[摘要] 5月1日起，我国全面实施“营改增”，其中二手房过户税费问题引发了很多市民关注。记者从高明区税务部门获悉，新政实施后交易税负出现下降，购房者从中受益。此外，记者走访二手房中介机构了解到，近期高明二手房市场表现活跃，但业内人士表示受客观因素影响，政策带来的正效应还有待观察。
5月1日起，我国全面实施“营改增”，其中二手房过户税费问题引发了很多市民关注。记者从高明区税务部门获悉，新政实施后交易税负出现下降，购房者从中受益。此外，记者走访二手房中介机构了解到，近期高明二手房市场表现活跃，但业内人士表示受客观因素影响，政策带来的正效应还有待观察。
“营改增”实施 房产交易税降低
昨日是“营改增”落地后的第5个工作日，记者走访高明区行政服务中心高明区地税局办税服务大厅了解到，近日前来办理税务事宜的市民不少，其中很多纳税人已把二手房交易税收“红利”拿到手。
“实行营改增后，购房者的税务负担有所下降。”荷香路某房产中介经理黎先生介绍，由于计税方式的变化，购房者在办理手续时比原来单纯的营业税计税有所减负。“降低的税费虽然不多，但有所降就是好消息。”采访中，一名市民如此表示。
那么，实施“营改增”后，购房者的税负能减少多少呢?佛山市展华房产置业公司的工作人员给记者用实例做了说明。一套在2016年5月2日转让位于荷城街道的自建房屋，面积是88.22平方米，签订合同金额约为31.32万元，房屋原取得时间为2016年2月23日，房屋原建筑成本约为24.39万元。
“营改增”前办理该业务，卖房需缴纳税款共27895.86元，其中营业税15659.05元;而“营改增”后，需缴纳税款27227.75元，其中增值税14913.38元。因此“营改增”后，这套二手住宅应纳税款减少了668.11元，总体税负略有下降。
政策刺激交易量 后期效果待观察
在采访中，不少房产中介从业者均表示，春节后高明的房地产市场回暖明显。“近一段时间，公司的二手房交易情况很好，就连以往是淡季的2月都能保持一天成交一套的好成绩。”位于文华路的一家二手房中介交易机构近生意红火，销售人员罗小姐介绍，近前来咨询办理二手房交易的市民络绎不绝，她认为市场向好，离不开当前的系列楼市新政，尤其受到减税政策的影响。
据了解，此前对于二套房的购置，无论面积大小，均统一按照3%的税率计征。政策调整后，90平方米及以下的契税税率由3%调整到1%，相当于按照首套购房的资格进行计算。如一套55万元的二手房，以前需缴契税1.65万元，现在则只要5500元，省了1.1万元。而“五一”开始实施的“营改增”政策后，让税负进一步降低。
“这些优惠政策都让二手房需求得到集中而短期的释放。”业内人士分析，不少有成交意向的客户，之前并未办理交易手续，得知新政后便等到“五一”后再办理业务，这也造成业务量增幅明显。
但业内人世对于二手房销量能否持续普遍抱谨慎态度。孖宝房产销售经理莫维彩表示，高明二手房和新建住宅差价不明显，且二手房普遍存在房龄较长、价格较高的情况，二手房房价上涨空间有限。此外，目前房屋交易减税政策具有普遍性，并不单对二手房市场，恐难对二手房市场造成长久影响。
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“营改增”后二手房税费的
“两变”和“三不变”
“两变”是指，税种名称和发票发生了变化，从营业税改征增值税;税负发生了变化，营业税实行的是价内税，增值税的立法原则是不含税计征，属于价外税。
按照住房成交价计征增值税时需要将含税销售额进行换算，换算公式为：不含税销售额=成交价÷(1+5%)，应纳增值税=不含税销售额×5%，实际税负为4.76%[1÷(1+5%)×5%=4.76%]。因此，二手房实行增值税后，比原来的营业税税负略有下降。
“三不变”则是指，一是抑制投机性炒房的政策不变，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额计征增值税;二是税收优惠政策不变。对于个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税;三是“办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定”按照原政策规定执行。
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