开发商在青塔地块“挖呀挖呀挖”

编者按：时间进入5月份，在北京做开发的房企都在忙一件事：准备拿地。从各家房企的存货来看，如今是“地主家也没余粮”，更准确地说是“地主家也没多少好卖的房子存货了”。因此，各家房企都做足了挂牌地块的调研，准备大展拳脚。由于拿地对房企具有至关重要的战略意义，我们联合有关专家，并结合对市场一线资深操盘人士的访谈，对北京土地市场出让的热点地块进行详细剖析，以飨读者。

5月6日，北京市丰台区青塔街道青塔村棚户区改造项目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地块R2二类居住用地（以下简称：青塔地块）最终被建工+城乡房屋“摇中”，成交地价27.485亿元。

此次共有17家开发商参加线下竞争，最终竞得率只有5.88%。

值得关注的是，青塔地块虽然地理位置好，但是自身条件一般，尤其北侧紧邻京广铁路干线，列车进出频繁，噪音比较大，产品规划和排布有难度。

与《北京的开发商很着急》文中“西红门6005地块”一样，青塔地块也是比较鸡肋的地块。但是，依然吸引了17家开发商参与线下竞争，土地出让条件也被拉满，最后只能靠摇号确定归属。

虽然青塔地块的争夺已经落下帷幕，但是这场土拍带给我们需要思考的问题却刚开始：

01

中海拿到“通行证”

估计很多人没想到，青塔地块竞争的最大赢家其实应该是中海，因为这块地是北京市土拍新规（4月14日，北京市规划和自然资源委员会发布青塔地块出让补充公告：“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”调整为“同一集团成员企业不得同时报名竞买同一宗地；联合竞买的，同一集团成员企业仅可组成一个联合体参与同一宗地竞买。同一集团成员企业包括但不限于：与集团公司存在关联关系的公司，含全资公司、控股公司”）执行后的首次土拍。

这个规定对中建系、首开系、城建系影响很大，最令人关注的是中海。

中海北京的项目多，产品设计比较创新，如果因为新规被限制发展，对市场和购房者都是损失。

①中海在北京楼市销售规模最大，北京市场对公司业绩贡献也很大。2022年中海地产北京区域销售额493亿元，占集团销售比例16.72%。与招商蛇口、保利将拿地重心放在上海不同，中海一直将拿地重心放在北京，也为市场发展做出巨大贡献。

②中海地产（中海企业发展集团有限公司）隶属于中国建筑集团有限公司。中建集团旗下部分建设局近几年也在北京大举拿地，很多建设局还为政府做过贡献，例如：中建智地（中建一局）在房山区土地遇冷的时候甚至为政府托底。也就是说，中海和中建系几个建设局都为北京房地产市场和土地市场做出了贡献，如果将它们视为一家，排除在外，有些不公。而且，中海为单独上市公司，历史发展悠久，与中建其他建设局的重点业务方向不同。

这次青塔地块最终入围参加线下竞拍的企业里面有中海，也有中建玖合（中建二局），说明最终官方没有将中海和中建系几个建设局认定为一家。但是，中建系几个建设局需要认定为一家，即以后热点地块中建几个建设局可能只能选一个代表参加拿地。

这是一个较为公允的结果。

02

地方国资进京幕后

青塔地块最终报名参与现场竞拍企业名单为：1.金隅2.华润 3.江苏师山置业 4.天恒 5.中铁 6.北京城建 7.中海 8.建工+城乡房屋 9.厦门国贸 10.电建+京能 11.龙湖 12. 金茂 13.中建玖合 14.扬州华景置地 15.建发 16. 华发 17.万科+南通海门海泰。

这其中，师山置业、海门海泰、华景置地等均来自江苏，其中师山置业、海门海泰由江苏南通市海门区国资委控股；华景置地则属扬州国资委企。

估计很多读者朋友对这些奇怪的地方国资公司名字一带而过，但是他们将对北京房地产市场产生深远影响。

随着土地市场分化，优质地块要靠摇号方式决定，“马甲”越多，“中奖”概率越大。而各城市相继出台针对使用“马甲”围标的处罚，在此情况下，某些房企又想出了“代理人”方式。

如今在某些城市“马甲”已经被代理人方式所取代：拿地时，真正想拿地的企业不出面，而是多找几家代理人公司出面，拿下后再把地块权益想办法转给背后真正想拿地的企业。这些代理人公司不再是莫名其妙名字的“马甲”，而是一众各地城市的区属国企，甚至是大型品牌民营房企。

据说，在某些城市“马甲”已经被代理人方式所取代：拿地时，真正想拿地的企业不出面，而是多找几家代理人公司出面拿地，拿下后再把地块权益想办法转给背后真正想拿地的企业。

例如，某央企投资某城市，跟这个城市商议，由这个城市的国资企业作为这个央企的代理人，去北京、上海等核心城市参与拿地。拿地后央企出钱开发，以此换来对城市的持续投资。

这是影响北京楼市新格局的一股力量，同样也是未来土拍市场规则需要进一步观察和完善的地方，个中蹊跷在《抽奖行情下的代理人战争》中已有解释，感兴趣的朋友可以打开链接，延伸阅读。

03

 对周边项目是利好吗？

在青塔板块内，相邻的大瓦窑、大井片区仍然有4个项目在售，如：北京城建·龙樾天元，网签成交价约8.2万元/平米，在售房源约200套；北京城建·宸知筑，网签成交价约7.3万元/平米，在售房源约450套；首创·天阅山河，网签成交价约8万元/平米，在售房源约30套；国誉·万和城，网签成交价约8万元/平米，在售房源约50套；

青塔地块刚出来的时候，周边项目将其视为利好，认为青塔地块8.5万元/平米的指导价对于大瓦窑、大井片区项目7.3-8.2万元/平米的售价是个利好。

首先，青塔地块8.5万元/平米的指导价有“站岗”效应，售价低的项目可以先跑。

其次，四个在售项目都认为周边环境比青塔地块好很多，客户没有理由在同样总价条件下不选自己。

但实际上青塔地块对于大瓦窑、大井片区的影响还可能有以下方面：

①青塔地块对大瓦窑、大井片区可能会形成虹吸效应。青塔地块大概率会被做成小户型产品，面积段在70-110平米，总价在600-900万元，主打海淀南、丰台北及西城区部分的刚需、刚改人群，卖的就是地段。

青塔属于成熟城区，以本地原住民、具有北京户籍的机关事业单位工作人员为主，居住年限较长，区域内既有大量的本地改善需求，也有孩子结婚的刚需。

青塔地块未入市前，本地新增购房需求只能选相邻片区。如今青塔地块会分流本地刚需、刚改两类需求，对大瓦窑、大井片区是利空。

②对海淀南的客户有“拦截”作用。因为青塔地块紧邻莲石路，是玉泉路、永定路向南首个新盘，对于孩子就读十一学校、海淀建华学校的家庭来说，这是距离学校最近的新房。

同时，地铁11号线2期规划，也让区域有了地铁配套预期，更符合刚需客户需求。加上此前华曦府的热卖，很多客户对区域的认知和发展潜力判断超过了大瓦窑、大井片区。

对于刚需客户而言，《绝对便宜就是好》，在总价可控范围内，距离地铁站近，远比距离公园近更重要。

③青塔地块会对周边项目形成一次产品冲击。大瓦窑、大井片区在售项目是北京城建、首创、远洋（与北京城建合作）开发的，产品风格相近。未来青塔地块会出现更为丰富的产品，对区域购房需求形成一次冲击。而且青塔地块项目会追求快流速，地价和房价之间“缝差”也较为宽裕，开发商会采取高周转的打法，对区域市场是一次“榨取”。

既然开发商现在都最看重流速，比拼“跑得快”，青塔地块就会快进快出，大概半年到一年的时间，可能项目就售罄了，届时除了给青塔区域留下一个“弹坑”外，并不能带来什么长久的利好。

因此，青塔地块来了，大瓦窑和大井片区的项目更应该快跑！