[摘要] 中央打击投机性购房后，带租约的商业性返租公寓成为了市场上为数不多的投资性房产。因为总价不高，且有开发商保证的带数年的固定返租，公寓销量一直还算不错。目前佛山仍有不少在售公寓、商铺带“返租”性质。
中央打击投机性购房后，带租约的商业性返租公寓成为了市场上为数不多的投资性房产。因为总价不高，且有开发商保证的带数年的固定返租，公寓销量一直还算不错。目前佛山仍有不少在售公寓、商铺带“返租”性质。
市场：返租公寓遍布城区镇街
在禅桂及佛山新城等中心区，已投用的返租项目包括九鼎国际、尚领国际、普君新城君誉公馆、东海国际花园、铂顿国际公寓、金海M-city、丽日金鼎、乐从星光广场等。在售或待售的项目中，万科金色领域、依云国际、苏宁广场、越秀·星汇云锦等均有酒店式公寓产品，华强广场也推出了带返租的商铺产品。
此外，返租项目还蔓延至镇街。如容桂、大良、北滘、龙江、杏坛等镇街便有多个本地开发商楼盘采用售后返租来吸客，在绿岛湖、南庄镇中心、南海大沥等地段也不乏该类产品，如广佛智城便有带返租的商铺。
方式：开发商已悄然避开“返租”承诺
记者统计多个“返租”楼盘发现，这些产品售价一般高于普通住宅价格，开发商承诺的投资回报多集中在6%~8%，年限一般在3~6年。中心区项目引入的托管公司多为经验丰富的品牌，如星汇云锦引入了“友和国际酒店”，便是主打国际市场；保利天玺、星星华园国际、星光广场引入的“私享家”，则主打白领精英。但记者发现，与前几年开发商大肆宣扬返租不同，如今不少楼盘会避开“返租”说法，只表示项目会提供租赁中心或引入第三方酒店公司，投资客可委托经营。开发商仅作为担保方，投资者直接与第三方管理公司签署委托经营协议。“我们做过市场调查，附近像这个面积的房子租金都能达到两千元一个月，过几年可能还会有所上行。”“租金我们已经跟酒店管理公司谈好了，合同是收楼时你们管理公司签的。”记者以投资者身份在几个楼盘询问时，销售人员普遍会这样“承诺”自己的，但仔细分析，这些“承诺”没有任何法律效力。
而在租金返还方面，有的是按月来返租，有的是按季度。目前来看，酒店式公寓的返租普遍比同地段住宅和公寓的租金高出25%~50%。
析因：市场下行，返租物业运营难
由于开发商盲目承诺，近几年由于不兑现造成的纠纷也不少。轰动的莫属当年号称“10年返租、100%回报”的台山地王广场。风光时，该盘曾吸引逾百位佛山投资者赴台山淘铺。然而三年后，该项目在半年内从返利缩水50%到完全停止给付，引发珠三角1700多名投资者不满。
佛山本地也有返租“缩水”案例。如长信·东海国际公寓早期可提供1800元/月租返利，酒店托管方“她他会”共签约了300多套返租单位。但随着首批合作协议到期，现如今月返利已降至1400元，签约返租单位也仅剩100多套。而于2012年9月开盘的星星华园国际，因大部分业主未在开盘时签返租协议，如今只能接受返利从2000元/月下调至1480元/月。
究其原因，均称“经营困难”。长信地产营销总经理徐伟钊亦表示，随着市场供应激增，酒店式公寓层出不穷，公寓出租也越发难做。“酒店代理公司已不太愿意接这种酒店公寓了。单子接多了，酒店公司自身经营成本根本下不来，调整也是正常。”中原地产市场研究部副经理黄志兴则认为，返租物业降租、毁约的情况属于个案，市场并未出现大范围案例，但该类产品市场竞争压力大确是事实。
投资提醒
返租公寓其实风险大
接下来，业主们将筹备成立业委会，撤换登图物业公司，申请法律诉讼。但由于法律意识疏忽，目前创富酒店业主也陷入维权难的困局。
“首先，主张返租协议无效的诉讼胜诉率不高。虽然国家早在2001年发布的《商品房销售管理办法》中明令禁止‘售后返租’模式，2011年起法律上也对‘售后返租’（集资）行为给出明晰的界定。但《商品房销售管理办法》仅禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房，高人民法院的司法解释也语焉不详。”广东至高（南海）律师事务所副主任律师郭华寿介绍道，与此同时，法院会认为返租协议系各方的真实意思表示，投资者在签订合同时已对售后返租协议的风险作出判断并终决定签署协议。
为此，郭华寿建议业主诉讼时选择主张开发商或经营管理公司承担违约责任，胜诉率较高。但执行效果也因开发商或经营管理公司的经济能力而异。“若开发商或经济管理公司本身已无经济实力履行生效判决，则投资者得到的可能仅限于一纸胜诉判决，真正的经济利益并未能实现。”
而对于案例中“货不对板”的问题，郭华寿认为确实是业主失误了。“补充协议里已特别强调了‘销售房号’，还有在收房、验收、办证几个环节业主都没把握好，宣传资料、销售沙盘的资料也没保存好，这种情况就比较难维权了。”
返租产品给投资者稳定，对部分客户还是有吸引力。但毕竟羊毛出在羊身上，没有任何一个投资品是可以只获得，不承担风险的。投资者还是要看产品的前景，确保投资。比如，产品在区位上好位于配套相对成熟的核心地段，有产业支撑和客群保障，有良好的前景。其次，品牌开发商对产品有溢价能力，知名物管有利于产品后期服务提升，投资时时也需对开发商与物业的背景、资质、市场知名度做好考察。
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