[摘要] 2014年楼市持续调整，而对于北上广深等一线城市及热点二线城市，由于经济发达，居民购买力强，人口规模优势突出，且不断有人口流入，所以未来潜在住房需求仍很充足。
2014年楼市持续调整，而对于北上广深等一线城市及热点二线城市，由于经济发达，居民购买力强，人口规模优势突出，且不断有人口流入，所以未来潜在住房需求仍很充足。但是，不同城市受到资源、规划、地域、政策差异等影响，市场发展持续差异化。北京2014年开启自住房模式，对购房者而言意味着什么？深圳在楼市下行背景下一枝独秀，是如何做到的？不再具备蓝印户口优势的天津，在自贸区建设和京津冀的推动下，楼市又将走向何方？
外来人口提供巨大需求空间。深圳市居民多来自各地，外来人口占比超过7成，是典型的移民城市。2015年百度迁徙大数据显示：中国五大迁入城市排名中，深圳排名。大量的外来人口，为深圳房地产市场提供了巨大的发展空间。
整体下行，唯深圳独旺。2014年，深圳房地产市场整体保持供需两旺。全年深圳商品住宅月均新批上市48.39万平方米，处近六年较高位置。商品住宅月均成交33.59万平方米，为近5年同期第二高位，12月，深圳市场单月成交量达78.62万平方米，为2010年以来高值。商品住宅成交均价为23973元/平方米，同比上涨9.8%，涨幅居一线城市之。近观十年房价变化，深圳自07年起均价突破万元，08年小幅回落后价格一路上扬至2010年的均价2万，之后2011、2012两年价格回调，后一路上涨至2014年的2.4万/平，房价呈现波浪式上升态势。
良好势头继续，2015市场依旧看好。受2014年末各种利好政策叠加影响，预计2015年深圳房地产市场整体形势向好并将实现稳步增长。具体从区域来看，轨道交通规划及持续建设为深圳房地产市场向宝安龙岗两区拓展提供有力支撑，关外龙岗、宝安两区成交供应大，依旧是市场成交主体；而关内土地资源稀缺，供不应求加剧，新增供应基本依靠城市旧房改造项目，价格上涨压力较大。从成交结构来看，刚需仍将占据市场主流，改善性需求将持续释放。土地资源的稀缺加上旺盛的购房需求，深圳市房价有望在2015年继续保持上涨。
北京—从自住型商品房看北京刚需市场变化
自住型商品房概况。2014年以来，北京自住房项目陆续入市，受到广大刚需购房人群热捧，相比之下，中低端商品房项目的生存空间正在被压缩。2014年9月起，金隅汇景苑、恒大御景湾、保利首开·丽湾家园等自住房项目陆续开盘，引来众多刚需购房者，保利首开·丽湾家园配建的578套和恒大御景湾配建的1573套自住房开盘即基本售罄。
房价优势不言而喻。与商品房相比，自住房存在明显的价格优势。根据北京自住房相关规定，自住房的销售均价要比同地段同品质商品住房低30%，而以朝阳东坝区域为例，其出让地块时规定自住房售价不得超过2.2万/平米。而其周边的商品房项目，如首开常青藤、利锦府售价均在4-4.5万/平米左右。面对冲击，不少商品房项目选择降价或低价入市，如利锦府已由去年开盘4.9万/平米降至约4.49万/平米。但出于成本，特别是拿地成本限制，这些项目往往在产品定价上受限。因此，今后面对愈加激烈的产品竞争，住宅产品或将逐步向高端靠拢，而不少中低端产品或将被自住房占据。
自住房，想说爱你也不容易。对于购房者来说，自住房的出现对于市场预期的影响不言而喻。但总价高、首付难对于年轻的刚需一族来说仍是是大问题。笔者的几位朋友因为申请自住房而延长了购房计划，而其中一位则摇中了门头沟自住房长安一号，单价18000元/平米，后选购了50多平的一居，父母为其出首付，自己还房贷。可见承受自住型商品房也并非易事。
高瞻远瞩，整体预判。总体看，北京楼市长期受政策限制影响，大量潜在入市需求受到抑制，自住房的出现成为刚需群体的福音，可以有效缓解供需矛盾。同时，也预示着，商品房受到冲击后产品定位不得不转变，拿地成本的加大不得不将向高端产品转移，而自住房作为中低端产品将占据市场一席之地，刚需产品格局正在发生转变。
天津—改善性需求受政策刺激入市 整体市场有望改善
2014全年成交下行，政策利好刺激市场年末翘尾。2014年，天津楼市成交均价为10553元/平米，同比上涨3.28%。全年成交量低位运行，11月、12月，受“930新政”、津十六条、公积金贷款利率下调、央行降息等一系列楼市新政“叠加效应”刺激，单月成交均在百万平米左右，呈现“翘尾”。
购房群体你方唱罢我登场。刚需持币观望，改善性需求积极入市，投资性需求退出市场。天津楼市以刚性需求为主，尤其是占据1/3的外来人口为天津房地产市场带来了大量购房需求，但2014年房地产市场低迷，购房者观望气氛浓郁，入市谨慎。受到取消限购、重新定义首套房标准等政策影响，改善性购房人群抓住宽松政策契机，入市更为积极。由于目前房地产市场的持续低迷，投资降低，部分人群将资金转出房地产市场，进入资本市场，寻求更高的投资回报。
后市预判，不同区域市场迎契机。展望2015年，受新八大里等市区优质地块的相继入市，市内六区热度不减；自贸区获批，借势京津冀一体化发展契机，滨海新区成交量或将进一步放大，库存压力将在一定程度得以缓解。津十六条等利好政策，将对被抑制的中高端改善需求释放起到推动作用，预计后期改善型购房需求将会进一步放大。随着京津冀一体化的加速融合，天津蓟县入选新型城镇化试点城市等发展契机，且房地产市场政策环境依然以宽松为主，利好政策效应将持续，2015年天津房地产市场或将回暖。
南京—房地产热度有所下降 市场仍偏向于刚性需求
2014年南京房企销售业绩下降，市场热度下降。2014年南京房地产市场可谓风云突变，成交量持续走低，下半年取消“限购”、公积金放宽条件、降息等一系列政策刺激楼市，南京楼市持续回暖，12月楼市月度成交量创年度新高。2014年南京住宅市场“量跌价涨”，全年成交商品住宅776.33万平方米，同比下降21.86%，新批960.05万平方米，同比增长9.23%，销供比下降至0.71，市场供大于求；销售均价达到14267元/平方米，同比上涨10.45%。二手房市场较新房敏感，成交量同比下滑明显，价格先涨后跌，总体表现平稳。
市场整体好于，近郊、刚需项目或热销。从购房者年龄、热销户型来看，近些年主要偏刚性需求，热销的区域也是江宁、浦口、六合、栖霞等近郊区。与市场结合来看，2014年尤其年中的时候，房地产市场表现下滑态势，但南京房地产市场表现一直相对较好，开盘去化情况基本都在7成以上，价格总体也表现小幅上涨。此外，南京高校资源丰富，部分留在本地的毕业生也提供了置业需求。
后市预判，量稳价略升。在宏观经济合理增长，货币政策注重适度调整，调控政策日趋分化的背景下，2015年南京房地产市场将呈现“量稳、房价稳中略升”。具体来看，成交方面，受制于基数较高，预计2015年南京商品住宅的需求仍将保持高位。新增供应方面，鉴于2014年土地出让创历史新高，预计2015年南京市新增供应量将维持高位。价格方面，预计2015年价格将稳中略升，受高库存的影响，价格上涨空间不大。
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