[摘要] 3月27日，国土资源部、住房城乡建设部对外公布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），是近期除楼市新政外，影响市场的另一楼市政策。
3月27日，国土资源部、住房城乡建设部对外公布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），是近期除楼市新政外，影响市场的另一楼市政策。《通知》提出，房地产开发企业可以适当调整套型结构，这意味着2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策的全面退出。
受“90/70”政策及2011年起推行的房地产限购政策影响，佛山的大户型销售一度缓慢。如今，随着限制放开，是否意味着曾经受佛山人欢迎的大户型产品，会迎来另一个春天？记者调查发现，过去几年大户型产品去化速度远低于中小户型，这些年中小户型户型设计日渐成熟，但大户型设计和营销缺乏对购房者需求的深度理解。业界资深人士表示，近期楼市新政利好改善型住宅需求，开发商可先在这类产品上多花心思求突破。
新政解读：
户型设计可依市场灵活调整
《通知》的一大亮点，就是提出优化住房供应套型结构：在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等规划条件前提下，房地产开发企业可以适当调整套型结构；对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。
很大程度上，这意味着2006年以来的“两个70%”或“90/70”政策的全面退出。城市新审批、新开工住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重须达到开发建设总面积70%以上；廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量，不得低于居住用地供应总量70%。自“90/70”政策出台后，佛山一直严格执行。2011年限购后，顺德对“90/70”政策的执行力度有所放松但并未完全取消。
但《通知》的公布，意味着往后开发商户型设计，可根据市场情况灵活调整。
调查：
大户型产品去化速度晚于刚需产品
《通知》和楼市新政，一方面放宽了户型限制，一方面放宽了购房条件，购买二套房低首付只需4成，两大举措能否推动大户型销售再度旺盛，还很难说。
记者调查发现，此前大户型产品曾一度冲刺，试图重新站上市场高地，但难言成功。2013年初，包括龙光水悦龙湾、保利紫山花园、创鸿水韵尚都、利海尖东半岛、雅居乐曼克顿山、佛奥湾、依云天汇、星海岸、容桂碧桂园、上林苑、乐从雅居乐花园等十多个项目，均推出大户型或别墅产品，户型涵盖120~400平方米，阵容强大,但由于集中推货，再加上改善型买家观望情绪浓厚，很多产品直到现在仍在售。
去年，豪宅开发商也有一波集中推货，尤其集中在顺德大良，包括敏捷、招商、宏鼎、碧桂园、华侨城、绿地在内的多个开发商，在这一区域混战。除碧桂园钻石湾以高性价比出售，开发商称热销外，其他项目少有动静。
在“刚需+改善型或再+享受型产品”的项目中，大户型产品去化速度总是晚于刚需产品，甚至在刚需产品已售罄几年后，大户型仍在缓慢销售。
诸多开发商向记者表示，刚需产品虽然消化快，但利润非常低，很多产品基本是成本价，甚至赔本赚吆喝。所以，大部分项目会把利润压力压在大户型产品上，这类产品一旦不走俏，开发商的资金和利润压力都非常大。如今，购买者的需求已发生根本变化，大户型购买群体属于“可买可不买”，要打动他们置业绝非难事，所以新政能否推动大户型销售进入春天，仍需静观其变。
建议：
先把握改善型客户再争取享受型客户
大户型销售不畅，是否市场真的没有需求？并非如此！有市民向记者反映，佛山一些豪宅的户型设计，做得“华而不实”，是他没有入手的主要原因。
几年前花约500万元购置了一套别墅的赖先生说，一些别墅设计会突出泳池配套，其实泳池的利用率很低，维护起来相当麻烦。
从事20多年房地产销售、在业界拥有丰富销售经验的张女士分析认为，大户型购房群体分为两类，一类是改善型客户，一般需求120~140平方米左右的三房、四房产品，可以三代同堂；一类是享受型客户，150平方米以上的大平层甚至别墅，才符合他们的需求。针对不同的客户，要推售不同的产品。一般来说，享受型客户属于不急的，他们不缺房子住，而且现在经济总体下行，这些人还要关注自己的生意，房子不会放在位。不过，对于他们而言，买套别墅也并不是难事，一旦合心水，买起来也很爽快。
改善型客户分散性更强，他们改善自己居住条件的意愿比较强烈，开发商在销售时，注意要瞄准痛点。比如，有些人在老城区住久了，虽然配套完善、生活便利，但交通拥堵、环境不佳，项目能打动他们的，也许就是优美、放松、开阔的社区及周边自然环境。
“可以先从改善型客户着手，慢慢发展享受型客源。”张女士提出，营销推广者只是一种策略，根本还需开发商的产品做得到位，因此一定要花力气研究客户的需求，“佛山人好实在，不喜欢太花哨的东西，不喜欢过于富丽堂皇。越有钱的人，越喜欢住得舒服、自主”。
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