[摘要] 近20年来，禅城的城南片区不仅发展为禅城成熟的居住区，社区商业也渐成气候。
近20年来，禅城的城南片区不仅发展为禅城成熟的居住区，社区商业也渐成气候。目前惠景城、玫瑰园的小区商铺不论是出租还是出售，都给业主丰厚的回报。不过与商业中心、商业综合体相比，社区商业的业态显得脆弱，正面临着电商、大商场的抢食，而且居住人口变化等也影响到社区商铺的经营。
10年未必养熟社区商铺
城南片区成熟的社区商圈要数玫瑰园。经过超过15年的发展，这里入住几千户人家，还有小学、菜市场，社区内遍布超过百家各类商铺。近日记者从附近二手房中介了解到，这里商铺的租金、售价不菲，繁华的福华路一带，租金100~120元/平方米，较便宜的内街商铺要50~80元/平方米。十几年前，这里的商铺买入价不到1万元/平方米，现在的价格至少涨了一倍，从1.8万元~3万元/平方米不等。
位于绿景路的惠景城小区建成约20年，其中旺的是靠近惠景菜市场的商铺，据合富置业山水居分行置业经理胡先生介绍，这一带商铺多是居委会持有，只租不售。而在惠景城小区内的商铺则比较冷清，胡先生透露，当初不少铺位是以福利分房的形式分给个人，价格低廉，这些社区内的商铺目前价格在1.5万元/平方米，租金在40~60元/平方米。
在魁奇路上，建成约10年的丽日豪庭、丽日玫瑰的商铺，投资价值则没有那么见成效：丽日豪庭的商铺10年前购买价1~1.2万元/平方米，丽日食街商铺10 年前购买价2~3万元/平方米，这两处的商铺年租金约为5%~6%左右，目前售价比买入价仅上涨5000元/平方米左右。
市民陶峰约在 7年前以3万元/平方米的单价，按揭购买了丽日食街一间140平方米的商铺，如今出租租金1.6万元/月，年租金也只有4.5%左右。陶峰计算过，折合房贷利息，投资还不及银行存定期。他想把商铺以3.5万元/平方米出售，因为总价贵，少有人问津。陶先生有些后悔当初的投资决定。
菜场失宠商铺跟着遭殃
就算是已成气候的玫瑰园社区商铺，也面临生意越来越难做的窘境。记者近在多个工作日中午走访，所见大多数商店顾客稀少。
合富置业玫瑰园山水居分行置业经理曾先生说，据他观察，玫瑰园的商铺，特别是服装店，转手率很高。“现在都知道电商旺，小区商铺人本来就不及商场人流集中，实体服装店难做可想而知。”
靠近玫瑰园菜市场，本属于的“”。菜市场正门口一家香烛店的李老板却叫苦不迭。李老板告诉记者，他经营经有十几年，玫瑰园小区的住户越来越老龄化，顾客消费能力越来越弱，很多是只看不买。“我早租时租金才600元/月，现在涨到3000元/月，按照业主每年10%的租金增长速度，真是快要承受不住了。”
玫瑰园菜市场附近金诚美食站老板娘分析：“城南市场开了以后，菜价比玫瑰园市场便宜多了，邻居街坊都去城南买菜，玫瑰园菜市场越来越冷清。对面那家杂货铺，以前是做包子、茶叶蛋的，亏损6万元后撤场了。我的店以前3个人做人手才够，现在仅我1个人就够了。”
投资趋势：新商铺更受宠
合富置业玫瑰园山水居分行置业经理胡先生告诉记者，去年一年中，城南的二手小区商铺很少有交易，大部分投资者认为，二手商铺发展已经成熟，价值上涨空间不大，投资出租的甚至不及银行定存。
而且投资者更喜欢买新小区商铺，像张槎的镇街商铺均价才1万多元/平方米，租金也有70元/平方米，出租并不比市内的小区商铺差。对于投资商铺，他提醒要做好挨几年的思想准备。
投资心得：城乡结合部高
家住岭南大道恒福花园的周琦，有过商铺经营、投资经历。十几年前，她刚入住恒福花园的时候，觉得小区后门口的一个商铺位置不错，和朋友合伙租下开超市。不过生意却十分惨淡，原因是业主更爱去季华五路的大超市购物。周琦坚持了两年，后以亏损收场。“从那时候起我才知道，如果临近商场，真要好好考虑经营种类。当初我们开超市的地方，现在开面包店，生意也不好。可能在消费者看来，附近印象城里有几个面包品牌可挑选，为什么要来你这里买？”
不过，10年前她在乐从三乐路附近购买的50平方米小区商铺，让她赚得盆满钵满。当初购买单价仅3500元/平方米，总价仅17.5万元，如今商铺价格已涨到1万元/平方米，出租租金高达3000元/月，年租金达20%。“商铺先是租给了做烟草批发的，后来租给了做美容院和养生馆的，生意都不错。因为周边缺大型超市和商场，没有竞争。”周琦认为，投资小区商铺好选城乡结合部，可能比市中心效果还好。
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