[摘要] 按套内面积计价还是按建筑面积计价？两者看似总价不变，但交楼出现面积差异时，业主可能遭受损失。近日本报接到里水领地海纳公馆5名业主报料，称该项目逾200百住户遭遇房屋公摊面积“缩水”，却因合同约定了“以套内建筑面积计价”而维权一年无果。
制图/杨晓旋
按套内面积计价还是按建筑面积计价？两者看似总价不变，但交楼出现面积差异时，业主可能遭受损失。近日本报接到里水领地海纳公馆5名业主报料，称该项目逾200百住户遭遇房屋公摊面积“缩水”，却因合同约定了“以套内建筑面积计价”而维权一年无果。
逾两百住户房屋面积“缩水”
2013年7月，林先生于领地海纳公馆6栋购入一套建筑面积118.76㎡商品房，其中套内建筑面积93.71㎡，公摊面积25.05㎡。但在2014年12月底交楼时，林先生对照现场公示的南海区房地产测绘中心实际测绘结果，却发现房屋建筑面积变成了117.98㎡，缩水了约0.66%。再仔细看，套内面积仍为93.71㎡，公摊面积则由原来的25.05㎡减少为24.27㎡。“当时买楼只看到楼花，现在看不出来公摊面积缩水在什么地方。但按7800元/㎡的单价算，损失了6084元。”林先生说。
随着交楼工作的推进，出现相同问题的住户也越来越多。据业主们介绍，领地海纳公馆5栋、6栋总共200多住户均出现面积“缩水”的情况，而缩水的部分也都集中在公摊面积上。住户陈先生便告诉记者，自己是在2015年1月收楼时要求物业出示测绘中心测量结果，才发现自家房子面积缩水的事。“合同上注明的建筑面积是95.94㎡，但实际测绘面积只有95.3㎡，减少的0.64㎡也是出现在公摊面积部分。”
向开发商索赔却遭驳回
发现房屋面积缩水后，业主们于2015年1月向开发商递交了面积差退款申请表。按照双方签署的《商品房买卖合同》第五条，“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异在0.6%以上、3%以内的，按买卖合同约定的房屋单价多退少补。”
然而申请表递交后，开发商却称合同约定的计价面积为套内面积，而套内面积并未有差异，因此无需退款。
“计价面积怎么变成套内面积了？买房时明明是按总建筑面积计价的呀。”业主们一头雾水，还翻出了当年的计价表与认购书为证。但翻到《商品房买卖合同》时却傻眼了，原来合同内文确实勾选了“以套内建筑面积计价”的选项。
“当时也没仔细考虑，看着总价没变，就没提出异议了。”林先生表示，“但开发商以这种方式规避法律漏洞，难道就没有维权的办法了吗？”
业内：
以套内计价规避公摊缩水责任
开发商为何要在合同中约定以套内面积计价？“套内面积一般是不会变的，但公摊面积出现偏差的可能性比较大。”一位业内人士表示，当楼盘规划做了微调，或者有些开发商有意将容积率做局部调整时，都会导致公摊面积的变化。
该业内人士指出，楼盘微调造成的公摊面积偏差率一般不超过3%，属于小幅度调整。但在业主看来，这仍会带来一定程度的损失。即便公摊面积缩水，业主也已在购房时承担了该部分的成本，但实际可活动的公共空间却减少了。而若合同约定的计价面积是套内面积，开发商便可规避为业主承担公摊面积缩水损失的责任。
不过该业内人士同时指出，开发商是否故意以这种方式规避责任，还要看签合同时甲方是否明确告知消费者以套内面积计价。“一般商品房买卖合同会对建筑面积和套内面积进行双规定，如果开发商有意不把建筑面积写上去，就有可能出现这样的问题。”
律师支招：套内面积计价
开发商该为公摊缩水负责吗？
对此广东至高律师事务所合伙人、广州分所副主任郭华寿表示，《商品房销售管理办法》第21条已有规定，当事人在《商品房买卖合同》中对于建筑面积、套内面积发生误差时的处理办法均需作出约定。另根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）十四条，当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，没有明确约定情况下，而面积误差的值又在3 %的范围内，开发商应退还相应房款。
本案中，开发商与业主共同签署的《商品房买卖合同》因选择了以套内面积计价，故相应面积差异的处理办法只针对套内面积部分，至于建筑面积包括其中的公摊面积部分出现差异如何处理，合同中并未作出说明，因此属于上述“解释”条例所称的“没有明确约定”的情况。“在这种情况下，当业主收楼后发现建筑面积缩了水，仍然可以依据上述‘解释’第十四条，以面积误差值0.6%~3%的情况，主张开发商退还相应房款。”
此外郭华寿提醒其他购房者，当签署《商品房买卖合同》时发现合同约定以套内面积计价的情况，为以防万一，好与开发商再签一份《商品房面积差异补充协议》，明确套内以及建筑面积、公摊面积出现差异后的处理办法，防患于未然。
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