[摘要] 公寓产品在佛山一直处于不愠不火的状态，多数购房者均用于投资，而公寓项目一般开发体量不大，从中可窥见开发商在背后的浅尝与探索。而这些公寓也是自带返租光环推向市场，那么在产品类似的前提下，如何去甄别哪款产品入手呢？小编今天以西樵的听音湖1号公馆和南庄的科明达商务公馆作对比分析。
公寓产品在佛山一直处于不愠不火的状态，多数购房者均用于投资，而公寓项目一般开发体量不大，从中可窥见开发商在背后的浅尝与探索。而这些公寓也是自带返租光环推向市场，那么在产品类似的前提下，如何去甄别哪款产品入手呢？小编今天以西樵的听音湖1号公馆和南庄的科明达商务公馆作对比分析。
看点一：区位与交通PK
听音湖1号公馆：山湖美景氛围
科明达商务公馆：工业区氛围
听音湖1号公馆位于西樵白云路与锦湖路交汇处，属于听音湖核心区，听音湖是西樵“一轴两区”景观规划的主核心，位于西樵山山脚，其后便是西樵山风景区入口。今年听音湖广场的瀑布水景开放，吸引了周边城镇不少群众过来观赏。听音湖1号公馆抢先进驻，盘踞在听音湖畔，从阳台可遥望观音像，空气清新，区位条件优越。
项目远离了传统商业带江浦路的拥挤，利用白云路通往龙湾大桥十分便捷，可实现40即达禅桂中心区，沿江浦路往东更可西樵大桥，去往南庄方向。此外，该项目东西侧分别是西樵的两个成熟大型楼盘凰樵假日和樵山美地花园，多年的大盘品牌让该区汇集了不少人气。
听音湖1号公馆区位图↓
科明达商务公馆位于南庄镇陶博大道东侧，项目1公里辐射范围内的主干道有龙津路、陶博大道、佛山一环、吉利大道等，半内可禅桂中心。项目处于南庄镇著名的华夏陶瓷博览城正对面，周边有多个公寓项目形成集群效应，并有大型陶瓷企业集中环绕，通过吉利大道往东南方向，更有一个次大型的吉利工业园，受行业特性影响，项目周边环境尘土较重，工业味道更浓，居住意味稍弱。
科明达商务公馆区位图↓
本回合总结：只要亲身到过两个项目，就能明显感受到强烈的对比，听音湖1号公馆更多的是怡人的山湖美景，科明达商务公馆则是浓重的工业区氛围。因此，本回合毫无疑问是听音湖1号公馆胜出。
看点二：项目规划与产品PK
听音湖1号公馆占地面积为1万㎡，建筑面积为3.9万㎡，总体规划为两栋公寓，楼高均为19层，户型涵盖27-70㎡的单间或两房户型，均价11000元/㎡起，全部带3000元/㎡装修。其中2栋为带返租公寓，带返租总套数为270套。
小编拿带返租的2栋为例，规划为2梯15户，除01、15两个单元外，全部均为南向单边户型，有板楼设计的意味，北面阳台望樵山美地花园，南面正对听音湖。南北通风对流好，没有任何遮挡。
2栋户型图↓
南庄的科明达商务公馆总体规划为独栋公寓，占地面积1万㎡，建筑面积5万㎡。该项目每层规划为3梯23户，高25层，6-19层为51-68㎡带返租非毛坯公寓，均价为4500元/㎡，低为23万/套，共有返租公寓322套。
与听音湖1号公馆不同的是，该公寓采用传统的双边规划，北侧共有10个单元，南侧共有13个单元，南侧产品相对北侧产品采光较佳，这就形成了两侧产品规划的鲜明对比。
科明达公馆户型规划图↓
本回合总结：单边规划比双边规划有着明显的优势，因此，听音湖1号公馆的户型规划相对较好，且梯户较低，居住密度低，较舒适；此外，两者在产品的规划上都较为相似。但提到价格，科明达商务公馆仅为听音湖1号公馆半价不到，价格竞争力十足，也对得起其相对不足的规划。如果以投资而非自住来说，本回合该由科明达商务公馆胜出。
看点三：投资前景PK
听音湖1号公馆：以景观旅游为 点
科明达商务公馆：以陶博企业为 点
听音湖1号公馆是听音湖片区仅有的一个集度假与投资于一体的公寓式产品，据小编采访了解，2栋公寓带5年返租出售，管理团队是和汇酒店管理公司，与禅城祖庙核心的铂顿国际公寓是同一家管理公司。据销售人员透露，带返租公寓平均为2000元/月，年低为5%。提及这个 的潜力，销售人员解释，听音湖片区会逐步发展为继千灯湖片区之后又一个生态宜居板块，目前南海博物馆、国艺影视城已经开放，周边的国学馆、南海会馆、听音广场等文化休闲场所亦会逐步建成开放，为项目带来一定的人气基地，投资更有保障。
项目周边旅游景点↓
同样作为返租公寓，科明达商务公馆签订的酒店是宝隆酒店，投资者购买公寓后可以保证未来10年稳定的8%年。宝隆国际酒店是佛山宝隆投资有限公司全资打造的五星级标准酒店，成立于1997年，是一家集先进制造业，酒店业、文化产业为一体的综合性现代化企业。销售人员向小编解释，该项目的投资点是每年都会举办的大型陶瓷博览会，与项目一路之隔便是南庄陶瓷产业聚集地——华夏陶瓷博览城，陶瓷展会举办期间，相关客商人员租住需求相当旺盛，周边也聚集了众多公寓项目。
科明达公馆正对华夏陶瓷博览城↓
本回合总结：以投资成本和来看，科明达商务公馆具有投资门槛低、 的优点；起步价仅23万/套的投资成本，让动辄40万的听音湖1号公馆显得有点逊色。因此，本回合应属科明达商务公馆胜出。
看点四：地块与产权PK
科明达商务公馆：集体用地无产权50年
听音湖1号公馆的进驻几乎与听音湖规划同步，项目所处地块于2014年2月28日由百润成房地产以总价8182元竞得，楼面价为3223.8元/㎡，该地块为商服用地，产权年限为40年。
听音湖1号公馆销售中心人气↓
再来看看科明达商务公馆，产权年限达到50年，作为一个纯商业项目，小编向销售人员抛出了疑问，他们的解释是，该项目地块是集体用地，投资者是没有房产证的。小编翻查资料，也确实没有该地块的竞拍记录。目前这种土地流转方式也在佛山某些项目摸索尝试中。
科明达商务公馆团购人气↓
结合两者的均价与 ，我们可以看出，听音湖1号公馆是稳打稳扎由房企拿地统一规划的，产品均价虽高，但 也是比较均衡，只是周边的公寓产品并不太成熟；反观科明达商务公馆，投资成本低，极高，但业主却是不拥有产权，有投资成本低，风险大的嫌疑。
本回合总结：投资都是带有一定的风险性，高也意味着高风险，但就目前的国情来讲，拥有产权对业主来说是相当重要的前提，因为对业主来说，那是他们的家，真真实实的家。因此，本回合应该由听音湖1号公馆胜出。
总结：两个公寓项目均位于佛山西部，一个处于风景名胜区，一个处于工业名镇，所规划的公寓项目也是针对所处的周边环境入手。如处于风景名胜区的听音湖1号公馆规划更舒适、均价更高、 也更稳健；处于工业名镇的科明达商务公馆针对聚集的陶瓷企业，规划更实用、投资成本低高。因此，权衡之下，追求舒适且对产权有要求的业主可选择听音湖1号公馆；追求高的土豪可考虑科明达商务公馆。（图文/潘颖欣）
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