元/平方米，罗马新都带精装约在8500元/平方米，扣除精装，毛坯价值约为7500元/平方米，比星汇园高出1000元/平方米，为何有这么大差异？因为主要品牌价值不同。

品牌是地产商的实力、美誉度、服务水平等的综合。不同的地产商，有着各自不同的品牌特点：如中海地产，以打造城央豪宅著称，万科，物业管理水平首屈一指，保利，项目的快速推进无人能及；一些本土地产商，也有过人之处，如汇银专注精品，怡翠倾向实用。

对其品牌价值，不同人可能有不同的价值观，如喜欢优质物业管理的，会选择万科、中海、招商的物业，喜欢大城生活的，会选择保利的城市综合体。

品牌价值，难以用具体数据来衡量，但总体上，优质品牌较一般品牌的价值高出5%~10%，高端品牌，较一般品牌高出10%~20%。

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方位价值

不同方位，价值差异大

同一地段，同一楼盘，价格会有很多差异，一般会相差30%以上，有的甚至相差在50%以上，这是为何？方位价值不一。

方位价值，影响因素有楼层、座向、景观等。

楼层价值又分为两种：一是对中心园林的，首一二层、顶层价值，中间层价值；而对路边的，除顶层外，楼层越高，价值越高。楼层与价高楼层，价值相差在10%~15%之间。

在座向上，南方以南向、东南向价值，西向及北向价值最差，一般南向、东南向要比北向、西向、西北向价值高出10%~20%。

而在景观价值上，也相差甚大。一般园景单位要比路景单位高出10%以上，江景单位比一般园景单位再高出10%以上。

设计价值

普通住宅

占总价值的0~10%

高档住宅

占总价值的10~30%

楼宇价值参考

建安价值

普通住宅

小高层2000元/㎡

高层2500元/㎡

高档住宅

小高层2500元/㎡

高层3000元/㎡

综合楼宇价值

市中心住房价值8000~11000元/㎡

镇中心住房价值4200~6000元/㎡

方位价值参考

建安价值

中间楼价（较低楼层高出）10%

东南座向（较西、北方向高出）10%1~5%

优质景观（较普遍景观高出）10%~20%

总体价值列表

区域普通楼盘品牌楼盘

普通单位优质单位普通单位优质单位

市中心 7000~75008000~85009000~10000 12000~14000

镇中心4000~45005000~55005500~60006000~7000

（单位：元/㎡）

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完善的社区配套，可为住宅增值。在楼价快速上升通道，购房就是抢房，有房就买，根据不需要去看所买的房到底值不值。

然而在楼价下降通道，购房就异常谨慎，首先判断房价是否还是下调，其次要看房子到底值不值。

现在，佛山房价经过两轮大调整后，已整体缩水三成，今年一季度，市场有所回暖，但也仅是局部性回暖。之前是谁最“抵买”，谁就卖；现在则是“抵住”，谁的居住价值更高，谁就卖。

首轮调整：谁先降，谁受益

“抵买”就是性价比，前期是谁先降价，谁就抢占先机。

最初是一些镇街盘低价入市，如万科城、保利上城等楼盘，比市场价低开500元/平方米入市，结果取得较好销售业绩。然后从去年下半年开始，出现首轮大规模的价格调整，特别是以市中心为龙头，一批批楼盘率先低价入市，如东海国际“8字头”带精装，盛南新都、天御盈品“7字头”开盘，星星华园国际地铁物业小3房约100万元。一些高端豪宅同样走低价策略，中海千灯湖一号1.4万~1.5万元开盘，比原定价格低5000元/平方米，同样成为市场的焦点。轮的大调整中，无论普通楼盘，还是品质楼盘，主要谁先降价，谁就成为市场的主角。

市场价是10000元/平方米的，某楼盘新货发售，低于市场价500元/平方米开卖，于是很多购房者觉得值，就纷纷入市了，但等到大家都降到9500元/平方米的时候，另一楼盘才调整至该价位开卖，此时，就没有任何吸引力了。所以至去年年底，经过轮楼价大调整后，市场整体再度不振。

第二轮调整：谁品质高，谁就是主角

经过楼价的首轮调整，楼市已形成“964”价格体系，市中心在“9字头”，镇街在“6字头”，部分区域、楼盘在“4字头”，这一价格体系出现后，绝大部分住宅，价格已回落至大部分中等收入阶层接受范围之内，中等收入阶层的购房选择余地更广阔了，决定性因素已非价格，而是品质。

季度开始，以保利、招商为首的央企，进行大规模的让利跑货，赢得了市场的满堂红，新货发售普遍超过8成，“日光盘”再重现市场，保利地产更以一季度20亿元的销售额抢占了市场先机。中海万锦东苑最近“9字头”起特价清货，结果去货神速。佛山市场“小阳春”的出现，表面上看来，是价格推动，的确，价格是起到了推波助澜的作用，但其热销的背后，依靠的是品质。

在品质楼盘的搅动下，普通住宅销售越来越吃力，之前热销的普通住宅，现在出货也越显艰难。现在的形势是，谁的品质高、性价比高，谁就是市场的主角。狮山楼市供应量较大，销售普遍吃力，但上周依云曦城首次开盘，首推一批售罄，紧接着再加推一栋，同样火热，这再一次证明，品质盘已成为市场的主角。

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某楼盘开盘，销售均价10000元/平方米，有的人觉得很值，便抢着去买，有的人则不以为然，觉得毫无吸引力，为何？这是因为，在每个人心目中，都有一套自己的价值法则。

对于地段价值，喜欢住市中心的人，在他看来，其地段价值可能值6000元/平方米，而喜欢住近郊的，市中心的地段价值可能3000元/平方米也不值。

楼宇价值方面，其设计价值也因人而异，有的人喜欢时尚，有的喜欢经典，有的追求厅大，有的追求房大。

景观朝向方面，在大多人心目中，楼层越高，价值越大，但有的人喜欢住低层，高层对于他来说简直是浪费。大多数人喜欢有园景，但有的人更喜欢视野开阔，对着路边也无所谓。

还有品牌方面，有的喜欢万科，有的喜欢中海，有的喜欢保利，有的则什么品牌也不太计较，户型合适则可。

有两套住宅：一套是中楼层、南向、且对着中心园林，另一套是低楼层、北向、且对大马路。按传统人的眼光，前者值10000元/平方米，后者则仅值6000元/平方米，但实际上后者卖到7000元/平方米，表面看来并不抵买，但还是有人买，原因就是有人喜欢住低楼层，价格便宜，就算是北向及对着大马路也无所谓。

每个人的居住价值观念都有所不同，导致对物业价值的理解也会有所不同。在张先生看来，该套楼值100万元，但在李先生看来，仅值80万元，两者皆是合理的。

如果你不喜欢在广州居住，就算广州楼价降至4000元/平方米，你也不会去买来居住。买楼，最重要是适合自己，首先价格要适合自己，其次产品要适合自己，只有适合才能体现住房的价值。

虽然居住观念不同、物业价值观不同，但对品质住房追求是一致的。当你有能力购买品质住宅的时候，当然就会去追求品质住宅，除非其他普通住宅在价格上有较大的落差。

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