[摘要] 当隔壁楼盘楼价猛涨,总有人冒出来恭喜你:“你的房子又升值啦!”这让不少卖房业主心里痒痒:我是不是该多涨点价?但记者本周走访禅、桂、新等热门板块发现,大部分二手楼价的涨速还跟不上一手楼,买入时间、买入价、税费等均是制约二手楼涨价的种种因素。对此中介人士提醒,房东心里还是要有把“秤”,盲目高价放盘或反复返......
当隔壁楼盘楼价猛涨，总有人冒出来恭喜你：“你的房子又啦!”这让不少卖房业主心里痒痒：我是不是该多涨点价?但记者本周走访禅、桂、新等热门板块发现，大部分二手楼价的涨速还跟不上一手楼，买入时间、买入价、税费等均是制约二手楼涨价的种种因素。对此中介人士提醒，房东心里还是要有把“秤”，盲目高价放盘或反复返价，只会让房子有价无市。
现象1 高位接盘，如今亏本卖
在各项交通、配套逐步落实与顺德北部一体化发展策略带动下，去年下半年以来，佛山新城地价连创新高，一手楼价于近期涨至1.3~1.6万元/㎡，也带动了区域内的二手楼价。“年后佛山新城核心区二手楼几乎是以5~10万元/月的节奏在涨价，目前均价已达1.3万元/㎡左右;而在新城以北的港口路一带，目前均价也涨至1.1万元/㎡左右。”盈家置业君悦华府店经理梁剑锋透露。
但你以为佛山新城的业主都赚翻了?并没有。记者走访市场了解，目前仍有业主在亏本卖楼，而这源自于佛山新城近几年略显“波折”的楼价走势。
2012年，市民余先生以178万元购入依云水岸一套130㎡大户型。那时佛山新城进入发展高峰期，有楼盘甚至卖到1.8~2万元/㎡，仍有大批投资客抱着美好的愿景挤进来。但2013年后，新城调整至顺德托管、乐从钢铁市场拆了迁，再加上随后银根收紧下大环境的转冷，佛山新城的前景愈发雾里看花，不少楼盘跌至8、9字头。而像余先生一样“高位接盘”的业主，只能守着房子苦等“解套”之日。
2015年下半年，佛山新城在政策与配套的逐步兑现下有所回暖，有业主按捺不住，将210万元入手的大户型以200万元出售，余先生的房子终也在近期以170万元的价格出手了。“已经等了四年，加上近急需资金周转，即便年底通地铁，短期内也等不回当年的价了。”余先生表示。除此也有仍在坚守的早期业主们，因不愿亏本出售，他们将房源放出高价，但大部分有价无市。
“前两年入市的业主，现在基本都有得赚。”谈及今年猛涨的楼价行情，广州投资客吴先生感慨万千。吴先生自己便是在2014年底以1.5万元/㎡的单价入手了中海寰宇天下一套小户型，如今市面上同类楼盘市价已达2万元/㎡。但中介人士对此提醒，若是房产证未满2年，也很难卖出与周边一手楼涨幅相应的高价。
在佛山新城，于2014年左右低价入市、房产证刚过两年的业主是乐翻了。一是相对早期业主有着更高的利润空间，二来也避免了过高的税费压力。“以佛山新城某优质楼盘一套90方路边房为例，早期有业主花120万元购入，2014年左右95万元即可入手。如今这两套房同时出售，发票价95万元的房源可卖到115万元，而发票价120万元的房源至少得卖130万元。”梁剑锋介绍道。
而在2014年下半年后买入、证未过两年的房源因税费较高，目前也暂时处于有价无市的状态。“之前在保利东湾看过一套总价118万元的小三房，本身不便宜，但比起小区内同类型房源已算是笋房了。结果因为房产证未满两年，多出了将近10万的额外费用，相对一手楼的价格优势已经降低了不少。”近期在佛山新城看房的市民杨先生告诉记者。
早年洼地价入手的房源，也可能因发票价与评估价相差较大导致个税过高，影响房屋出售。陈先生2005年于魁奇路地铁站附近投资了一套120㎡大户型，当时单价仅在5000元/㎡左右。近期因地铁南延线通车在即，该小区销售热度持续上升，不少二手房源涨至10000元/㎡以上，但陈先生的房子虽有略涨，但仍在10000元/㎡以内。“咨询过中介，近两年开盘的新区才有单价过万的房源，本身发票价都在9字头左右了。而我的房子非房产，光是个税就达到6万元左右，买家有所顾虑。”陈先生告诉记者。
现象3 热门板块，老房子也难卖高价
千灯湖板块无疑是当下炙手可热的区域，不光一手楼逼近2万元/㎡大关，优质二手楼价也水涨船高。据合富置业数据显示，由于千灯湖核心片区一手新货供应阶段性不足，部分需求转投二手楼市，保利花园、中海锦城国际等大盘供求两旺，价格较快上涨。如保利花园二手楼价已由1月份的1.4~1.5万元/㎡涨至目前的1.8~2万元/㎡;中海千灯湖花园也由1月份的1.5万元/㎡涨至现时1.8万元/㎡以上。
然而并非所有桂城二手房都能卖高价。2014年，罗小姐在南海大道附近投资了一套120㎡的老房子，加上装修和税费，罗小姐总共花了61万元，每年获得3.5万元左右的租金收入。今年，罗小姐眼见桂城楼市火热，寻思将房子卖掉。但由于楼龄超过20年，买家仅愿出价70万，折合单价不到6字头。“中介说高也就帮我争取到75万元而已，还不如放租高呢，不知卖不卖好。”罗小姐陷入了纠结。
在禅城，普君、同济一带也是老房子集中地。目前，该片区一手楼普君新城华府、越秀岭南隽庭均已涨至1.5万元/㎡左右，但周边二手楼仅有所微涨。对此梁剑锋分析称，老城区二手楼楼龄较高，银行按揭难以办理，买家多是看中老房子的学位才愿意出手购买，这导致老城区二手楼也卖不起价。
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