商铺投资正in! 83%受访者欲购商铺

————2013商铺投资调查报告

房天下  作者：董晓丹  2013-05-21 00:30

[摘要] “国五条”、新“国五条”……一系列的楼市调控瞄准住宅市场，商业地产凭借其不限购、不限贷的优势而成为人们投资的主要渠道之一。挑商铺什么因素最重要？哪种类型的商铺最受青睐？上周房天下推出2013商铺投资调查报告，面向最真实的购房者调查商铺投资意向。

编者按：“国五条”、新“国五条”……一系列的楼市调控瞄准住宅市场，商业地产凭借其不限购、不限贷的优势而成为人们投资的主要渠道之一。挑商铺什么因素最重要？哪种类型的商铺青睐？上周房天下推出2013商铺投资调查报告，面向最真实的购房者调查商铺投资意向。

不限购不限贷 超八成受调者想买商铺

在本次调查中，有购买商铺意向的受调者比例十分之高，达到了82.86%。而究其原因，商铺不限购不限贷的特性是主因。

佛山早已实施限购，今年3月出台的新“国五条”更是重申限购不放松，手握资金的实力买家大多已没有购房资格，而二套房首付6成、贷款利率上浮10%的政策也吓退了一批欲购二套房的市民。商品住房已成为政策调控的重灾区，商铺投资成为剩余资金的避风港。

在对购买商铺原因的调查中，除了不限购不限贷，抵抗通货膨胀和投资高也是商铺吸引买家的重要原因。

买铺为投资 “地段论”仍然适用商业地产

与住宅属性不同，商铺没有刚需和改善之分，并不是生活的必需品，那置业商铺的用途为何呢？本次调查的结果显示，85.71%的受调者打算购买商铺用于放租，自用的仅占11.43%。由此看来，商铺的投资属性明显。

而在“选择商铺时，你更看重哪个因素？”问题中，地产大亨李嘉诚关于买房的“地段、地段，还是地段”的名言仍然适用，选择“地段”选项的受调者占比35.71%。近一两年来，佛山商业地产发展迅猛，除了传统的祖庙商圈和季华路商圈外，一些新兴商圈新兴向荣，甚至有“长江后浪推前浪”的趋势。

调查结果显示，南海新兴的千灯湖商圈凭借其优越的地理位置（广佛交界站）、政策的倾斜（全力打造产业金融中心）和众多大型开发商（保利、万达、中海等）的合力打造，以23.44%的比例荣登“投资者最想购买商铺的商圈”。占比18.75%的南海镇街排名第二，此前有报道称，南海镇街的商铺单价较低、出租率高，投资可观。

此外，价格和也是商铺购买者着重关注的因素。这也不难理解，既然买铺是为了投资，那就没有不关心成本和利润的投资人。

虽然商铺具有不限购不限贷、投资高等优势，但商铺高昂的价格往往令有意向者“望而生畏”，商铺的总价在很大程度上限制了市民的购买力。

在本次调查中，21-40平米的商铺产品，它不大不小的面积，既能有效控制投入金额，又能保证商铺内部不至于太局促，选择这一选项的受调者占比达到45.71%。

对于选择何种类型的商铺，小编曾在上周有过详细阐述（:千灯湖商业露锋芒 社区商铺填中低端空白>>>），种种迹象显示，社区沿街商铺正在成为商铺投资的热点。

调查结果显示，由商业巨头万达带来的商业街内商铺的热潮仍在持续发酵，去年万达商铺三次开盘即售罄，为佛山商业地产注入一剂强心针，37.14%的受调者仍青睐如万达商业街一类的商业街内商铺。

有趣的是，此前媒体关注并不多的“社区沿街商铺”异军突起，凭借28.57%的选票排名第二。据了解，城市发展的外扩带来了很多新楼盘配套不足的问题，而在大型商业体进驻之前，社区沿街商铺为居民生活提供了必要的商业配套。以中海锦城为例，虽地处千灯湖板块，但距离规划最近的综合体步行也需20以上，楼盘规划的100套商铺将为未来入住的两万人提供商业服务，未来潜力可想而知。

佛山商业地产正以数倍于往年的速度发展，房天下也将持续关注商业地产动向，为欲做商业地产投资的网友提供参考性的资讯。

谁是佛山“铺”王，租金称冠五区？带着这个疑问，记者本周对佛山禅桂中心城区5月以来商铺租赁情况进行了一番“地毯式”调查。

统计结果显示，祖庙商圈商铺放租和成交价，位于东方广场、福禄路和人民路的一些临街铺源可达到700多元/平方米，甚至1000元/平方米。在禅城的唐园、朝安等老片区，不少街铺月租金叫价仅60元-70元/平方米，“最贵”与“最平”，在禅城有超10倍差距。

祖庙商圈首层铺租金比全市约高一倍

佛山租金最贵的商铺在哪里？5月初高力国际发布的一份研究报告指，祖庙商圈平均铺租领跑大佛山，而记者本周调查后也发现，在禅桂中心城区，客流量密集的祖庙商圈铺租仍处于领先位置。

高力国际日前发布的《佛山商业地产市场》报告书就显示，在佛山几大商圈中祖庙商圈的租金，商铺首层租金达到500元/平方米/月。而整个大佛山商铺首层租金平均为285元/平方米，祖庙商圈平均水平几乎比全市高出一倍左右。

本周，南都记者通过满堂红、合富置业的商铺租赁放盘和交易记录就发现，禅桂中心城区租金最贵的商铺都位于福禄路、东方广场一带，部分盘源放盘每月租金高达600-700元/平方米。

合富置业分区营业经理黄伟强告诉记者，目前禅城商铺租金的区域是人民路一带的一线街铺，租金可达700-1000元/平方米，而桂城商铺租金的区域有两个，一个是南海广场周边的街铺，租金可达600元/平方米左右，另一个是百花时代广场周边的街铺，租金可达400元/平方米。

黄伟强也表示，这样的租金水平特别在禅城祖庙片区，是一个“可以成交的价位”。他分析称，一些叫价很贵的铺源，转让方往往在“顶手费”、“进场费”等费用上做了让步，本质上是一个“分期付款”和“一次性付款”的问题。他就透露，近期接触的一个案例，在祖庙商圈，一间10来平方米的商铺，转让方甚至希望获取20万元的顶手费，最贵租到1000元/平方米并不稀奇。

每月铺租叫价600-700元/平方米，甚至1000元/平方米，这在佛山是一个相当高的水平。南都记者寻找最贵盘源的过程中也发现，在禅城的唐园、朝安等老片区，不少街铺月租金叫价仅有60元-70元/平方米，“最贵”与“最平”，在禅城有超10倍差距。

高力国际的调研报告指出，佛山商铺市场处于成长期，租金水平相较一线城市较低。而南都记者调查发现，祖庙商圈最贵商铺的租金，4年内几乎是涨了一倍。

高力国际的统计显示，截至今年一季度整个大佛山商铺首层租金平均为285元/平方米，毛率为3.5%-5.3%。而根据太平戴维斯统计，2012年广州优质商场的存量推高至332万平方米。正因为如此，全市优质商场的首层平均租金为1266.7元/每平方米，是佛山的4.4倍。

但在祖庙商圈，佛山最贵的商铺租金相比2009年已经涨幅显著。2009年4月，满堂红数据显示，福禄路一线街铺租金均价达到200元/平方米以上，入驻不久的一家饰品连锁店的租金更是高达350元/平方米。对比这条商业街上的最贵商铺，4年后几乎是翻了一倍。

福禄路街铺41平方米 月租3万

福禄路是禅城的老商业中心，兴旺超过20年。在这条一线小型街铺集中的商业街，近期一些商铺放盘租金逼近800元/平米，几乎是现阶段佛山租金最贵的商铺。

满堂红地产网的放盘记录就显示，近一周，位于福禄路的一间41平方米的临街商铺，放盘租金高达3万元，约731元/平方米。中介经纪人在网上介绍此盘源时说，这一铺源基本很少放出来。业主希望租客可以经营服饰，当然在业态上可以经营饮品、小吃等。

类似的盘源在福禄路多数都经营得很成熟。记者实地走访也发现，这条商业街客流量非常大，节假日逛街几乎是“人挤人”，经营的小型奶茶、小吃铺、各种服饰、箱包、饰品等店铺普遍面积不大，但客流量够大。

东方广场 成熟ShoppingMall租金普遍高企

东方广场是祖庙商圈现有的商业ShoppingM all，从2003年开业，今年正好是开业10周年。

东方广场的商铺、街铺都采用发售形式，因此在中介放租的盘源不少。开业10年来，东方广场因为规模大、业态齐、位置好，成为禅城祖庙附近居民主要的购物、逛街和休闲场所，其商铺的租金也一直都很高。

此次满堂红地产网放盘的一间52平方米一线街铺，租金高达36000元/月，约692元/平方米，代表着这一大型购物中心一线街铺的租金水平。中介介绍说，这一街铺面积不大，适合经营各种业态，可经营小吃、饮品等，但不能经营明火功能的餐饮。

汇潮天地所在的南海广场商圈是最成熟也生活气息的一条干道。汇潮天地是这一商圈中最为核心的成熟商业中心之一。据中介介绍，这一项目包括其周边商铺也是整个桂城目前的区域。商铺的经营范围也从百货到餐饮都有，其中餐饮占据相当比例。汇潮天地的定位相对更加年轻和时尚，其中有不少精品百货以及时尚餐饮，还有服装等。定位类似于广州的流行前线。

目前这一商圈的主力商业中心除汇潮天地、南海广场，以及周边沿南海大道的一线街铺，租金水平相对不低。

英皇时尚城 客流量仅次于祖庙商圈

在过去10年，禅城季华路沿线商业氛围逐渐浓郁起来。除开祖庙商圈外，季华五路一带的商铺租金亦颇高。

此次合富置业房王网的放盘记录就显示，位于季华五路英皇时尚城一间70平方米的临街商铺，月租金也达到了20000元/平方米，约285元/平方米，在整个季华五路来说，租金多在200元/平方米上下，这一间商铺的租金都处于一个的位置。

英皇时尚城对很多在佛山居住已久的市民来说会略感陌生，但一提起它的前身“季华货仓”一定无人不知。被新的发展商包装之后，这一商场外立面变得十分时尚和现代，原来商铺的业主也敢于把租金提升至更高的位置。

英皇时尚城的客流量在禅城也仅次于祖庙商圈，加上地铁通车后这一片区的商业氛围也有了新的提升，也让其租金有了更好的保障。

提醒

新区商铺不少仍“待字闺中”

相比而言，桂城一带的新开发区域，商铺的空置率不乐观。高力国际的统计就显示，大佛山2012年至2013年季度，商铺平均空置率11%，但在桂城达到约16%，高于祖庙、季华路等片区。

在今年3月，南都记者走访桂城部分楼盘商铺时也发现，不少商铺都没有装修，尚在“待字闺中”，而租金普遍也只有100-150元/平方米，特别是社区商铺，经营状况和租金都不理想。

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