[摘要] 祖庙路和东方广场曾经是禅城人爱的商圈之一。去年以来，面对电商分流，以及万达广场、万科广场等新开商业综合体的竞争，记者近日调查发现，这里的商铺出现空置转租现象，甚至 出售。有物业 者认为，从地理位置看，这里仍是禅城“ ”地段，但需要合理的商业调整。
俗话说，一铺养三代。佛山老城区的旧商铺，经过十几年的发展，价格翻了数十倍甚至几十番。在2013年楼价高峰期，价值更是达到了顶峰。
然而，近几年来，随着国家宏观调控、本地限购政策的实施，楼市行情一路下滑，尽管去年随着房贷新政和限购的取消，佛山楼市成交量创下5年来新高，一手楼成交面积竟然超过广深，但是二手房成交量升价跌，根据中介公司的统计，禅城、南海二手商铺交易更是陷入冰点，每月成交量以个位数计。楼市大环境突然降温，而多个商业综合体的崛起，老商圈的人气逐渐被分流。面对“双重夹击”，曾经千金难求的老商铺，价值仍然稳定不变，还是开始动摇呢。连日来记者频频深入城中商圈调查今年商铺的变化。
从今日起，佛山日报将推出“物业红绿灯”系列，关注佛山城市各热点区域商铺价值变化，挖掘楼市新常态下，商铺 背后的故事，寻找“牛熊市”中商铺 策略，敬请期待。
祖庙路和东方广场曾经是禅城人爱的商圈之一。去年以来，面对电商分流，以及万达广场、万科广场等新开商业综合体的竞争，记者近日调查发现，这里的商铺出现空置转租现象，甚至 出售。有物业 者认为，从地理位置看，这里仍是禅城“”地段，但需要合理的商业调整。
现象：
记者连续几日走访了东方广场、祖庙商圈一带，就算在工作日，这里仍然热闹。但是，在祖庙路、卫国路、人民路、福禄路、福贤路，年底旺季来临，不少商铺却出现空置并贴出转租广告。记者粗略估算，东方广场周边从锦华路、福禄路到福贤路，至少有15家商铺已关门求转。祖庙路无空置的商铺，但 卫国东路关门的商铺有11家，人民路有5家。
福禄路一家卖迷彩服的服装店店员戴先生告诉记者，虽然 人流不少，但是掏钱买的客人并不多。周边不少商店都在亏损，换手率很频繁。“开商铺 年，加上房租、转手费，至少亏损20万元。”
“关门的店，有的是嫌铺租贵搬走了。现在想开好店，一要有特色，二是一定要好停车。”卫国路一家做了5年的服装店老板谈经验。
商业难做，商铺房东招租也更加谨慎。记者在人民路看到一处五间连排空铺，中介告诉记者，为防止频繁换手，业主要求租客必须是经营有实力的大品牌。
价格：街铺价格稳定商场业主头痛
尽管如此，这些路段的一线临街商铺不论是出租还是售卖价格仍然跟一年前齐平。贵的人民路商铺要500元～600元/平方米，而东方广场要300元～400元/平方米。 地产中介表示，由于租金收入高，商铺业主大多舍不得出售，即使有出售的价格也不低。“有个37平方米的商铺，刚被法院低价拍卖了400万元，单价10万元/平方米。旁边一间200平方米的商铺，业主开出售价为5万元/平方米，但总价高达1000万元。”福禄路公交车站边满堂红置业经理李先生介绍。
相比于街铺业主的淡定，商场铺主着急许多。记者在东方广场金山街和明珠城看到，好几个商场铺等待出售。2011年初，赵铭以2.2万元/平方米的价格购买了东方广场金山街二楼一个45平方米的商场铺，目前他想参照市价，以3.3万元/平方米的实收价卖出，但无人问津。为了加快成交，赵铭表示愿意自己承担交易税费，价格还可以降。
刘先生10年前在东方广场金山街3楼以约1万元/平方米，买了22平方米商铺。近日他已回四川发展，愿意将商铺20万元出售。他表示，租户换得太频繁，租不到1年就转让，还要飞来佛山签合同，1年飞机票花了不少。还不如卖掉省心，少赚点都无所谓。
业界：旧商圈短期内仍是“一哥”
“祖庙路商圈、东方广场的人气确实被新建商业综合体吸走很多。东方广场变化明显，据我们了解，以前租金逐年增加，现在业主都比较谨慎，租金只跟之前持平，不敢 。”满堂红地产佛山公司经理陈祖锐总结。
记者了解到，去年依云天汇等 小区，发售商铺仅3万元/平方米。前年万达广场发售的商铺单价6~8万元/平方米被 者一抢而光。
对于 者而言，传统商圈真的失去了 价值？三溢地产副总经理柯志斌认为：“成熟商圈不是一天建成的，它综合了各种因素。祖庙、东方广场是禅城 地段，拥有成熟的人流。就算万达、万科等商场崛起，市民多有恋旧情结。在我看来，祖庙商圈和东方广场只是需要调整品牌和结构，如果调整成功，仍然有生命力。”
他认为， 旧商铺和新商铺各有利弊。旧商铺人流、租金价格、发展前景很透明，但如果价格太高，会透支了 价值；新商铺价格比较 ，但是风险大。“如果 东方广场、祖庙商圈商铺，贵不能超过8万元/平方米，超过了就不值了。”
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