[摘要] 近日热是什么？两会！国务院总理李克强在《政府工作报告》提及房地产，强调完善住房保障体系，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策等去库存工作思路。今天，《顺德楼市》带大伙一起聚焦两会，谈谈影响顺德楼市那些事。
近日热是什么？两会！国务院总理李克强在《政府工作报告》提及房地产，强调完善住房保障体系，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策等去库存工作思路。今天，《顺德楼市》带大伙一起聚焦两会，谈谈影响顺德楼市那些事。
关键词一：货币政策
政策原文：“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策”。此外，3月7日，财政部长楼继伟表示，个税改革方案已上报，房贷利息、学费可抵个税。
顺德实况：顺德的银行跟随央行的脚步，陆续执行“首套房首付低2成”的新政。近期，顺德还出现“首套房房贷利率85折”优惠。加上3月1日央行再降准0.5个百分点，目前房贷利率是近年新低，置业成本省下不少。佛山中原地产董事总经理余鸿表示，一般年初银行的贷款额度都比较宽松，加上3月1日央行降准，市场资金的流动性较好。目前佛山的各大银行房贷的放款时间大概都是30~60天的为主。
专家预测：余鸿认为，这些税收和信贷政策其实在两会召开之前就已经有落地了，如2月初的降首付，2月中下旬的契税和营业税调整以及降低存款准备金率，均表明了今年政府对房地产市场的政策方向是继续宽松。购房者的置业门槛和成本继续降低，购房需求将会持续释放。接下来除了常规的降息降准、房贷利率和首付、相关税费之外，户籍制度的改革值得期待。
关键词二：营改增
政策原文：“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”
顺德实况：在顺德，“营改增”暂时未涉及房地产板块，但此消息引起地产界热议。有业内人士发朋友圈感叹：“企业新增不动产可以抵扣增值税，这意味着未来将会掀起一轮企业购买房产的浪潮。现在还在犹犹豫豫的中小业主，是时候想想以后跟企业抢房有多难了。”
专家预测：将房地产行业纳入“营改增”，将让企业税负进一步下降。此外企业购置不动产（非住宅）将纳入增值税抵扣范围，鼓励企业进行不动产投资。丁祖昱发文表示，房地产相关税收占到了地方政府税收的“大头”，而营改增之后，“大头”要交给中央，地方政府毫无积极性可言。
余鸿认为，企业购置不动产将纳入增值税抵扣范围，即是鼓励企业购买或投资不动产，但是能够抵扣的只有三类：厂房、写字楼、商业地产。因此对于那些购买厂房、写字楼自用的企业有较大的税费改善，但企业应该不会出现大规模投资这些发展明显过剩的写字楼和商业地产。
余鸿还认为，企业购置不动产将纳入增值税抵扣范围只包括厂房、写字楼、商业地产三类，对房地产行业（尤其商业地产）的去库存起到促进作用。但也仅仅是解决了商业地产一小部分销售的问题，对于商业地产来说，能否起死回生关键还是看后期的招商运营，即使有人购买了，缺乏后续专业的运营管理，商业地产过剩的问题短期内依然很难有突破。
关键词三：改善库存
政策原文：“适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”
顺德实况：根据合富辉煌2015年年报统计，顺德2016年预计可售面积达427.6万平方米，2015年消化面积达290.5万平方米，按2015年消化速度计算，今年可售货量需要1.8年才能消化完毕。该消化周期与2015年的一致。2015年年初计算，顺德余货25690套，预计当年新供应估算23117套，按照2014年消化速度，可能要1.8年才能消化完毕。
统计还发现，中心片区预计完全消化目前货量需要17个月，北部片区消化余货需要7个月，消化新增供应可售货量需要8个月。西部片区需要约1年消化余货和供应。
专家预测：合富辉煌市场分析师认为，2015年整体新增供应量较去年相比明显下降，早期土地成交回落导致全新项目数量减少。新推供应依靠在售项目为主，预计未来供应仍能维持1~2年，市场余货压力依然存在。
市场受到政策影响，促使大批区外客户涌入，尤其广佛走廊一带项目带动下，成交为历年高。但随着购买力获得释放及新增项目减少，预计今年成交有回调的压力。房价将随着成交向好而攀升。北部片区受到区外客户影响仍有持续向上动力；中心片区在没有政策新爆点下，成交保持目前水平，部分项目被庞大供应制约，将仍以走量策略为主。
余鸿认为，包括顺德区在内的佛山全市住宅的库存水平十分健康，部分库存压力很小的区域如广佛交界片区在春节过后，已经出现了大范围的价格上涨情况，预计3月份价格上涨的区域将会从广佛交界逐步渗透到佛山的其他核心区域。顺德的热点片区如北部和东部片区的楼价会出现上调，刚需和改善型买家在众多利好政策的刺激以及追涨的心态带动之后，积极入市。
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