[摘要] 解限后中大户型产品热销，单价高过小户型千元左右，业内分析与“90/70政策”致市场结构不合理有关。
解限后中大户型产品热销，单价高过小户型千元左右，业内分析与“90/70政策”致市场结构不合理有关。
三年前，佛山中大户型普遍单价低、总价高，而如今各楼盘新推产品中，大户型单价普遍比中小户型高1000~2000元，这是为何？对此业内指出，解限释放了压抑多年的改善型需求，但在90/70政策多年影响下的市场结构已跟不上市场需求的变化。为此，近日公布的《佛山市2015年度国有建设用地供应计划》 中也重申了对90/70政策的灵活应用。
现象：中大户型好卖了，单价高过小户型
自2011年佛山限购后，中小户型便成楼市供应主力。一时间70~90㎡小三房扎堆涌现，单价也要高过去货困难的大户型。然而近日记者踩盘发现，自上月底解限后，中大户型单价又悄悄调高了，甚至比小户型贵。
位于季华六路的星星凯旋国际，89㎡三房为主力户型，均价11000元/㎡；而后期推出的130㎡4+1房，售价为12000~13000元/㎡，比89㎡贵 了1000~2000元/㎡。在祖庙商圈的岭南天地尚苑，其1座92㎡两房、122㎡三房的精装售价为13000元/㎡，与其4、5座125~152㎡三房的毛坯价相同。
与此同时，中大户型变得抢手了。在三山新城，保利西雅图受欢迎的是127㎡户型，通常几内卖完，为此保利西雅图还计划新推140㎡户型。在一路之隔的中海万锦熙岸，抢手的也是109㎡和129㎡户型。而2011年开盘、以“双证”模式推出大户型住宅的星星华园国际，前几天也将仅剩的几套200㎡大户型尾货处理掉了。有知情人士透露，有几套尾货其实很早就被预定了，只不过之前受到购房名额或贷款问题限制，开发商同意先支付定金，直到解限后再办理完整手续。
“之前受限购、90/70等政策影响，中大户型去货较慢，尤其是合并户型，所以产品单价相对较低。”中原地产市场研究部副经理黄志兴分析道。“但现在相关政策已退出历史舞台，过去制约产品销售的因素大有改观，加上新政带动了改善户型的去货速度，所以楼盘的定价策略与过去不同。”
三溢地产副总经理柯志斌亦认为，“限购解除后，被压抑已久的改善型需求开始扭转，市场将出现分水岭，影响大户型产品的定价。”
问题：90/70执行多年，中小户型现同质化
新政频出，压抑多年的改善购房需求迎来释放的窗口期。但另一方面，受90/70政策影响，市场产品供应并不能完全对应增加的改善需求。自2006年国土部颁发以来，90/70政策已执行长达9年。9年来，虽中小户型明显增加了，但也带来“N+1”、“复式”、“双拼”等“擦边球”户型，个别城市甚至出现了市场产品的结构性失衡，这也导致大户型单价的走高。
“过去开发商在限购、90/70政策影响下扎堆开发中小户型，到如今已出现同质化的情况，尤其89、90㎡的小三房特别多。在此情况下难免出现恶性竞争，资金特别紧张的开发商只能降价卖。”星星地产市场经营部总监朱幸杏介绍道。但受欢迎的100~160㎡却出现“断档”。“这个面积段属于首改户型，货量非常少，但需求却有增无减，因此去货速度非常快。”朱幸杏分析道，“这几年走货也不算便宜，比同一楼盘在售中小户型的单价都稍高些。”
至于首改户型是否供不应求，黄志兴认为不必担忧。“解限后，政策面宽松，大户型成交有所活跃，也会促使供应量相应增加。”
相关链接：什么是90/70政策
2006年，建设部等九部委推出雷霆手段，联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”这就是俗称的90/70政策。
90/70政策出台核心目的在于遏制高房价，调控住房结构，加大中小套型比例。但也滋生了一些问题，比如，开发商变相修改结构，以赠送阳台面积、增大挑高变双层结构等方式频打“擦边球”，也由此产生了两套小户型变一套大户型的双拼房，但在此前限购政策下却变成了“烫手山芋”。
未来：限购解除，90/70政策或有放松
面对市场环境的变化，90/70政策也有了新调整。今年3月27日，国土资源部与住房城乡建设部共同公布了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称通知）。通知指出要“优化住房供应套型结构”，“允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。”而早在去年，上海、南京、成都等多个城市已在土地招拍挂操作中取消了相关硬性要求。
为响应国土部政策，今年佛山也为90/70政策留下更为灵活的处理方式。在《佛山市2015年度国有建设用地供应计划》中，虽然重申了“严格执行90平方米以下套型建筑面积占总建筑面积70%以上的规定”。但文件同时指出，“经政府批准可适当调整套型结构，个别项目也可以采取区内平衡方法处理”。“有些区域改善型需求比较大，中小户型销售市场不接受，那么在这些区域的开发商、包括没开发的土地，可交由各区去调整。”佛山市国土局土地市场相关负责人表示。
在业界看来，这已算是放松了90/70政策。“限购解除了，90/70还不解除的话，市场上的产品结构无法满足市场需求，对整个市场将带来严重的资源浪费。”柯志斌表示。朱幸杏亦认为，90/70在佛山已执行9年，到目前整体市场结构已不太合理，中小户型产品稍微过剩，也是时候做调整了。
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