[摘要] 佛山商业公寓不仅以27.59万㎡的成交面积位居商业物业首位。
受一手楼市场热度带动，今年上半年，佛山中心城区商业物业成交量也呈现爆发式增长，其中商业公寓不仅以27.59万㎡的成交面积位居商业物业首位，还一举超越去年全年26万㎡的成交水平！但成交大幅攀升的背后，是供应量与成交均价的同比微跌。因部分板块去货速度较缓慢，整体库存压力仍不容乐观。
4月成交达近一年高
据中原地产数据统计，去年佛山商业公寓成交面积达到26万㎡，同比增长30%。但这个数字，今年仅用前6个月便超越了。数据显示，进入今年第二季度以来，佛山城区公寓的月均成交量便维持在5万㎡以上高位水平，4月份更达到2015年以来单月成交高位——8.38万㎡。在此背景下，上半年商业公寓成交总量拉升至27.59万㎡，同比大涨137.8%。成交金额也随之上涨了117.8%，达到26.2亿元。
佛山经纬市场研究中心经理麦少荘分析认为：“佛山地铁效应显现，加之广州客进入佛山置业、投资已成惯性，令地铁上盖公寓物业颇受热捧。此外，今年中央出台商业救市政策，公寓被‘正名’并且水电气有条件执行民用价，对租户来说无疑是很大的利好。”
供应及成交均价同比微跌
不过，成交均价不仅没跟涨，还同比下滑了近11%，从10626元/㎡下跌至9497元/㎡。对此佛山中原地产策略研究中心负责人朱伟德分析称，此轮公寓成交火爆，与价格也有一定关系。“住宅市场的火爆带动了公寓的投资热情。公寓的单价明显低于住宅，以价换量效果明显。”
下滑的不光是成交均价，还有新增供应。中原地产数据显示，今年上半年公寓新增供应31.74万㎡，同比去年已下跌6%。但这仍无法完全缓解商业公寓的库存压力,今年上半年城区公寓供求比为1.14。对此麦少荘指出，商业去库存仍是地区乃至的一致课题，不排除未来仍有进一步宽松的政策出台。“现在去货较快的也只是地段较好的项目。”朱伟德分析道，“开发商如果在价格和产品方面能更贴近市场，估计将加速去库存。”
重点区域行情分析
禅城库存量大，但去化快
禅城区在售公寓项目较多，故库存量比桂城、佛山新城都多，达到35万㎡以上。但作为今年上半年公寓成交总量高于新增供应量的板块，禅城公寓的库存去化周期也是短的。
禅城板块的公寓价格较低，除兆阳·O立方、恒福国际公寓的成交均价达到1.4万元/㎡以上，大部分热销公寓均价在1万元/㎡以下。滨海御庭公寓成交均价仅7字头。华强广场、雄盛王府广场、世博广场均在8、9字头。镇街公寓龙光水悦龙湾的成交均价更低至4字头。
桂城成交量价居首，库存仍在增加
上半年公寓成交量的攀升，桂城功不可没。丽日广场、万科金色领域、万科金域中央、新凯广场、海伦堡海汇广场……这些销量排名前十的公寓盘均出自桂城。
因地铁站的优势，万科金色领域大受投资客欢迎，上半年以3.05万㎡、910套销量位列公寓销售第二名，1.25~1.3万元/㎡的成交均价较去年年底已略有上涨。此外，万科金域中央、新凯广场成交均价也都在1.1~1.2万元/㎡以上，只有丽日广场打出低至7字头的价格。桂城上半年新增供应大于成交量，目前库存压力仍在加大，已达30万㎡。
佛山新城库存量小，但去化较慢
佛山新城公寓上半年仅录得1.17万㎡公寓成交，但因地铁南延线开通在即，成交均价仍与桂城相近。因去货速度慢，即便存量不到5万㎡，却是去库存压力大的。
目前佛山新城在售公寓盘主要为依云国际、保利东湾与中国·德国港。记者从58同城、安居客等网站看到，保利东湾在售二期40~70㎡精装公寓与58~70㎡毛坯复式公寓，整体均价在10000元/㎡左右。依云国际成交均价已达1.1~1.2万元/㎡。
投资建议
短线投资需谨慎，目前公寓 不高，租金水平也有限，但长线投资还是可以考虑的。公寓投资需要看地段和未来片区的发展前景，比如有轨道交通等优势，都值得看好。——佛山中原地产策略研究中心负责人朱伟德
目前公寓处于相对的价格低位，投资低价入市换取价值空间，是不错的时机。但另一方面，现行商业产品将很大程度上通过改建为公寓进行消化，或一定程度稀释公寓的投资价值。建议选择成熟地段、人流密集或是地铁上盖物业投资入市，其抗风险能力更强，同时亦较其他层次产品获得更好的利润值。——佛山经纬市场研究中心经理麦少荘
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