[摘要] 2015年，佛山写字楼租金再上新台阶，同比上升8%至65元/㎡，空置率回落至32%——1月28日，戴德梁行在“2015年佛山房地产市场分析新闻发布会”上发布了这一数据。
2015年，佛山写字楼租金再上新台阶，同比上升8%至65元/㎡，空置率回落至32%——1月28日，戴德梁行在“2015年佛山房地产市场分析新闻发布会”上发布了这一数据。不过，这并不代表佛山写字楼已经“缓过气来”。据戴德梁行数据显示，去年写字楼租金的上升与空置率的下降，源自去年佛山新增办公面积的大幅减少。而今年，佛山写字楼将迎来建设竣工高峰期，预计还有147万平方米的新增供应将入市，是2014年高峰值的3倍。届时佛山写字楼空置率将进一步上升，租金下行压力也将加大。
佛山高档写字楼出租率不高。/佛山日报记者张嘉颖摄
数据：租金同比涨8% 空置率达32%
近两年，在宏观经济增长放缓、企业拓展步伐放慢等因素影响下，一方面是办公物业终端需求的逐渐减缓，另一方面是写字楼供应量的不断增加、物业同质化程度的加剧，佛山写字楼市场愈发不乐观。据戴德梁行统计数据显示，2015年佛山优质写字楼总存量达到210万平方米，在珠三角城市中仅次于广州和深圳，其中广州市386万平方米，深圳市267万平方米。与此同时，在写字楼降价走量的背景下，2015年佛山优质写字楼的销售均价也同比回落了13%。
但值得注意的是，尽管近两年佛山写字楼销售淡静，平均租金却由2013年的55元/㎡、2014年的60元/㎡逐步上升到2015年的65元/㎡，整体空置率也轻微回落至32%，原因何在？原来，是新入市的高定位写字楼项目拉高了整体租金水平。
去年，佛山迎来南海万达中心、星星华园国际与禅城绿地中心3座优质写字楼交付使用，共计新增办公面积仅12.3万平方米，另有5座优质写字楼延期交付。另一方面，由于去年新增供应量低于预期，但净吸纳量却与前两年基本持平，因此整体空置率也小幅回落了。
市场：新交付写字楼租售率仅三四成
怎样的写字楼能在淡市中开出高租金？记者实地探访了解到，去年新交付的写字楼均主打与高端配套。其中，万达中心配置有4米层高、10.8米挑空商务大堂、5A级智能办公系统，还有16部高速电梯。部分楼层还可以做成空中总裁办公厅。此外，项目不仅位于高精尖行业集聚的金融高新区，还与金融高新区地铁口相邻，对于办公人群来说具吸引力。而禅城绿地中心位于季华路中央商务带，按甲级写字楼标准与5A智能化管理系统打造，作为公司“门面”的首层大堂也是宽阔气派。星星华园国际则位于季华园地铁站出口，地段优势亦较为明显。
由于档次定位较高，三座写字楼租金都不便宜。其中万达中心、绿地中心写字楼的月租在60~80元/㎡，星星华园国际写字楼月租也在45~65元/㎡左右。而在其所处片区中，千灯湖板块的写字楼租金为55~100元/㎡，祖庙-季华路写字楼租金仅在35~75元/㎡。
不过，由于三座写字楼交付时间不足一年，租售率仍不算理想。如万达中心的出租率仅为40%，20多家企业入驻； 交付仅半年的绿地中心仅有三成入驻率。而愿意承租高价写字楼的行业，在三座写字楼上也呈现相同特点，均是贸易、金融、专业服务如律师事务所，而并非佛山为发达的制造业。来自戴德梁行的统计数据亦显示，专业服务、金融与贸易类企业租赁面积占禅桂核心商务区整体优质办公面积的65%，成为写字楼租赁主力。
后市：今年新交付写字楼将达147万㎡
2016年，佛山写字楼市场又将面临怎样的挑战与机遇？据戴德梁行数据预测，计划于2016年交付的佛山优质写字楼量将达147万平方米，超过2014年高峰值的3倍。“即使这些项目要错峰交付，拖后工程进度，但是市场竞争依旧激烈，预计空置率将在2015年32%基础上继续攀升，上升到42%。而市场平均租金也将面临一定的下行压力。”戴德梁行华中区研究部主管及助理董事林珂介绍道，“2016年，佛山写字楼必须正视竞争、走量为上。”
不过在林珂看来，佛山写字楼的“走量”可不再只是降价、优惠那么简单，体验更需胜一筹。“运营者应该考虑如何提升进驻企业后期的体验。租赁需求增加的话，对于买卖市场也有一个刺激。”
而政府层面，林珂亦有所建言。“比如引导写字楼与广州及周边城市形成错位互补，加强交通与配套设施提升便利度，集中火力招商引资，继续通过宜居环境的打造吸引就业人口等。”林珂表示，随着“新广佛人”的数量增多，专业服务类企业还将处于扩张阶段；金融高新区建设的推进也将令金融业存在可挖掘的发展潜力。“这些行业都有利于佛山写字楼需求的拉升。”
专家支招：五种方式化解商业地产困局
如何解决佛山商业地产过剩，租售艰难的问题，合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌给出了一些建议：
一、行业相关税费减免
众所周知，商业地产无论是开发、经营、购买、出租、转让，税费都大大高于一般住宅产品。对于投资者来说，购买商业地产转手时的营业税、个人所得税、契税三项加起来往往需要十几万甚至几十万的税费。龙斌认为，在商业地产过剩的情况下如果还要收重税无疑是雪上加霜，税费的减免可以是拯救商业地产直接的方式。
二、降低贷款首付、利率
商业产品首付五成，利率需上浮也让很多投资者望而却步，降低信贷成本也可以吸引更多人愿意投资，当然银行也会从风险的角度考量是否可行。
三、加快商业地产证券化
商业地产的培育期很长，投入大，目前融资渠道单一也是桎梏之一。建议加快推进商业地产证券化，鼓励融资渠道宽松，一些商用物业可以通过市场经济的方式打包上市，获得更多的资金支持。
四、改变原有规划用途
以往规划过多的商业综合体项目已被证明有些过剩，建议可以对那些已拿下但尚未开发的项目给予规划调整。目前住宅需求旺盛，可以在合理范围内将部分商业调整为住宅。
五、业态规划引导
目前商业地产业态同质化也是导致经营难的原因之一。现在国家鼓励“三创”，建议可以通过政府引导，鼓励商业地产业态规划更多向服务型小企业、创新企业方面发展，满足这部分新兴市场需求。
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