[摘要] 上周三，北京、深圳、珠海等多地银行开始放松房贷利率，有银行甚至抛出“9折”的特大福利，业内为之振奋，但比这更让地产人兴奋的消息还看本周：周一，央行和银监会召开住房金融服务座谈会，要求商业银行“不许停止个人购房贷款”，“能够对个人住房按揭贷款合理定价”，“提高贷款发放和审批效率”；周二，地产股一扫阴霾
核心提示：
上周三，北京、深圳、珠海等多地银行开始放松房贷利率，有银行甚至抛出“9折”的特大福利，业内为之振奋，但比这更让地产人兴奋的消息还看本周：周一，央行和银监会召开住房金融服务座谈会，要求商业银行“不许停止个人购房贷款”，“能够对个人住房按揭贷款合理定价”，“提高贷款发放和审批效率”；周二，地产股一扫阴霾，一路飘红……央行缘何为个人房贷“站台”？此番金融微松是要救楼市于水深火热之中吗？房地产的下行趋势会因此“反转”？
房贷调查
顺德房贷政策暂无调整
5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，禁止商业银行停止个人房贷，15家商业银行相关负责人列席。5月13日，珠江商报记者采访了顺德各大银行，了解实时的房贷利率情况。
调查显示，首套房9折利率优惠多集中在外资银行，但部分外资行首套房房贷利率优惠设定的门槛较高，能惠及的只是较小部分群体。以汇丰银行为例，个人房贷业务仅限于长期合作的楼盘，而获得优惠不仅需要全额商贷，而且贷款额不低于150万元。据了解，该行在顺德合作的楼盘主要是万科水晶城、美的君兰江山、金地天玺等高端楼盘。
而中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、农商银行、交通银行等对于首套房贷款利率基本维持不变，执行基本利率上浮5%~10%，个别执行基准利率，房贷折扣已成传说。其中，顺德农商银行的工作人员表示，首套房房贷利率主要根据不同区域的不同楼盘和客户的质量而定。可以做到基准利率，但要求比较严格。
“融360”4月份房贷分析报告称，4月份各大银行房贷紧张状况变化不大，虽然北京、深圳个别银行恢复房贷或放松利率，但条件严苛，市场影响微小。23个热点城市目前仅有9个城市还存在利率优惠，其中7个城市有9折利率优惠，2个城市有9.5折利率优惠, 其余城市的房贷利率为基准利率。
市场反应
提振市场拉动销售
信贷越来越紧是构成性楼市陷入整体僵局的共同因素。因此，每一点有关“信贷政策可能松动”的迹象都能引起市场的一片骚动。4月底的定向降准已让各大房企的营销队伍振臂高呼，并以此“大做文章”，向购房者输送“楼市回暖，要买趁早”的信号，而此番央行的“约谈”更被业界视为“救市”。
绿地集团广东房地产事业部企划经理翁建雄接受珠江商报记者采访时表示，这对房地产行业来讲是一个重大利好，房贷放松能够明显促进销售，预计会拉升成交量。提升回笼资金速度，对于开发商的开发速度和拿地都有帮助。
佛山市鸿越地产总经理张健强则保持客观谨慎，他说为了保持调控的平稳，选择银行信贷放松，对于开发商和购房者来说都是一件好事。银行房贷利率上浮以及放款时间拖长，这都是不合理的市场行为。但从房地产的市场情况来看，这种信贷微松只是小剂量的药，还有待更多的利好消息来改变市场预期。
据了解，从去年下半年起，各地银行就闹“钱荒”，随即房贷利率集体上浮，首套房贷款优惠开始绝迹。时至去年年底，房贷与开发贷两头持续收紧，“成交萎缩、楼价涨幅放缓”的趋势已然确立，三四线城市先行呈现房价回落、新房销售乏力的态势。
国家统计局数据显示，今年1~4月份，房地产开发投资同比增长16.4%，增速比1~3月份回落0.4个百分点；商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1~3月份扩大3.1个百分点。与此相对应，1~4月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降7.9%，降幅比1~3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款增长9.6%，增速回落1.8个百分点。而顺德楼市自然不能独善其身，今年1~4月一手房成交面积比去年同期大幅下滑21.61%。
业界普遍认为，开发投资下降，势必影响GDP增长，而且土地购置面积下降明显，这不仅影响地方投资和民生支出，更会影响到地方还债。2014年是地方债偿还高峰期，偿还比例高达22%。
专家论道
楼市短期难言回暖 未来市场分化加剧
方圆地产首席分析师邓浩志：楼市政策“绝地反弹”
目前的金融“微松”是基于市场内部供求关系和经济基本面而调整的，并非针对楼市的“救市”行为，但肯定是利好楼市，从一定程度上缓解了购房者的资金压力，对市场销售有实质的拉动作用。预计，未来会有更多城市银行接力“微松”，但恐怕难以回到房贷利率优惠的时代，全年的信贷政策依然偏紧。而且，央行这次只是约谈不是下命令，所以各个银行执行多少存在着疑问。从短期来看全面降准的概率不大，即便会，幅度也会非常有限。
总的来说，楼市政策开始触底反弹，后期或会有更多支持楼市发展的政策。至于这一系列的“支持”对楼市是否能起到扭转乾坤的作用，现在去评估还为时过早，毕竟今年是楼市的调整年这一主调不会改变，预计三季度将是楼市的底部，四季度开始进入周期性复苏，但不会全面复苏，市场分化将更明显。
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同：不是救市是“纠偏”
金融“微松”会直接影响到楼市成交，可让市场恢复到平稳的状态。但不会大幅促进市场成交或提升房价。此前银行调高首套房贷利率，甚至部分银行停贷，这种做法是非常愚蠢的。因为这样调整后，开发商卖房难，进而出现资金链断裂而“跑路”，楼市崩盘，则金融系统会出现危险，这是银行搬起石头砸自己的脚。因此，近日央行要求银行不能停止个人房贷，这并不是一种“救市”的行为，而是“纠偏”，防范金融系统风险。
但本次央行的表态，银行是否执行，以及落实的力度有多大则有待观察。在利率市场化的情况下，个人房贷等利润较小的业务银行自然不愿意做。建议给予购房者首套房贷款利率稳定的优惠，而利差应该由国家财政补贴，从而为购房者提供便利。
世联行佛山分公司总经理葛朴：有效拉动刚需入市
快速城市化离不开房地产行业的发展，但目前首先要摆脱低迷，提高销量。在地价没办法降，限购、限贷取消不了的情况下，让销量上升只能靠刚需，而刚需客依赖信贷按揭。因此，适当增加市场的流动性，稍微放松个人贷款，能直接有效地拉动刚需客入市，未来不排除全面降准的可能。
预计，接下来将有更多城市接力，例如佛山。一是虽然佛山目前相比整体市场，尚处于供销两旺的阶段，但过几个月能否维持则很难说。二是房贷对于银行来说属于低风险的优质业务。但是，开发贷方面依然从紧，对于房企来说，单一的融资渠道越来越难，因此大的开发商会拓宽融资渠道，例如海外上市。而对于中小房企可能会因资金链断裂进而“跑路”“倒闭”。换言之，这让房企进一步分化，使行业重新洗牌。
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