存量房利率下调！10银行细则出炉，高房贷业主熬出头了！

扛着高房贷利率的朋友们，可算熬出头了。

9月25日起，各大银行将开放降低存量首套住房贷款利率申请（详情）。

楼市君后台收到了不少咨询，“首套怎么认定”、“利率能降多少”、“固定利率、组合贷能不能下调”......

今天，楼市君梳理了10+银行细则解读和15大热点问题，帮你一次性解答！（如果还有其他疑问，不妨扫码进群一起探讨！）

存量房贷利率调整时间

目前，所有官宣跟进央行政策的银行，基本统一在9月25日起接受客户调整申请。

其中，农业银行提到，受理后将在最短时间内完成利率定价调整工作。

需要满足什么条件？

本次存量住房贷款利率变更，需同时符合以下基本条件：

①属于商业性个人住房贷款。

② 2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放的；

③贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者实际住房情况符合所在城市首套房标准的；

④ 贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。

如何认定“首套住房贷款”？

首套住房贷款包括两种情况：

一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款；另一种是您贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。例如，你在贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。

此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。

组合贷、固定利率能不能调整？

其一，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商业用房（含商住两用房）的贷款，不在本次调整范围内。

其二，固定利率客户可申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。

你的存量房贷利率能降多少？

房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。

按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

目前，佛山在2019年10月8日至2022年5月17日，执行的首套房利率下限为LPR；2022年5月18日至今，执行的首套房利率下限为LPR-20BP。

按照佛山目前执行的LPR，最低可降到4.0%。

需要准备哪些材料？

目前，中国银行、兴业、平安银行给出的答复是，首套房贷款客户无需提供相关材料。

若发放时执行非首套住房贷款利率政策，而当前实际住房情况符合当地首套住房标准，需提供的证明材料，比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等。

通过哪些渠道办理？

目前，中国银行、农业银行、中信银行、兴业银行均可通过线上、线下多种渠道办理，具体渠道以申办银行发布公告为准。

除了何时开始下调、怎么调、申请条件等基础问题，楼市君还梳理了大家关心的关于存量房贷利率调整的相关问题解答，有需要的可以对号收藏↓↓↓

热门问题解答

Q1:外地和佛山各有1套房，佛山这套是按二套利率购买，能调整吗？

A:按照佛山当前“认房不认贷”的最新政策，佛山这套房属于首套，可按首套利率调整。

Q2:目前佛山只有1套房且在供，买房时选择固定利率，可下调吗？

A:按照《通知》要求，固定利率客户可以调整首套房贷款利率，调整后的利率水平不得低于原贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。调整后，利率类型仍为固定利率，具体要与当时的贷款银行进行商定。

Q3:个人婚前有首套房，配偶同城也有首套房，婚后这两套房还算存量首套吗？

A:按照佛山现在执行的政策来看，这两套房子都属于双方的婚前首套房，可算存量首套房。

Q4:佛山分别有1套自建房和商品房（在供），其中商品房可算首套存量房吗？利率会不会降？

A:农村宅基地不算套数，名下商品房可算首套存量房，可找原贷款银行协商下调存量房贷利率。

Q5:佛山本地无房，外地有两套房子，第二套是去年以4.9%的利率买的，新政后还能下调吗？

A:存量房降利率只针对首套房，如果两套房都在外省的同一个城市且都在供的情况下，只有首套房才可以降利率。

Q6:如果房贷没有及时还款，拖欠本息，能否申请存量房贷利率调整？

A:本次调整范围为正常还款的客户。如果归还积欠的住房贷款本息后，提出申请调整，可以按照此次政策执行。实际执行需根据具体情况判断。

Q7:通过新发放贷款置换和协商变更合同利率具体是指什么？有什么区别？

A:新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充协议 (或条款) 等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。

对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。通过新发放贷款置换，由于为新办理的贷款，一般需要到当地房地产交易管理部门重新办理抵押手续。所需要的流程较多，所花的时间较长。从操作的便利性来看，变更合同利率方式更便捷。

Q8:已办理提前还款，是否可以下调利率？

A:区分两种情况：

一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《通知》条件的，可进行利率下调。

二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。具体请联系贷款经办行。

Q9:现在的房贷是公积金贷款或公积金组合贷，能否申请存量房贷利率调整？

A:根据规定，本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，如您的贷款是公积金贷款或是组合贷中的公积金贷款部分，均不在本次调整范围内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合监管条件的可单独调整利率水平。

Q10:新政前已支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还?

A:暂不支持。此次存量房贷利率调整不溯及既往

Q11:佛山首套房，2022年5月19日发放贷款，新政后存量房利率能降多少？

A:目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。

佛山2022年5月18日至今，执行的首套房利率下限为LPR-20BP。按照2023年8月20日公布的LRR为4.2%，能下调的下限为LPR-20BP，即4.0%。

Q12:我有一笔个人商用房贷款还未结清，请问是否符合调整条件？

A:该笔贷款不符合调整范围。商业用房（含商住两用房）等非住宅型房屋贷款不属于此次存量房贷利率调整的范围。

Q13:外省有1套在供，佛山刚放贷了第一套房，有可能改成首套房供吗？

A:按照认房不认贷的政策，佛山这套属于首套房，若是在8月31日前放贷的，可按首套利率执行。

Q14:我把第一套房子卖了，又重新卖了一套还在供。佛山目前只有这一套房子，这种情况算首套吗？

A:算的。佛山已执行“认房不认贷”，即不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要家庭所有成员在本市均无住房，购房均符合首套房的认定标准。

Q15:目前在佛山有两套房，1套已供完，第2套还在供，是否符合下调的条件？

A:不符合，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。

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