[摘要] 近日，万达百货发生“倒闭门”事件，关闭40多家严重亏损门店。业内人士评价这是电商时代下，传统实体店萎缩的一个缩影。在行业洗牌大环境下，商铺价值也面临改变，以往说“一铺养三代”，如今在某些商圈“三代养一铺”也不足为奇。
核心提示：近日，万达百货发生“倒闭门”事件，关闭40多家严重亏损门店。业内人士评价这是电商时代下，传统实体店萎缩的一个缩影。在行业洗牌大环境下，商铺价值也面临改变，以往说“一铺养三代”，如今在某些商圈“三代养一铺”也不足为奇。
本期，《顺德楼市》记者带着大家深入考察传统实体商铺的生存现状，寻找电商冲击下“幸存法则”，为投资者寻找理想商业项目，也为即将面世的顺德商业地产项目提供参考，如何规划一个可以对抗“电商”，充分体现线下购物乐趣的商业体将成为商业地产开发商的新命题。
探市：传统商铺站在“崩溃”边缘 商业地产密谋转型升级
日前，记者实地考察了南海万达广场、万科广场，以及顺德新世界购物中心、德顺广场、容桂天佑城、北滘商业广场、嘉信城市广场、华盖路步行街等标杆商圈，发现以服饰类、百货类业态为主的区域人流量大减，造成租金下滑，或上涨空间小的现象。
惨：百货、服饰“受伤”“格仔铺”风光不再
记者实地考察多家商城发现，中低端服饰类、百货类业态受电商冲击较大。例如：南海万达广场人流量不错，但万达百货却“水静河飞”，该百货主营服饰、皮包、鞋子等。其中，百货一皮包店员说道：“广场部分人流不错，就是不知道百货为何没人逛，可能由于位置偏僻。”
值得注意的是，万达百货入口处张贴了一份业态整改的通知，这与万达“倒闭门”事件相符。有媒体报道称，万达董事长王健林曾表示，万达百货经营情况差不多一半门店处于亏损状态的。而公开资料显示，万达百货去年完成收入154.9亿元，同比增长39%，只完成调整后计划的91%。此外，万达百货净利润增亏7%，亏损不断扩大。很多门店都需要万达商业对其“补贴”；止损成为万达百货的当务之急。
与百货业类似的是多年前风光无限的“格仔铺”，如今都只能面临“见光死”的尴尬，顺德大良宜新路、华盖路步行街、乐从某购物广场的此类铺面就是好的印证。这类“格仔铺”主要经营中低端服饰，然而由于经营不善、人流缺失，商家撤场情况严重，满眼尽是“结业清货”的招牌。天之龙地产常务副总经理李超棠表示，华盖路步行街经过几番品牌店更换，如今品牌档次偏低，高昂的店铺租金与人流量不相符，商业街的生命力逐渐微弱。由于店铺生意不好做，使得租金上升空间非常有限。
火：体验型商业供应猛增 但同质化现象须防范
据记者采访了解，为了避免电商冲击，很多商场增加体验型业态布局，减少百货、中低端服饰类的体量。然而，标杆商城的业态布局类似，由服装、餐饮、美容、珠宝、儿童体验等商铺，以及百货、电影院等主力店构成，而比例配置稍有差别。新开的商城增加了体验型商铺的比例，如：KTV、餐饮、电影院、儿童乐园等，这些业态布局均需要现场消费，保证商城人流量。
虽然不少商城增加体验型业态，但是这类业态也遭遇同质化。南海的万达广场和万科广场相差10左右，万科餐饮业态布局比例比万达广场大。餐饮店之间的竞争也非常激烈，两三家餐饮店的店员守着电梯口拉客。乐从天佑城设置了较多儿童体验类业态，有户外拓展、玩乐区、舞蹈教育等。
由于网络改变人们交流联谊的习惯，有些体验型消费也走向式微，如：KTV。南海万达广场的KTV也换老板了，从“大歌星”变为“X醉频道”。此前有消息指，万达甩卖量贩式KTV“大歌星”，原因是KTV投入大，且不比“爆米花”赚钱。
抵御电商 还得从“细节”做起
为了保证商城后期回报价值，“抵御电商”成为各运营机构的必修课。“体验”、“愉悦感”是电商无法为消费者提供的，因此，运营机构商城的硬件、软件上下“苦工”，细致的人性化服务是商城“突破口”。
停车位一定要充足
李超棠表示，德顺广场的租金几乎是顺德高的，它的优势不在于业态，而是非常充足停车位。据了解，德顺广场的租金高达300~400元/平方米，由于车位充足，能吸纳周边地区的消费人流。相比之下，东乐路本来是一条比较繁华的商业街，但由于马路中间建起了栏杆，路旁取消了停车位，租金从160~170元/平方米，下跌到120~150元/平方米。
建筑设计讲求舒适感
逛街的舒适感是电商不能提供的，因此，舒适的建筑设计是商城必修课。南海万达广场、德顺广场的通风、透气、采光的效果优越，建筑线条简约，购物体验感觉舒适。停车场是购物体验的站，南海万达广场的地下停车场不仅透亮，而且采用电子智能系统，让车主更快地找到车位。南海万达广场的餐饮区通风效果良好，走在餐饮店门前基本闻不到油烟味道。
增强新颖的互动体验
乐从天佑城有不少有趣的互动体验，在公共区域摆放了很多雕塑，如：大鲨鱼、卡通小猪、小羊、熊猫等，记者常看见消费者与之合照。与刚开业相比，乐从天佑城新增了多个机器人，这些机器人与游戏机相连，能与小朋友进行互动。更为有趣的是，该商场再度开发水族馆，增设了海洋主题餐厅，让顾客一边欣赏海洋游鱼、美人鱼舞蹈，一边就餐。
商城善用“互联网+”
电商和商城并非矛盾，新型商城利用电商，通过互动游戏将“网络上的人们”带到现场中来，也利用互联网、智能设备为消费者提供更加舒适的购物环境。万达广场与百度举行“万达广场就是城市中心”的寻宝活动，消费者通过百度搜索万达广场，就能到广场内领取礼品。南海万科广场定期在微信上举行优惠活动，例如：本周二就砸蛋抢免费电影票。德顺广场的多家餐饮店与“美味不用等”微信合作，让“吃货们”提前定位、获取排队新动态。南海万科广场、乐从天佑城均设置了智能导视系统，消费者通过电子触屏就能查找商场内商家简介、位置。
专家观点
中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱：“做住宅的是小学生，做写字楼的是中学生，做商业地产的才是大学生”，而目前我国商业地产市场的现状是真正的大学生太少，但商业地产项目太多，未来，这块市场如何发展下去，将是对所有开发商的重大挑战。至于未来商业地产的发展，我有三点建议：首先，地方政府要改变原有落后的对城市商业繁荣的评价方式，及时调整规划；其次，模式选择上，应对电商的冲击，商业地产传统运营形式应做出改变，大力发展体验型商业，引入更多创新的商家收入分配方案；再次，开发商应以谨慎、专业、超前的态度操作商业地产。
方圆地产首席市场分析师邓浩志：传统商铺大势已去，不单买家买铺要慎重，连房企拿商业、办公用地也要谨慎，地下商城什么的就更加要慎之又慎了。如今，万达广场商铺大关门只是传统商铺衰败的一个缩影，而可抵抗电商冲击的体验式消费又面临剧增的同质化供应：KTV已现关门潮，电影城、美食城正排队开业。除非诞生新的必须依附实体商铺的消费模式，否则商铺前景真的很不乐观。因此，也再次呼吁城市规划应与时俱进尽快调整，大规模减少商业用地供应才是减少空置，减缓租金下滑，避免公寓扎堆出现的有效办法。
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