文｜邓浩志

昨天（5月28日）的广州楼市新政的确让所有人都意想不到，三天前全广东宣布松绑首付和房贷利息的时候才说广深暂不执行，三天后突然又宣布执行了，而且广深两地都执行了。差别是深圳首套房首付比例为20％，比广州略高5％。虽然最近广深两地的房地产行业的心情像过山车一样，但毕竟最终还是搭上了史诗级的利好的这班车。

谈几点看法：

1、广州、深圳跟进全国出台楼市去库存政策是非常必要的。

尤其广州，楼市近期表现不佳，新房库存超过20个月，二手房挂牌量超过18万套，一季度新房成交量创10年来新低。整个房地产行业压力较大，去库存困难不小，实现保交房要解决的问题也很多，土地市场也面临滞销。所以，广深两地及时跟进全国性政策是非常必要的，也容不得耽误。目前全国各地都在抢人，抢资金，抢购买力，政策跟进得太迟、太慢，购买力都会被其他大城市抢走。谁先松绑，谁受益更大。

2、此次广州新政是非常给力的，其力度甚至远远大于前一天宣布松绑的上海，也是过去一年来，三次松绑政策中，力度最大范围最广的一次。

其中，首套房首付比例由30％下调到15％；二套房更厉害，由50％或70％首付直接降到25％。房贷利率也由原来的3.85％～4.5％的年利率，降到最低年利率3.35％附近。大概300万30年贷款的月供，每月利息可以少支付700多元，全程总利息可以减少2、30万。

另外，外地人在广州限购区域内买房，由原来的缴纳3年社保调整为半年社保即可。半年，基本也就是个形式而已，和彻底放开区别已经不大了。

最后是变相放开第三套的贷款。只要之前两套的贷款已经结清，第三套房也是可以获得按揭贷款的。这等于继续给房地产加杠杆，允许更多的银行资金进入楼市。以上政策，大大降低购房门槛和贷款者压力，都对楼市复苏起到积极的作用。

或许有人会问，为什么这次选择这样的政策呢？主要原因是去年四季度和今年一季度，广州其实已经先后两次松绑了限购政策，但房地产市场复苏表现仍然不理想。这表明了限购政策虽然松绑，但购买力跟不上。政策允许买，但大家没钱买，或者没信心敢买。所以才有了降低首付，降低房贷利率，放开第三套房贷款等一系列非常具有针对性的政策。

3、新政对广州楼市将是一剂强心针。

一大批之前并不具备购买能力的客户，由于首付比例下调等各种政策支持，就此就具备了购买能力。这对广州释放购房需求将起到非常积极的助推作用。预计，6月份开始广州楼市成交量就会出现可见的提升。我个人估计广州新房成交量会重回每月6000套以上的水平（4、5月份成交量为4千多近5千套的水平）。由于每年6、7月份是楼市的淡季，成交进一步放量很可能就要等到金九银十档期，但楼市这波行情也有望从6月份开始，一直延续到今年年底。

至于房价，由于目前新房库存较大，二手房挂牌数量较多，所以从总体上看，广州房价短期之内都不太可能上涨，必须库存降到一定水平之后，才能谈价格的表现。近期房价应该总体平稳为主。当然不同区域之间表现还是有差异的，低库存区域，热销板块可能更早在价格上有表现。而远郊区域，大概还有半年左右的降库存时间。

4、楼市大招放完了吗？没有。

第一，管理层定调房地产目标是去库存，而且要压实地方责任。也就是说达到目标才算完成任务，在没有完成任务之前，或者任务完成得不好，那继续追加政策也就不足为奇了。

第二，政策工具箱里的确还有许多政策可用，比如此前传闻的购房契税减免，广州部分区域或重启“购房落户”，央行3000亿再贷款用于收购市面上的房源作保障性住房用等等。部分政策可能在接下来的6月份可能还会落地一批，如果政府收购房源作保障性住房。另一部分政策则可能视这轮政策的效果，再决定是否继续加码。