[摘要] 大沥太平社区北海经济社社长许佐棠掰着手指头算了一下账，如果顺利的话，这块地将给村里带来超过5000万元的收入，而且30年后地上的高端物业仍归属村里，“这比原先单一的建厂房每年多100多万元的收入，20年后收回一片破厂房要划算得多。
图片来源于网咯
“再过20几天，这块土地就可以正式挂牌流转出去，菜地一下子就变成黄金地了。”大沥太平社区北海经济社社长许佐棠掰着手指头算了一下账，如果顺利的话，这块地将给村里带来超过5000万元的收入，而且30年后地上的高端物业仍归属村里，“这比原先单一的建厂房每年多100多万元的收入，20年后收回一片破厂房要划算得多。”
许佐棠所说的地块，正是南海区首宗按农村集体经营性建设用地入市改革试点政策执行的、在区公共资源交易中心正式挂牌的地块。该地块的推出，也标志着南海区农村集体经营性建设用地入市试点改革进入实质性操作阶段。
南海的集体经营性建设用地入市试点，不仅破解了原有土地制度的二元性，让农民带着可交易、可对价的“土地资产”进城，分享城镇化进程的土地增值，更关键的是为实现农村集体建设用地与国有土地同权、同价、同责，探索形成可复制、可推广、利修法的试点经验。
挂牌地块位于大沥镇博爱东路与富康路交汇处，博爱东路以南，狮山镇，交通便利。周边住宅小区林立，有万科金域华庭、贵广回迁楼、凤池农民公寓、国华新都、华星华府等小区，社区人口较多。
土地面积28.93亩，土地用途为科教用地，地块所有权人为大沥镇太平社区北海股份合作经济社。经该经济社集体表决，地块采取出让方式入市，土地出让年限30年，交易起始总价5786万元（合200万元/亩）。
●南海区农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁公开交易流程
准备阶段
1、职能部门出具意见
村（居）集体经济组织向相关职能部门申请出具拟出让（租赁）宗地有关意见。2、拟订方案和合同样本
村（居）集体经济组织根据各职能部门出具的意见，拟订宗地出让（租赁）方案和出让（租赁）合同样本。3、党组织审查
村（居）集体经济组织将出让（租赁）方案和出让（租赁）合同样本提交村（居）党组织审查。4、民主表决
村（居）集体经济组织对经村（居）党组织审查通过的出让（租赁）方案和出让（租赁）合同样本进行表决，根据表决结果形成《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）表决书》《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）方案》《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同（样本）》，并提交村（居）党组织审定确认备案。
申请交易阶段
村（居）集体经济组织备齐资料向镇（街道）农村集体资产管理部门提出农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）交易申请。
立项审批及交易阶段
1、联席会议审批
镇（街道）农村集体资产管理部门对村（居）集体经济组织提交的资料进行初步审核后，提请镇（街道）集体资产交易立项审批联席会议（以下简称“联席会议”）进行审批。2、公开交易
经联席会议审批通过的交易项目，按规定须进入区交易中心的，由镇（街道）农村集体资产管理部门将审核后的资料送区国土部门，区国土部门审批通过后，由区交易中心按《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法》涉及农村集体资产的区级交易规定进行公开交易。除按规定须进入区交易中心以外的其他项目，由镇（街道）交易中心按《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法》涉及农村集体资产的镇（街道）级交易规定进行公开交易。3、交易完成
公开交易成功的，分别由区、镇（街道）交易中心与竞得人签订《成交确认书》，村（居）集体经济组织与竞得人签订《农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同》。交易不成功的，本次交易委托自行终止。交易结果分别由区、镇（街道）交易中心在相关网站上公示，村（居）集体经济组织同时将交易结果在本村（居）务公开栏上公示。
A
首宗集体经营性建设用地正式挂牌
初冬，乍寒还暖，大沥镇博爱东路与富康路交汇处，紧邻万科金域华庭小区的一块空地上，几辆推土机正在忙着进行推平整理工作。许佐棠指着地块说：“如果一切顺利的话，这里几年后就将崛起一家高水平的幼儿园。”
然而，就在不久前，这个地处大沥、面积达到28.93亩的地块还只能带给村里一个月1500元每亩的租金。
今年2月，南海区被确定为33个农村土地制度改革试点地区之一，具体承担农村集体经营性建设用地入市改革任务，让这一切发生变化。
从酒店老板转行做经济社社长的许佐棠，凭着商人的本能，对土地的价值有着异乎寻常的敏感：“对于农村来说，土地就是大的资产。一直以来，农村土地的价值就是不高。如果只是盖厂房，出租10年、20年，到期了交还，也是一堆垃圾给村民，仍然不划算。”所以，对于村里仅剩土地的开发，他非常谨慎。
集体经营性建设用地入市试点，让他动起了心思。他算了一笔账：“我们测算过，如果入市挂牌交易，这块地至少可以拍到6000万元，就算上缴土地增值调节金后，也能给村里带来5000多万元的收入，每年光利息就有几百万元，而且30年后地上的高端物业仍归属村里。
于是，村里立即召开股东大会，经集体表决，终确定了地块采取出让方式入市，用于开发建设幼儿园，土地出让年限30年，交易起始总价5786万元（合200万元/亩。）
与以往的集体建设用地多用于工业、商服等用途不同，村里此次选择发展教育产业，是目前国家有关部委大力推动和扶持的产业类型，有利于优化区域产业资源配置，为周边小区和本地村民提供更多的教育资源。
如今，这个地块已经在区公共资源交易中心正式挂牌，并作为南海区首宗按农村集体经营性建设用地入市改革试点政策执行的地块而载入史册。
B
“集体土地入市
”的南海探索
对于南海而言，集体土地入市不是新事物，但北海经济社的这次挂牌依然引发多方关注。原因就在于，这次的挂牌入市是南海成为试点后，按照新的入市政策执行的首宗挂牌。
事实上，改革开放以来，为解决发展过程中土地供应不足的困境，南海村组两级集体经济组织就开始尝试将集体土地出租给企业投资办厂。在数十年中，尽管产业在转型升级，但大量的产业载体底下的土地仍然是“集体土地”。
2005年，借着广东省出台《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》的“东风”，南海区规范集体建设用地流转实践，先后出台了南海区的《集体建设用地使用权出让出租管理办法》和《集体建设用地使用权转让、转租、抵押管理办法》，为实现集体土地与国有土地的“同地同价同权”提供了可操作性的政策。
时至今日，南海已经基本形成了比较完善的制度安排，建立了包括确权登记、流转交易平台、基准地价体系等在内的集体建设用地入市体系，探索出一条利用集体建设用地推进工业化、城镇化和农业现代化的新路。
然而，随着工作的不断推进，原有的政策释放空间已十分有限，与之相对的是，南海区仍然面临建设用地规模过大、用地指标紧缺、土地利用低效等问题。
更关键的是，无论怎样去努力，始终有一把“达摩克利斯之剑”悬在南海上空——现有法律体系基本堵住了“集体土地入市”的途径和渠道。
“即使我们已经探索了10年时间，但这些探索始终都是我们自行摸索，并无上位法支撑。”南海区国土城建和水务局常务副局长黄文富说，没有法律的保障，意味着一旦发生诉讼纠纷，合同执行不下去，南海制定的规范性文件就不能发挥作用，“如果把南海的规范性文件否掉，那就相当于推翻了南海的所有改革。”
由于没有上位法的支撑，南海所有的探索始终不能名正言顺、大张旗鼓、理直气壮去做。以“抵押”为例，金融机构依据《担保法》和《物权法》的相关规定，无法给集体土地上的各类物业办理抵押业务，这是地方政府所不能掌控的，抵押权能的缺失降低了集体土地的价值，不利于吸引高附加值产业进入，成为制约南海区产业升级和结构优化的障碍。
实际上，这样的问题不仅存在于南海，在整个珠三角地区都普遍存在。“可以说，南海所碰到的问题，在珠三角都很有代表性。”黄文富说。
C
构建入市流转
制度体系
成为33个农村土地制度改革试点之一，刚好给了南海一个机会。因为按照试点规定，试点地区可以暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于集体经营性建设用地入市的有关规定。“这就意味着法律层面的障碍没有了，南海有了更大的尝试改革空间，这也是给南海的大政策红利。”黄文富说。
结合多年集体建设用地使用权流转实践，南海区按照本次试点改革的总体精神，着力推进“三个一”（一套政策文件、一个交易平台、一个信息系统）建设，构建“制度完善、交易公平、服务高效、信息通达”的农村集体经营性建设用地入市制度体系。
本宗地的挂牌便是在试点政策框架下做的首次公开交易探索。“因为本宗地采取出让方式入市，与以往农村集体多采用出租方式入市不同，出让方式赋予了土地使用者更完整的权能，既可以申请核发集体土地使用证，申请分拆登记办证，还可以用于抵押融资，不仅增强了投资者的信心，还有利于盘活土地资产，确保村集体，使双方权益得到更充分的保障。”黄文富说。
许佐棠透露，村里推出地块的消息刚一挂出来，立马就有开发商找上门。“为什么大家这么有信心，因为挂牌入市后，开发商可以申请办理集体土地使用证，他们可以用这块地去银行抵押融资，比普通去租保障要强很多。”
集体土地入市的消息，在村里也受到了极大欢迎。“因为大家都会算这笔账，以前租出100亩，就是一两百万元。现在，30亩地可以抵以前的100亩地。”许佐棠说。也就是说，集体土地入市将是保障农民土地权益、增加集体资产和农民财产性收入的重要途径。
对于南海区而言，入市的意义远不止于此，它破解了土地制度的二元性，让农民带着可交易、可对价的“土地资产”进城，将彻底改变现有的城镇化发展模式。“这次的挂牌是实现集体建设用地与国有建设用地“同权、同价、同责”的重要探索。
试点开始后，南海已经初步探索出一套权能更加完整的入市政策。以分配机制为例，在以往的农村集体建设用地流转过程中，南海一直未征收相应的土地增值，此次按照国家入市改革试点要求，对该宗地明确要求征收出让收入10%的土地增值调节金。“这实质上充分体现了‘同权同价、共享’的农村集体经营性建设用地入市制度改革精神，是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值分配机制的重要一环。”黄文富说。
同时，本宗地也是首宗进入区公共资源交易中心挂牌交易的村组地块。“与以往农村集体建设用地流转主要在镇（街）公共资源交易中心进行交易有所不同，对进一步构建完善‘一个平台、两级交易’的交易服务体系具有重要意义。”黄文富说，集体建设用地与国有建设用地共用交易平台，也是建立城乡统一建设用地市场的具体体现。
本宗地首次按照入市改革试点文件要求完成集体表决、集体经济组织申请、镇（街）审核、区国土部门审批等流程后才进入区公共资源交易中心正式挂牌，试验了我区新制定的集体经营性建设用地入市交易审批流程。其成功挂牌为日后我区农村集体经营性建设用地入市交易流程的进一步规范和实施积累了可操作、可借鉴的有益经验。
当然，作为试点之一，南海重要的任务是探索形成可复制、可推广、利修法的改革成果。“作为试点，我们希望能真正按照国家的规范来操作，将来可能为国家修改完善相关法律做一个很好的探索，增强入市的社会共识，这才是我们改革的灵魂所在。”黄文富说，首宗农村集体经营性建设用地的挂牌，就是一个很好的引导。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
