随着北京经济技术开发区（以下简称：亦庄）亦庄新城0202街区YZ00-0202-X47R1地块（以下简称：X47地块）的商品房预售指导价被确定在7.7万元/平米（现售指导价7.9万元/平米），一场关于亦庄“王炸”地块的争夺战正式拉开帷幕。
据悉，对X47地块感兴趣的开发商至少有20家，包括中海、金茂、绿城、北京城建等。因此，该地块大概率还会通过摇号方式确定归属，开发商们又要拼运气了。
X47地块西侧一路之隔是前两年的红盘——中海京叁號院，作为中海在北京打造的第二个叁號院系产品，销售成绩斐然，还是亦庄河西板块大平层住宅的标杆。
彼时，中海敢为人先，率先在亦庄做高端大户型产品（在此之前亦庄新房以限价商品房为主），并且取得了骄人的成绩，这背后是中海对亦庄客户的洞察。正是基于对亦庄地区超强购买力的研究，中海对X47地块兴趣很大。
一位业内人士表示，如果中海拿下X47地块，只需复制叁號院系产品即可，把没有买到中海京叁號院的客户们“平移”过来，就能去化一部分房源。
另外，据说金茂对于X47地块也是跃跃欲试。金茂在亦庄有多个项目，而且亦庄金茂府、亦庄金茂悦、金茂逸墅的业主们对于金茂品牌很认可，容易实现粉丝复购。
有关亦庄金茂项目的成功案例大家可以网上搜索，目前亦庄金茂业主对于“买金茂能赚钱”非常认可。
2013年底，亦庄金茂悦以约3.5万元/平米的价格开盘，如今二手房成交均价9万元/平米左右。业主们带着二手房价格走入10万元/平米的信念，在2022年望京樾开盘时，“跨越十环”去买房（详见：老业主的小心思）。
“金茂粉”的购买力和品牌忠诚度让人叹为观止，何况如今亦庄金茂悦、金茂逸墅的房龄均超过了5年，进入二手房置换高峰。此时，金茂业主卖旧换新，就能买下X47地块大部分房源。
上述业内人士表示，如果有可能，开发商都想把X47地块容积率降低，做成低密度洋房为主的高档住宅。因为，只要产品好，即便单价10万+也不愁卖。
X47地块尽享配套便利，“自带主角光环”。一路之隔是北京市第二中学经开区学校，周边还有人大附中亦庄新城学校和亦庄实验中学（亦庄十一学校），属于区域教育资源顶流新盘。与亦庄河西板块成熟商业配套龙湖北京亦庄天街只隔着中海京叁號院，徒步可达。
X47地块周边次新二手房亦庄金茂悦以及北京城建海梓府的挂牌价在8-9万元/平米左右，亦庄金茂府的挂牌价则是10万+。
亦庄政府产业税收丰厚，只给X47地块批了7.7万元/平米的预售指导价。
这样，X47地块的商品房售价就跟周边一众次新二手房形成了价格倒挂。
上述二手房成交价在8-9万元/平米左右，X47地块新房售价只有7.7万元/平米，无论以中海京叁號院或是亦庄金茂府的品质对标，未来X47地块大概率也将打造高端住宅。
因此，X47地块成了投向亦庄河西板块二手房市场的一枚“炸弹”。
据区域内几家中介机构反馈，X47地块商品房销售指导价公布后，区域内二手房成交量下降，挂牌价也面临下调压力。
一家中介店经理介绍，今年2月份区域内成交一套海梓府83平米两室，成交价740万元；4月份同楼栋同户型的房主挂牌720万元，前两天降到700万元，目前还没卖出去。而3月份，这个小区二手房成交价一度将近9万元/平米。
房小评在贝壳APP看到了三套与上述海梓府同户型的房子，挂牌价最高735万元，最低695万元，单价在8.2-8.8万元/平米。
旁边亦庄金茂悦南区和北区的二手房挂牌价在7-10万元/平米左右。其中，100平米左右三室的挂牌单价普遍在9万元/平米以上；133平米左右三室、162平米三室及168平米四室挂牌单价普遍在7.8-8.8万元/平米。户型越小，单价越高。
据上述中介店经理介绍，亦庄河西板块亦庄金茂悦、海梓府是目前区域交易最活跃的项目，买家多是来自朝阳区、大兴区以及亦庄本地的产业新富人群，购买动机主要为学区房。
这位中介店经理认为，目前河西板块二手房交易突然“凉下来”是暂时的，因为X47地块价格倒挂，一些买房人想等新项目，毕竟买到即赚到。但是，X47地块大概率不会供应小户型产品，所以想买120平米以下户型的刚需、刚改客户，依旧会回流到二手房市场中。
为何X47地块不会供应小户型产品？
有专业人士分析，虽然地块容积率较中海京叁號院（2.5容积率）有所降低，但排布楼栋时既要满足住宅日照标准，还不能影响中海京叁號院东侧楼栋的采光，因此要退红线。
百度地图截图
在这样的情况下做到满容，注定要设计大户型产品，增加边户型数量，预计户型面积不会小于140平米。
虽然X47地块新盘入市后会引发金茂悦、海梓府等周边老项目业主卖旧换新，短时间内区域二手房挂牌量增加的情况，但是中介行业普遍认为，目前相邻区域想进入亦庄河西板块买房的客群基数很大，假以时日，市场仍会自动修复。
不过，短期内亦庄河西板块的业主们不再奢望二手房价上涨，因为X47地块7.7万元/平米的销售指导价会成为亦庄河西板块的房价新中枢。
中国房评报道2023-05-10 10:02:20
