[摘要] 季华路一楼盘被疑无证售房，号称内部认购但需交三成“认购金”买理财产品近日，有市民投诉季华路一楼盘未拿预售证便开卖，收了诚意金还不能退。
季华路一楼盘被疑无证售房，号称内部认购但需交三成“认购金”买理财产品。
近日，有市民投诉季华路一楼盘未拿预售证便开卖，收了诚意金还不能退。随后记者以购房者的身份从该盘销售人员处证实，该盘确实未取得预售证，但已通过委托电商、银行等第三方公司收取定金与首付款，并可确认房号。记者在其一份内部销控表上看到，首批推出的一栋楼中已有一半以上的房源被认购。
事件：不能退的诚意金？
市民：没拿预售证收诚意金，还不能退？
据了解，该楼盘位于季华路上，近日刚开放了销售中心和样板间，不久后就有市民接到电话称可以选房认购了。因为对其户型较为满意，杨先生决定选购一套，随后在销售人员的指引下交了3万元抵5万元的诚意金。后来因为资金筹措问题，杨先生改变了主意不想买了，想着诚意金应该是可以退还的吧，但销售员则称因为已选定了房号，相当于已经确定购买了，诚意金不能退。杨先生这才开始质疑：该楼盘并未取得预售证，为何就能销售？而且诚意金还不能退？
开发商：我没开盘，不知道是谁收的钱
对此，记者致电了该楼盘的一位副总经理，“我们是还没领预售证，但也并没有提前销售。我也不知道是谁收的筹，反正我们没有收到任何的筹金。”至于杨先生所说的选房，该副总表示，这只是对市民的意向房号进行登记，并不代表销售。
开发商称自己没收到钱，那市民交的筹金到哪里去了？既然只是认筹金，为何不能退？为一探究竟，记者近日以购房者身份来到该楼盘销售现场。
调查：谁收了钱？
电商负责收筹、银行收首付款买理财
在售楼部，记者从多位销售人员处获得证实，该盘确实已开放几栋楼供市民认购，如需认购，不仅要交3万抵5万的诚意金，还要在2天之内缴付总价三成的“首期款”。“我们这个不叫开盘，是首批产品拥有针对内部员工推出的内部价，因为楼盘刚挖好地基，交楼要两年后，这也是现阶段售价便宜的原因。”一名销售人员坦言道。对于为何还要缴交三成的首付款。该销售人员是这样解释的：“我们这不是首付，是认购款，你现在就可以确定房号，价格，我们可以保证你在我们开盘后就能以这个价格买到这个房号，难道还不应交一些认购款吗？”
当记者问及该楼盘是否具备销售资格时，销售人员亦直言不讳：“我们还没有取得预售证，不能正式开盘，也不能走正常网签程序。”
据了解，之所以其项目负责人说“我们没收任何筹金”，是因为收钱的是两家第三方公司。其中一家电商平台负责认筹，为购房者提供“3万元抵5万元”的优惠；而平安银行则为楼盘定制了一款理财产品“好房宝2号”，记者在销售人员的一份电子合同里看到，购房者需在认筹后5天内拿30%的房款购买该理财产品。等到明年6月30日楼盘正式开盘，购房者便可直接签合同得到预留房源，平安银行也会将购房者购买理财产品的相应款项转付给开发商，以充抵购房的首付款。“钱也不是白白留在银行。”该销售人员表示，“这款理财产品是保本保息的，你只需买9个月，就有5%的利息回报作为补偿。”
一张确认单为凭，却无法盖公章
但没有预售许可证，购房者如何保障权益呢？对此销售人员再三表示，将给予购房者相关纸质凭据。其中，电商平台会提供“E金券”作为定金凭证以及选房号确认单； 银行则提供相应理财合同作为首期确认单。在销售人员提供的银行理财合同模板里，除了注明原价、折扣价、理财外，还特别注明该款项“仅用于购买某某楼盘”，购房者不得向银行申请退款事宜，并“特别授权”银行将款项转付给开发商。“开发商也会为购房者出具一式四份的确认单，写明房号、原价、折扣价等信息，包括购房者、销售人员、绿地领导、电商、银行等公司签名，但不会盖公司的公章，因为一旦出现公章，我们就直接卖不了。”该销售人员坦言。
此外，记者在该销售人员提供的选房单上见到，在其中一栋楼的204套房源里，已经有一半多的房源被预留了,而该楼盘的交楼时间为2018年。
法律提醒
无证售房不合法 委托第三方也难 逃责任
“从上述案例看，表面上购房者并未与开发商发生直接的法律关系，开发商似乎避开了取得预售许可之前禁止开盘销售的问题。实际上就是开发商在收取认购定金。”至高律师广州分所副主任律师郭华寿表示，在开发商无证售房时，若开发商与购房者签订房产买卖预售合同，因违反法律而无效；而开发商变相要求或通过购房者委托第三方机构签订理财合同或授权第三方机构收取定金或诚意金，存在刻意规避法律嫌疑。购房者若向相关部门投诉，开发商可能因违规收取定金或诚意金而面临行政处罚。
但郭律师坦言，本案例中购房者还是很难追回定金与首期款。因购房者与银行签订的是理财产品合同，合同中虽提及楼盘信息，但后并无开发商落款。换句话说，该份理财合同在法律主体上仅是购房者与银行双方的约定，与开发商无关，也与房产买卖预售合同无直接的法律关系。而开发商提供的仅是一纸确认单，并非房产买卖预售合同，也不存在开发商与银行或购房者签订双方或三方理财合同。因此，这种情况下很难主张理财合同也因此无效。
此外，虽2010年住房和城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》对收取定金有明确规定，但从法律层面讲，《通知》不属于法律、行政法规的范畴，因此不能作为法院审理案件的依据，以致购房者维权更难。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
