[摘要] 近日，佛山市国土资源和城乡规划局发布了《佛山市城市规划管理技术规定2015年修订版》，新规将于7月17日正式启用，记者发现，新规除了重申阳台面积的严格计算方式以外，还进一步严格了飘窗的计算方式，意味着以后“偷面积”将越来越难。
近日，佛山市国土资源和城乡规划局发布了《佛山市城市规划管理技术规定2015年修订版》，新规将于7月17日正式启用，记者发现，新规除了重申阳台面积的严格计算方式以外，还进一步严格了飘窗的计算方式，意味着以后“偷面积”将越来越难。
由于阳台是按一半面积计算，而飘窗、花池是不算面积，以往这三个地方是开发商“偷面积”的利器。一套房子设计两三个阳台、花池、加上大飘窗，交房后一围闭，实用率轻松过百。但自从2011年《佛山市城市规划管理技术规定》（以下简称《规定》）公布后，通过阳台偷面积的空间被极大地缩小了。而今在2015版的《规定》中，飘窗的计算方式从以往“高度小于2.2米且窗台面抬高0.3米以上的不算建筑面积”，调整为“高度在2.1米以下，或者窗台与地面高差在0.45米以上的不算建筑面积”。据了解，以往开发商往往会通过做超大飘窗来增加使用面积，在抬高地面30厘米的空间里做个休憩的榻榻米还是可以的。但现在如果要把高度增加到45厘米以上，也就只能当个窗台使用了。
而对于阳台和花池，新规中依然强调套内阳台面积不能超过总套内面积的18%，且每套住宅只能设置一处进深超2.1米的阳台，且面积不超12平方米，超出都按全面积计算。而花池也不能紧贴着阳台增设，以防开发商通过阳台叠加花池的方式增加室内面积。
解读：面积计算为何越来越严格？
“2010年开始调控政策增多，对住宅赠送面积的控制也是平抑房价的方式之一，以往高赠送率的房子总是会伴随着高单价。”在佛山从事地产行业多年，现为佛山汇诚鸿图地产顾问有限公司董事长的刘世恩说。2011版的《规定》和2013年国家出台的《住宅设计规范》中都严格了对阳台、飘窗等的面积计算。
而如今楼市调控限制逐渐松绑，为何“送面积”依旧越来越严格？佛山中原地产市场研究部副经理黄志兴认为，赠送面积其实是无产权的，容易混淆概念，也容易引发产权纠纷问题。而有些公共部分的面积虽然开发商说是赠送给某个业主的，但法律上讲其实是归全体业主所有，这些都存在很大法律隐患，有必要规范。
但刘世恩也提出，有些条款是否过于严格，“例如要求‘除住宅外其他非居住建筑的活动平台等半敞开空间也要按投影算全面积’，有些楼盘绿地面积小，在空中花园做一些美观的连廊、休闲区什么的，也要算面积？是否限制了建筑设计的创意空间和舒适度？”
佛山市国土资源和城乡规划局综合规划管理科主任科员任健强表示，之所以严格面积计算，是为了更好防止违法违规建设行为的发生，保障建筑物交付使用后的安全和使用要求，修订时建筑面积（容积率）计算参照国家现行有关标准进行了相应修改。
市民：认为送面积多更实用
而对于赠送面积，市民则有不同看法。“反正房价还是那么高，肯定送面积越多越实用啦！”家住禅城的罗先生说。而市民朱自铭则表示，有赠送面积肯定更好，但他在买房时会理性计算加入赠送面积后，单价算下来是否划算。而有的市民则不大清楚赠送面积是无产权的。“我家这个小阳台当时销售说送给我的，应该是有产权的吧。”家住禅城的王姨说。
有业内人士提醒，“送面积”的部分没有产权这是肯定的，此外有些开发商会将有赠送面积的房子提高单价，例如5米高的房子隔成两层，单价就涨四五成，实际上是“羊毛出在羊身上”，而且这种户型往往二层过矮，居住舒适度并不高，还有一些强行将所有阳台都改建成房间，反而使得整个户型封闭不通风，也是不适宜居住的。任建强也认为，影响住宅实用率的因素关键在于建筑设计方案而非“赠送面积”的多少，市民在买房时应该更关注该户型的设计是否真的实用。
追溯：由外来开发商带来的“送面积”
刘世恩对佛山的“送面积”历史了如指掌。“在2006年以前佛山都没有‘赠送面积’一说，是从06、07年开始，佛山涌入了大量广深的开发商，才带了业内称之为‘N+1’的营销思维。”据刘世恩介绍，广深楼盘由于，在“送面积”方面挖空心思，将这种思维带入佛山后，佛山出现了大量“N+1”乃至“N+2”、“N+3”的户型，同时恰逢2008年楼市低迷，带赠送面积的户型也给低迷市场中的不少楼盘带来了生机。
在2008~2012年期间，佛山楼盘的实用率从七八成一下子飞升到了超100%，90平方米甚至85平方米做三房带套房的案例比比皆是，例如已建成的依云上城、怡翠世嘉就以超高实用率闻名业内。现在虽然“偷面积”受限，但仍是开发商喜闻乐见的营销方式之一。“但现在基本没有实用率超100%的项目了。”刘世恩说。在售盘怡翠尊堤推出了75平方米的三房产品，算是佛山在售小面积的三房，但记者在其户型图上看到，该户型也仅仅有一个房间是有近一半面积的阳台，其他两个房间都是送飘窗，远不如其早期产品怡翠世嘉中三个超大面积的入户花园实用率高。
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