在广州，能汇聚国家级资源、吸引世界目光的机会有哪些？
广交会，绝对算一个。
刚刚举办的第134届广交会，吸引了来自全球200多个国家和地区，第一期人流超过120万。
短短几天，参展人数环比大幅增长，展览占地面积扩至155万平，规模再一次创新高！（来源：广交会微新闻）
这一次，出现在全球“朋友圈”的，是怎么样的琶洲？
｜琶洲高楼林立｜广州楼市发布摄
琶洲CBD的“国际排面”
如果说广交会的举办，给广州这座城市带来了巨大的财富效应。
那么在城市格局上，它让全世界一次次看到了“琶洲速度”。
为什么这么说？
因为琶洲作为广州第一梯队CBD，涉及了大规模的基建投入，它在一定程度上代表了广州能力。
通过这张图，我们可以欣赏到琶洲总部经济的无敌阵容：
｜琶洲航拍｜广州楼市发布摄
2021年至今，短短三年时间，琶洲西区就交付了接近20个重点项目。
光是今年，琶洲交付的总部大厦，体量超过了100万方。
目前，琶洲西区聚集的企业，超3.5万家。（来源：数字琶洲）
｜琶洲总部项目进展示意图| 技术生成
西区41座重点项目，有20座大厦已竣工投用，企业进驻率普遍达到50-90%。
其中，最先交付的一批总部大楼近乎“满员”，唯品会、TCL和广报中心等进驻率9成以上。
未来2年，腾讯总部 、广商中心、三七互娱和树根互联等将陆续竣工、交付投产。
肉眼可见的“兑现感”，展示了一个全新的城市格局。
｜琶洲CBD实拍｜广州楼市发布摄
如今，琶洲的就业人口正以每年近50%速度增加。未来两年，琶洲的办公人数至少20万。（来源：广州海珠发布）
按照广州户均人口2.2人换算，至少要有9万套住宅，方能满足职住的需求。目前板块住宅供应，不足3000套。（来源：中指院、链家）
这也是为什么楼市君经常看到，有网友表示：琶洲真的好难租房！
尤其是最近的广交会，琶洲酒店、宾馆的租金纷纷飙升，平均涨幅超过了350%。
｜技术生成
即便是三倍多的日租金，依然有70%以上的酒店、公寓满房。
这样的局面，也揭开了琶洲在发展过程中难以避免的问题：职住不平衡。
为什么琶洲一房难求？琶洲存在职住需求不平衡的局面，在未来几年很可能愈演愈烈。
之所以我会有这样的判断，有几个主要因素：
第一，产业聚集带来的，是高收入岗位的聚集。
据统计，琶洲CBD已吸引了16万人才、3.4万科创企业进驻，并且高收入人群将继续汇聚。（来源：数字琶洲）
｜琶洲航拍｜广州楼市发布摄
楼市君查询招聘平台上超10家琶洲名企，包括唯品会、阿里、小米和TCL等超50%岗位月薪约1.5-4万，总监级别达20万/月起。
较高的薪资水平，支撑起琶洲高企的租金。
根据住建局发布的《2022年广州市房屋租金参考价》，琶洲以76元/平/月，成为整个海珠租金最贵的板块，一居室的月租目前已经去到三千多。
这样的水平放在全市，仅次于豪宅聚集的天河猎德街、冼村街、林和街。
第二，琶洲住宅供应少，未来也很难有新增。
刚刚我们提到，琶洲未来需要9万套房屋，才能满足职住需求。
但目前，目前整个琶洲的住宅供应，连十分之一的需求都无法满足，居住缺口非常大。
如此局面，在未来也很难得到缓解。
早在去年年底，广州琶洲经济开发区正式获批，强调琶洲西区严禁商业房地产开发。
规划图显示，琶洲核心区的涉宅用地只有不到10%，几乎不可能有新增。
｜来源：广州规自局
还有很重要的一点，琶洲90%以上的盘，都是老旧小区。
翻查链家平台，琶洲二手在售房源只有116套，90%左右都是楼龄15年以上的老旧小区。
｜来源：链家
如果要在一手市场里面找，入手门槛很高。
选择住宅都是豪宅项目，比如琶洲南TOD、琶洲·樾，总价起码去到3000-5000万。
选择公寓也都是大平层，面积在150平起步，最大去到1586平。
不管是入手还是租住，琶洲门槛都高得惊人，根本无法满足持续释放的租住需求。
按照这几年的人口流入速度，产业增量，势必会加剧职住不平衡。
绝版小户，越秀·琶洲ONE57来了
最近，随着一个全新项目的亮相，琶洲的高品质租住需求，终于有了新的破局。
楼市君了解到，越秀地产打造的琶洲ONE57，即将入市。
它的出现，填补了琶洲两个“真空”地带：
一方面，琶洲西区长期断供，琶洲ONE57的出现解决了市场短缺的燃眉之急。
另一方面，它主打建面约35-65平产品，填补了片区小户型品质产品的空缺。
｜琶洲西区｜广州楼市发布摄
那么，琶洲ONE57和其他公寓产品，到底有什么不一样呢？
位处琶洲西区，超20家巨头总部环绕
首先是地段，琶洲ONE57位于琶洲西区，也是琶洲最核心的站位。
一个词概括：稀贵。
这里定位人工智能与数字经济集聚区，是互联网总部的核心。
｜技术生成
目前，琶洲西区已经遍布龙头企业。
比如阿里巴巴、唯品会、丸美总部、国美、YY、广东电网等，20多家行业巨头扎堆。
琶洲ONE57的西边是索菲亚大厦、北面是广铝、华新中心。
从这里出发，到琶洲大部分总部大厦的距离，都不过数百米。
｜项目位置示意图
这样的“掐尖”地段，体现在生活方式上。
居者有机会在家门口工作，享受步行上班的慢生活，上下楼邻居可能是500强高管，业主圈层杠杠的。
下班约三两好友小酌两边，步行1.5公里就能到达琶醍，生活节奏足够freestyle。
对年轻人来说，生活在城市最顶尖的“微型CBD”，全城瞩目的资源都被“私有化”了。
磨碟沙地铁站旁，一站到珠江新城
琶洲ONE57的特别，除了地段本身，还有一个非常关键的筹码：
项目旁的磨碟沙站，是8/18号线的交汇点。
地铁8号线被称为换乘王，一口气串起了海珠、荔湾、白云等主城区核心。
2022年，8号线日均客运量达到63.36万人次，成为广州地铁新晋流量王。（来源：广州地铁年报）
地铁18号线，是大湾区的CBD线，贯穿中山、珠海、澳门等，连接了珠江新城、琶洲、天河北、万博、白云新城五大CBD。
｜技术生成
作为8号线和18号线的超级交汇点，琶洲ONE57可以说是CBD的“十字路口”。
不仅含金量十足，还能快速抵达各大超级商圈，比如海珠西、白云新城、天河北等。
从磨碟沙站出发，一站就可抵达珠江新城，琶洲ONE57的辐射范围向外扩大，涵盖珠城45万的活动人口规模。
最近的广交会，琶洲几个地铁站的单日客流量，就超过惊人的6万人次。（来源：广州交通）
毕竟，得人流者得天下，人口流量向来是区域发展的关键变量。
高生活效率，公共连廊连接周边
一件好的作品，硬件固然重要，也离不开好的规划。
琶洲ONE57所在的大楼，是和农科院合作运营的，总共34层。
其中，21-34楼就是越秀·琶洲ONE57。
因此，它所有产品都有高楼层视野，可以眺望琶洲璀璨的天际线。
｜琶洲ONE57规划示意图
还有一点也非常特别：
按照琶洲规划，西区建筑以公共连廊串联、环环相扣。
未来，居者到其他大楼办公、逛街，不需要横穿马路。可以通过ONE57的公共连廊，直接连通到其他大厦。
你可以以最短的路线归家，业主无形中构建了一条私密的动线，效率非常高。
｜公共连廊效果示意图
未来，这里将是琶洲一道吸睛的风景线。
约35平起，494个“房东席位”
从位置、规划上贴合市场需求，更赞的是，产品门槛非常友善。
楼市君了解到，琶洲ONE57即将推出绝版小户型，建面约35-65平产品。
关键是，全盘只有494席，想买全靠手速。
｜琶洲ONE57外立面效果示意图
相比于传统“一字形”公寓楼栋，琶洲ONE57采用回字形中空设计。
选择中空设计，意味着要牺牲的更多面积。
好处是，可以把新鲜空气与自然光引入室内，使得每一户的通风采光更佳。
｜琶洲ONE57效果示意图
最终，将建筑内部的共享空间、环境景观完美结合，形成更好的居住体验。
下面是楼市君拿到的户型图，首度曝光：
｜建面约35平户型示意图建面约35平的户型，层高约4.5米，让室内拥有更阔绰的空间感和采光。上下两层均可打造成独立套间，餐厨、卫浴、收纳、工作、休憩功能一应俱全。例如楼下作为会客厅，楼上作为起居室。即便朋友来家中做客，也能确保私密性。二层还有拓展空间，能增大储物空间，实用性拉满。
打开双套房模式，上下两层分层出租，享受双倍收益的快乐。
打开SOHO模式，首层办公会客，二层休憩，工作、生活两不误。
｜35平产品示意图｜宁樾台预售证：穗房预（网）字第20230182号
另外，建面约49平、65平的户型，设计同样可圈可点。
客厅4.5米的挑高中空设计，让室内拥有更阔绰的空间感。
加上65平配置了L面玻璃，可以270°瞰CBD景观，营造了极致的生活空间感。
这种产品突破，在市场上非常受欢迎。
近四年以来，广州30-50平的小型公寓成交量，就不断飙升。尤其是双套房、跃层产品是成交主力。
｜来源：广州中原研究发展部
这一类产品，之所以受欢迎，原因就在于:
一方面，双套房设计，回报更可观。
以同在琶洲的两房单位为例，目前在链家挂出的房源，每月租金在3500-8300元。
在广交会期间，周边酒店型公寓约50平的租价，在700-1300元/天。
｜来源：携程
而琶洲大大小小展会超800个，一年超过178天，琶洲ONE57在回报上相当具有潜力。
另一方面，广东一人户占了全国1/5，达到1411万户，增速全国最高。
独居青年多，未来小户型租赁是块大蛋糕。（来源：2020年中国人口普查年鉴）
而琶洲ONE57的双入户套房设计，自然比普通的产品，更具备打动力。
至于大家关注的价格，楼市君打听到一个小道消息，总价约150万起就能买入琶洲CBD！相比起周边千万起的门槛价，这价格非常“笋”了！
这一次琶洲ONE57入市，买家“拼手速”还是大概率事件。
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广州楼市2023-10-26 10:15:42来自广东省
