[摘要] 近几年，限购等楼市调控政策出台后，传统的楼市销售旺季“金九银十”有了改变，甚至出现楼市淡旺季重新洗牌的现象，市场趋于理性。2010年，顺德“金九银十”创下销售佳绩，然而，2011年，“金九银十”成了“铜九铁十”，成交惨淡。2012年，“金九”开局遇冷，“银十”由于开发商积极推货，最终回暖。
近几年，限购等楼市调控政策出台后，传统的楼市销售旺季“金九银十”有了改变，甚至出现楼市淡旺季重新洗牌的现象，市场趋于理性。2010年，顺德“金九银十”创下销售佳绩，然而，2011年，“金九银十”成了“铜九铁十”，成交惨淡。2012年，“金九”开局遇冷，“银十”由于开发商积极推货，最终回暖。
2010年：“金九银十”创销售佳绩
2010年顺德楼市“金九银十”可谓名副其实。根据顺德区商品房交易信息网数据统计，“金九银十”期间，楼市呈现供销两旺的格局，共成交4939套，创下销售佳绩。
数据：供销两旺成交4939套
根据顺德区商品房交易信息网数据统计，2010年9月，顺德一手房共成交1865套，环比增长53.12%；成交面积共21.19万平方米，环比增长58.85%；成交金额共139281.95万元，环比增长55.68%。成交均价为6573元/平方米，环比下降1.99%。
2010年10月，顺德一手房共成交3074套，环比增长64.83%；成交面积共34.92万平方米，环比增长64.79%；成交金额共228425.47万元，环比增长64%。成交均价为6541.39元/平方米，环比下降0.48%。
然而，根据世联地产数据统计，2010年9月份，顺德区住宅共成交4667套，成交面积为43.09万平方米，环比增长19.6%，同比增长98.8%；成交总金额为33.09亿元，环比增长13.5%，同比增长120.8%；成交均价为7679元/平方米，环比下跌5.1%，同比上涨11.1%。
值得注意的是，9月顺德市场成交量虽再次刷新单月成交记录，但供应更是暴增。全区供应面积50.47万平方米，销售面积43.09万平方米，供销比为1：0.85。进入下半年后，供应量已连续3个月保持在较高的水平，成交量虽屡创新高，但仍然供大于求。
2010年10月份，顺德楼市供销两旺，成交量、价再创新高。一手住宅批售面积46.37万平方米，环比减少8.1%，同比增长318.1 %。一手住宅成交面积48.6万平方米，环比增长12.8%，同比增长219.8%。一手住宅成交均价为8494元/平方米，环比上涨10.6%，同比上涨21.2%。
实况：楼市黄金周提前驾到
与往年相比，2010年顺德的开发商并未将销售的节点“押宝”国庆，很多楼盘分别于8月下旬开始就“抢闸”亮相，然后又“趁热打铁”地加推以扩大销量。顺德新增货量激增，各大楼盘开盘即告捷。据了解，8月份顺德区共有10个新旧在售楼盘取得预售证，新增住宅套数达到1925套。这些新增货量在“金九银十”阶段大量涌入市场。
“金九银十”期间，顺德楼市更是热闹非凡，既旺丁又旺财。例如，嘉信·帝苑强势“刮起”热销旋风，10~12座销售达8成，逾千人争相参观华丽示范单位。海悦新城三期488套盛景洋房开盘即销售逾9成。此外，新增货量的供应也源源不断，例如，位于陈村新城中心区的万科·缤纷四季，是顺德五大新盘中首先亮相入市的项目。该项目在当月除了推出示范单位，还推出了400多套三房及四房单位。
业内有关专家表示，楼市盛况得益于开发商对即将到来的“银十”判断谨慎，务实定价积极走货，而压抑许久的刚性需求也正伺机释放。无独有偶，佛山经纬房产咨询有限公司市场调研部经理李华宇在接受媒体采访时也表示，开发商可能会考虑到政策不是很明朗，在条件适合的情况下就提前推货。
2011年：“金九银十”成“铜九铁十”
在信贷紧缩及限购升级等宏观调控的大背景下，顺德楼市迎来2011年传统的楼市销售旺季“金九银十”。与2010年名副其实的“金九银十”不同的是，2011年顺德楼市“金九银十”变成了“铜九铁十”，9月和10月成交惨淡，仅为2036套。
数据：成交惨淡仅2036套
根据顺德区商品房交易信息网数据统计，2011年9月，顺德一手房共成交1033套，环比下降26.37%；成交面积共12.44万平方米，环比下降25.64%；成交金额共88842.09万元，环比下降25.63%；成交均价为7141.65元/平方米，环比增长0.02%。
2011年10月，顺德一手房共成交1003套，环比下降2.90%；成交面积共13.3万平方米，环比增长6.91%；成交金额共95082.89万元，环比增长7.02%；成交均价是7149.09元/平方米，环比增长0.10%。换言之，2011年“金九银十”顺德成交总量仅为2036套，还比不上2010年“银十”一个月的成交量。
此外，根据世联地产数据统计，顺德区2011年9 月份供销比为2.47:1，连续4 个月供过于求，供应面积为33.59 万平方米，环比微增3.7%，同比减少33.5%；成交面积13.59 万平方米，环比减少10.2%，同比减少68.4%；成交均价为9042元/平方米，环比上涨3.5%，同比上涨17.7%。
2011 年10 月，顺德一手住宅成交面积14.46 万平方米，环比上涨6.4%，同比下跌70.2%。一手住宅成交均价为8542 元/平方米，环比下跌5.5%，同比上涨0.6%。
实况：史上最惨烈的“金九银十”
在信贷紧缩及限购升级等宏观调控的大背景下，顺德楼市迎来2011年传统的楼市销售旺季“金九银十”。根据佛山世联的统计，2011年上半年顺德市场的库存量大约为1.4万套，而2011年下半年市场新增供应超过1 .5万套，消化压力不容小觑。
在“金九银十”到来之前，“低首付”、“送旅游券、家电、小车”等噱头簇拥下的局部“价格战”已在部分楼盘之间悄然打响。一方面，成交量步步萎缩，库存压力激增，但价格仍在高位运行。另一方面，“限贷并加息”的紧缩金融政策则进一步“打击”楼市。
“国庆黄金周，顺德一手楼市仅成交136套，环比前一周下降68%，同比去年下降78.9%。”这是从顺德商品房交易信息网录得的数据，因而“成就”了史上最惨烈的“金九银十”。并且，限购令松绑尚未有时间表。
业内人士分析，10月份成交数据的出台标志着传统的“金九银十”已经不复存在，销售淡旺季也将重新洗牌。虽然顺德楼市相较一线城市更为健康，全区的成交均价也并未出现大幅下滑，但是持续的成交冷淡，势必让开发商面临更大的库存和资金压力，楼价将会出现松动。
步步逼近的年终任务与日渐积压的库存，“低调降价、以价换量”成为了业界的不二选择。2011年11月，新一轮的销量“保卫战”由万科带头，其他的上市公司以及原本缺乏上涨基础的楼盘紧随其后，楼价终进入明显的下调周期。
2012年：“金九银十”成色不足
顺德2012年的“金九银十”虽然业内普遍认为成色不足，但9月、10月共成交4591套，改变了2011年同期低迷的局面，同比增长了一倍多。
数据：成交4591套同比增长125.49%
根据顺德区商品房交易信息网数据统计，2012年9月顺德一手房共成交2518套，环比增长8.16%，同比增长143.76%；成交面积为30.15万平方米，环比增长6.31%，同比增长42.36%；成交金额共202543.83万元，环比增长3.47%，同比增长127.98%；成交均价为6717.87元/平方米，环比下降2.68%，同比下降8.32%。
2012年10月，顺德一手房共成交了2073套，环比下跌17.67%，同比去年上涨一倍多；成交面积共25.9万平方米，环比下跌14.10%，同比上涨94.73%；成交金额共169571.33万元，环比下跌16.28%，同比上涨78.34%；均价约6547.16元/平方米，环比下跌2.54%，同比下跌8.41%。换言之，2012年顺德楼市“金九银十”共成交4591套，同比增长了125.49%。
然而，根据世联地产数据统计，2012年9月，顺德一手房成交面积19.3万平方米，环比减少15.2%，同比增长42.0%。一手住宅成交均价为8890元/平方米，环比上涨7.8%，同比下跌1.7%。总的来讲，住宅成交金九落空。
2012年10月，顺德一手房成交面积25.44万平方米，环比增长31.8%，同比增长75.9%。一手住宅成交均价为8640元/平方米，环比下跌2.8%，同比上涨1.1%。世联地产研究认为，“金九”落空之后，为迎接“银十”，开发商加紧推货力度，顺德区10月份住宅供应量延续9月份的高度，成交量有明显回温，环比增长了三成，同比去年同期增长了七成五，但去化率仍然不高。
实况：“金九”遇冷“银十”回暖
2012年8月，“取消商品房预售证”传闻、楼市督察组出击、房产税试点或扩大等消息震动房地产市场。8月底，中央进一步坚定楼市调控决心，国务院督察组、住建部纷纷发话，表示不放松市场调控政策。在这种背景下，顺德迎来了传统的销售旺季“金九银十”，当时各方并不看好9月份和10月份。
9月份前两周，楼市开局表现得比较冷清。9月首周正逢教师节，虽然有八九个楼盘开展教师节团购专场，但所推产品以余货为主，折扣优惠的力度也不大。海骏达·康格斯销售总监陈先生认为，主要是由于新盘项目少，大部分项目以消化余货为主，缺少集中性成交。业内人士梁先生也认为，9月初确实比较冷淡，因为8月份已经消化一部分客户，新货还未入市，正处于“青黄不接”之际。
进入10月份，顺德有不少楼盘积极推货，市场回暖。东圣维拉、万科水晶城、保利东湾等多个楼盘正式开售，还取得了喜人的成绩。如：万科水晶城在10月19日正式开售，现场人气较旺，约有200人多聚集在售楼部。新推113套刚需单位，以“99折加97折”、“原价减1万抵10万”等促销活动吸引客户，成交量达9成。此外，也有一些规模较大的楼盘举行了大型活动，邀请明星红人助阵旺场。
特别的是，住宅成交“金九”落空，但土地出现了“金九”的情况，商住用地成交量不管环比还是同比，都出现大幅上涨的形势。进入10月份，商住用地成交量环比也是大幅上涨，这与2011年同期的零成交情况截然相反，所有住宅用地均以高溢价率成交。
合富辉煌市场分析师认为，土地市场的回暖态势确立，一级市场的回暖将进一步刺激消费者的神经，客户的入市意愿或将加强。此外，也有业内人士分析认为，受到调控政策影响，整个楼市趋于理性，“金九银十”的集中效应正在减弱，楼市“不温不火”的状态仍将会是市场主导。
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