别让旧区越来越挤 佛山"旧改"七年几多新惊喜

广州日报  作者：曾艳珠 陈钰凤  2013-08-23 08:44

[摘要] 经过7年耕耘，佛山一些旧改项目已成型，有了自己的范本，给我们不少惊喜。当然，更多的旧改项目还走在改造的路上。站在“七年之痒”的节点上，我们总结过去旧改中的经验和教训，了解旧改的操作方向，探讨旧改在城市建设和发展中起到的作用。

佛山是个明确提出“三旧改造”（以下简称旧改）的城市，从2007年至今佛山旧改已经走到了“七年之痒”的节点上。如果说佛山以前的旧改犹如点点星光，散落在城市的各处。那么，现在旧改已如大河奔涌，冲击着城市的各个角落，包括瑞安、新鸿基、万达、万科、碧桂园、绿地、星星、广佛智城在内的诸多开发商被这股浪潮裹挟，通过拿地、租地等多种形式进行开发。

经过7年耕耘，佛山一些旧改项目已成型，有了自己的范本，给我们不少惊喜。当然，更多的旧改项目还走在改造的路上。站在“七年之痒”的节点上，我们总结过去旧改中的经验和教训，了解旧改的操作方向，探讨旧改在城市建设和发展中起到的作用。

经过7年耕耘，佛山一些旧改项目已成型。

土地市场

禅城旧改地块拍卖竞价过程激烈耗时5个半

许多地产人都忘不了7月9日的那个夜晚，位于佛山中轴线上的南浦村地块通过网上公开交易，经过437轮的应价，最终由广州的一家房地产开发有限公司等2个主体组成的竞买联合体以17.72亿元成功竞得，地块溢价率达96%。其整个竞价过程十分激烈，耗时罕见的5个半。创造了佛山土地网拍史上耗时、轮数的纪录。这块地，正是禅城区重点旧改项目南浦村。

禅城区由于土地容量有限，中心城区几乎无地可用，必须通过旧改盘活中心城区土地，带动城市建设和开发。近几年，禅城区拍的土地几乎都是旧改地，不仅体量大、总价高，拿地的基本上是大牌房企。去年上海特大型国企绿地集团通过在季华路沿线拿地首入佛山，万科地产借佛山万科广场介入了季华路沿线的旧改开发，星星地产也把原星星工厂地块盘活，用于开发综合体项目。此前，岭南天地通过拿地介入东华里改造，打造的岭南天地已成为佛山的一张名片。2010年初，新鸿基斥资90亿元，买下目前佛山的旧改项目澜石旧改项目，项目已定名为泷景，占地近300万平方米，其预计11月入市。

南海今年推出111个三旧改造项目

比较起禅城区，南海区的土地资源显然更为丰富，但核心区的土地资源也很紧张，需要通过旧改盘活。近一两年，广东金融高新区就推出了不少旧改地。去年，万达以底价20.36亿元拿下金融高新区一幅地块首进佛山，南海万达广场历经一年半的开发已进入销售尾期。

此外，南海区更喜欢将土地打包集中推介。在不久前举行的2013年南海经营性用地暨“三旧”改造项目投资推介会上，南海一口气推出了111个项目，改造土地总面积约1.2万亩。

在亮相的111个项目里，“三旧”改造项目有86项，面积约9712亩，拟投资金额约700亿元。从片区来看，关注的莫过于广东金融高新技术服务区(B、C区)共21个项目、西樵听音湖片区7大项目以及三山新城6大项目。

总体来说，禅桂中心区是旧改开发最火热的区域，旧改风潮目前尚未席卷土地储量丰富的镇街。

“其实，开发商拿地不是冲着旧改去的。拿地时关注的是地块本身的素质和区位。不过，现在禅桂中心区推出的地块基本上都是旧改地，品牌开发商一般习惯在中心城区开发，不得不拿这些地块。”有品牌开发商负责人向记者表示，表面上看起来好像开发商都在一窝蜂做旧改，实际上很多开发商最不愿意碰的就是旧改，因为旧改牵涉的面太广太杂，尤其拆迁是一大难点。很多开发商即便拿了旧改地，也会要求政府把土地平整后交到自己手里。

近期动态

今年旧改项目集中入市

“高大全”综合体是主流

记者了解到，今年旧改项目集中入市，大部分项目是集合了住宅、写字楼、零售商业、公寓于一体的综合体项目。

旧城改造项目的整体体量一般比较大。新鸿基泷景是佛山的“巨无霸”旧改工程。“近300万平方米的建筑规模，已经不仅仅是综合体这么简单。”新鸿基地产南中国区总经理黄少媚称，泷景项目占地已经近300万平方米，是个巨大的综合体。“泷景大概是50万平方米做商业，250万平方米做住宅，我们认为这样的比例是合适的。”黄少媚指出，这一项目是国内规模的旧城改造项目之一。

禅城区另一个旧城改造标志性的项目——岭南天地走的也是“高大全”的路子。目前，岭南天地的商务氛围已形成。下阶段会在商场上有一些布局，不会倾向于做大的购物中心，而是做特色商业，会引进一些没有进入佛山的品牌。东建普君新城目前主要售卖铺位，据介绍之前岭南天地出售的铺位价格均价为10万元/平方米，普君新城铺位价格预计与之接近。

大型综合体在业态构成上都趋于雷同。除住宅外，商业方面则以写字楼、零售商业、公寓为主。比如，泷景项目会在该片区的中心区域，将建50万平方米的商业体，由购物中心、服务公寓、精品酒店及环保办公室组成，住宅区到商业中心仅500米距离。占地110多万平方米的星星凯旋国际，也涵盖超甲级写字楼、SOHO公寓、购物中心、滨水风情商业街等商业业态。岭南天地除了住宅外，拥有10万多平方米的步行商业街，两大购物中心占地面积约30万平方米，整个商业的体量占岭南天地总体量的50%以上，而住宅仅占40%。

通常来讲，住宅在一个旧城改造项目中占到的体量，一般为70%左右，大部分项目入市时会选择先推住宅，用住宅的销售收入反哺商业开发，进而把商业氛围做上来。但也有例外，比如岭南天地则是以商业为主住宅为辅，以商业的成功带动住宅的销售。岭南天地近期还将推出新一批的洋房单位。新鸿基泷景11月入市也选择先推住宅。

岭南天地已成为佛山的一张名片。

三大样本

它们书写佛山7年旧改之路

佛山的旧改之路走过了7年，这7年里涌现出了“多如牛毛”的旧改项目，他们有的脱颖而出，在土地开发、商业运营、居住品质营造等方面各有特色，成为旧改的样本。有的则退出大家视野。可以说，做旧改是有人欢喜有人愁。

城中村改造样本：石头村

石头村隶属禅城区石湾镇，是典型的城中村。石头村地处佛山规划中心组团的中央商务区，区位条件相当优越，土地发展潜力巨大，是佛山推进“三大改造”的重点区域之一。

在各级党委政府的大力支持下，石头村积极引入市场化运作，大力推进旧村改造，做出了先拆旧再建新的大胆尝试，成为“城中村”改造的典范。

旧城镇样板：岭南天地

2007年5月，禅城区政府提出“三大改造”战略，瑞安房地产以75.1亿元的成交价联合竞买投得此地。2008年2月28日岭南天地正式启动。

岭南天地所在的祖庙东华里是岭南文化的精髓所在，是佛山文物古迹最密集、规模、传统风貌保存最完整的历史文化街区。在这一项目的改造上，开发商瑞安对于其商业街既保留原有文化特色，亦注入现代商业元素。其中，岭南天地保存一个完整的古建筑物群，项目内共有22处文物古迹，包括祖庙、东华里古建筑群等。

旧厂房改造样板：广佛智城

南海大沥广佛(国际)商贸城中心区开发用地涉及到5个村委会、15个包括村组集体经济组织在内的土地权属单位。

当地政府通过给村集体返租的形式，由政府统一从村集体租用土地后，对外引入项目开发公司，实现了中心区连片开发。作为广佛商贸城中心区的大型综合体广佛智城，就是在这样的旧改背景下诞生的项目，其定位为打造电商体验之都。

经过7年耕耘，佛山一些旧改项目已成型。

未来展望：商业住宅不是旧改主方向

记者从市三旧办了解到，“全市三旧改造专项规划的第三次修编”已进入尾声。本次修编，意味着佛山的三旧改造将进入新的阶段。

据悉，佛山纳入三旧标图建库系统的总用地量为50.16万亩、6201宗地块。在这些土地中，有近7成属于旧厂房，是真正的旧改主力，“旧城改造的地块并不多”，三旧办有关负责人说。“佛山是以制造业为基础的城市，旧厂房的比例非常大，三旧改造的目的主要是为了产业升级”，该负责人说，建商业住宅不是三旧改造的主方向。

2011年，市政府就下文要求“各区‘三旧’改造中，旧厂房改造要优先用于发展工业，其中禅城区旧厂房改造用于发展工业的面积不低于40%，其余区不低于60%”。“旧厂房用地转变功能用于开发建设商品住宅的，土地出让总价款分成比例由现行土地权属人和政府4：6调整为3：7”。这实际上是鼓励旧厂房仍用于工业用地，或者用于商业，又或者用于公益性设施，“这三个方向，政府会给予政策上的扶持。”

旧改，别让旧区越来越挤

佛山史上的旧城改造项目新鸿基泷景即将入市，再次将人们的目光吸引到旧城改造这一话题。掐指一算，佛山旧城改造已到了“七年之痒”的节点上，一些旧城改造项目已经成型。

佛山旧城改造已经取得了哪些经验？如今又面临着怎样的困局？旧改在城市建设和发展中起到什么作用？8月20日，本报邀请了政府以及房地产界的资深人士，就旧城改造的话题举行了一次“圆桌会议”。

吕文：佛山市东建集团有限公司副总经理

话题一：

开发商更乐意拿平整后的土地？

广州日报：前些年佛山有开发商积极参与旧城改造，成为拆迁、补偿的主体，但是现在已经没有了。更多开发商更倾向于拍卖整理好的旧改地块。原因是什么？

吕文：这主要是政策的原因。2011年，国家出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确规定只能由政府负责房屋的征收和补偿工作，政府可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。从实际操作来看，参与拆迁本来就是一件苦差事。

张国樑：旧城改造的难点在于拆迁，涉及的层面非常广。项目的总体规划、定位如何做，都是需要考虑的问题，如果还要保留旧貌的话，成本会更高。

朱幸杏： 星星凯旋国际副总监

话题二：

应由开发商主导还是政府主导？

广州日报：在旧改过程中，政府和开发商到底应该扮演什么样的角色？

李浩民：旧改肯定是要以政府为主导。今年禅城一共有32个旧改项目，大多属于市政项目，涉及到房地产项目的仅10多个项目。由政府来做引导，更利于提升城市的整体形象。比如，由政府负责拆迁，统一规划的澜石地块已交给新鸿基在建，这个项目对整个东平河北岸的提升有很大帮助。

吕文：政府在对待旧改项目时，要做到规划先行。旧改需要统一的规划与协调。旧改应综合解决社会已存在的问题。旧改过程中，要重视社会效应，而不仅仅是经济效应。对整个地块的交通、医疗、教育、公共设施等问题，要提前通盘考虑，然后再去拆、去拍卖土地。

佛山的老城区交通拥挤，拆迁时就需要控制住一些公交线位，做一些交通枢纽的预留位置，这样道路通行率才会提高。不要拆一块，卖一块。

话题三：

旧城改造应该精耕细作还是短平快？

广州日报：有的房企喜欢精耕细作，战线拉得很长；而有的房企，喜欢短平快。如何评价这些方式？

张国樑：改革开放后旧城迎来了快速发展，当时的城市建设基本上是大拆大建；但是现在的正在经历的旧城改造完全不同了，是要重现旧貌，这个难度会更大，所需要的时间也更多。所以，旧改时间的长短，跟项目本身的特点有关。

吕文：旧城改造的风险是成本可控性很差。一般来说，拆迁许可证只有1年期限，拆迁不完只能去办理延期。1年做完拆迁和5年完成拆迁的投入是完全不同的。

张国樑： 佛山瑞安天地房地产发展有限公司助理总经理

话题四：

进军新城还是留守旧城？

广州日报：从开发商的拿地来看，主要有两个方向，一是旧改地块，二是新城地块。这两种方向操作起来有何不同？

朱幸杏：2009年，禅城是旧改的主战场，而季华路需要通过三旧改造进行产业提升，打造总部经济一条街。在这样的背景下，我们响应政府号召，把原来的厂房用地通过改变土地属性做成商住地，现在建的星星凯旋国际就是典型的旧改项目。

张国樑：旧城改造的项目，大多位于传统市中心，地段。房地产商肯定会追求地段，所以大部分开发商对旧改项目有兴趣。而新城是典型的短平快项目，由于不涉及到拆迁、保留旧貌等问题，开发速度快，但是整个片区成熟会比较慢。比如岭南天地预计要到2020年才基本建完，但是成熟的会比较快。

李浩民： 禅城区土地和房屋征收中心副主任

话题五：

旧城改造项目“高大全”如何避免同质化竞争？

广州日报：现在佛山旧改项目越来越多，比如岭南天地、新鸿基的泷景、星星凯旋国际等，这些项目走的都是“高大全”的路子，同质化令人担忧。

李浩民：政府对商住用地的要求，通常是商业与住宅的比例约3:7，商业是住宅的必要配套。

张国樑：目前，佛山确实存在商业体过量的问题。不管是旧改地块还是其他商住地块，按照政府土地出让的要求，必须要配套商业。那么，就必须给商业找出路。可售卖的公寓是出路之一。

朱幸杏：我们对这个问题也有担忧。所以，我们对星星凯旋国际的规划是，购物中心的体量不要过大，整个项目以住宅为主。

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