[摘要] 近日，伦教的敏敏（化名）报料，她去年年底买了一套伦教 内的二手房，打算入户时才发现该套房的 早已被人“占据”。
近日，伦教的敏敏（化名）报料，她去年年底买了一套伦教 内的二手房，打算入户时才发现该套房的 早已被人“占据”。伦教的梁刚培律师、广东海迪森律师事务所刘红增律师均表示，这种情况为法律盲点，难以从法律途径解决。
“被占”为法律盲点
去年，敏敏在伦教 内买了一套二手房，思量着小孩可以入读该 。今年，敏敏想将 迁入该二手房，办理手续时才发现 被别人“占据”了。敏敏当即找前任业主了解情况，原来“占据”的人是前任业主的住客。前任业主表示，该住客搬出后，一直没联系，已经找不到人了。这让敏敏 担忧，小孩不能通过入户 就读伦教 ，而且不知道该住客是否拥有房屋的居住权。
就敏敏的情况，记者采访了伦教的梁刚培律师、广东海迪森律师事务所刘红增律师。两位律师均表示，这套二手房确实不能再入户，这是法律盲点暂时没有办法解决。只能通过起诉前任业主，追究违约责任或赔偿责任。而“被占据”不影响房屋的居住权、所属权。
刘红增律师表示，公安局登记 是一对一的，就是一套房产对应一个 。敏敏想要入户这套房子，就必须要找到住客先办理 迁出。敏敏购买二手房的时候，假若是以 为目的，首先要向前任业主明确意图，并索要相关资料查看房产 所属。签订购房合同时，需约定住客 迁出的时间以及违约金。这样即使住客不肯迁出 ，还可以通过法律途径找合同签订方索取违约金。在支付房款的流程上，敏敏可以先交部分房款。在约定时间内，该住客迁出 后，敏敏再支付剩下的房款，否则可要求退还已支付房款。
遗憾的是，敏敏在签订购房合时，并无约定关于 的条款。
新业主还需留意“交吉”情况
敏敏表示，以后，买二手房还得多点“心眼”。刘红增律师还列举了二手房买卖“陷阱”，如：业主借“买卖不破租赁”这一法律原则规避交房责任。
假若新业主购买的二手房带租赁合同，该合同是旧业主签订的，根据我国民法及物权法“买卖不破租赁”的物权原则，新业主不能单方解除该租赁合同的，但可以取代原业主享有“”的权利。如果租赁合同到期或者“住客”欠租等情况，新业主则可以按租赁合同解除租赁关系并收回物业自用。但是如果该“住客”与前业主并无租赁合同关系，或者只是无偿的借用居住，那么新业主则可以行使物业 权，随时收回物业自用。
新业主在收回物业时，不得随意损坏、丢弃物业内归属于“住客”的物品，否则可能涉及违法或会被起诉“侵权”。合理的做法是以短信、电话、公告等方式通知“住客”限期内搬迁，超过限期仍未处理的，可将物业内归属于“住客”的物品在合适的地方予以保管、存放，直至“住客”取回为止。
然而，近年来，很多业主因欠债急着卖房套现，就会借“买卖不破租赁”这一法律原则规避交房责任。更有甚者先吃租客后吃新业主，租客真金白银交了二十年租无法清退，新业主收楼时才发现买了间“出租屋”，也找不到旧业主。这时候新业主就面临住也住不进去，租金又收不回来的尴尬局面。
刘红增律师表示，各位新业主在购买二手房时，在交易之初应注意房屋是否“交吉”，并留意当中的风险情况。如果遇到低价房、有住客的情况，业主购房时留意有无上述情况，必要时要求旧业主交付相应保证金，并要求旧业主在买卖合同中予以承诺说明。
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