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讲个笑话,广州这96个小区,还有指导价……

广州房产2025-03-17 11:12:42来自北京市

擦！

死去的记忆，又回来了！

刚刚，我偶然刷到一条朋友圈，他是这么说的——

“指导价没有用！指导价，指导谁？

市场掌握在参与交易的每一方，是下架指导价的时候了！”

图源朋友圈

哇，有木有瞬间被激出一身汗毛，时间真的被狗吃了！

还记得2021年刚出指导价的时候，二娃的大宝才只是个会啃奶嘴的小BABY，现在都快拿到幼儿园文凭了！

这么多年，被大家逐渐抛诸脑后的指导价，到底都干了些什么呢？又为何彻底没了存在感？

现在的二手房价，是否真的如愿回撤到当年的指导价水平？

来，回忆杀一波！

2021年8月31日晚，广州市住房和城乡建设局突然发布了一条关于建立二手住房交易参考价格指导机制的通知。

图源广州市住房和城乡建设局

原文几百字，主要提到三点——

1、首批建立指导价的小区圈定的范围会是，成交活跃的热点区域。

2、中介平台在挂牌端不得发布报价高于指导价的房源。

3、本通知自发布之日起施行。

很快，首批96个指导价小区名单公布。

清单一拉，一如珠江新城、天河北、天河公园、金融城、东风东、泛琶洲、星河湾、老黄埔、科学城等广州众多房价涨势凶猛的核心板块，基本悉数在列。

但我记得，当下大家关注点并不在小区本身，而是指导价！

通知中，说好的“由广州市住房政策研究中心结合过去一年网签成交价格，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格”，可指导价一出来，业主和地产人直接傻了。

指导价与当时市场成交价，相去甚远，压根不在同个纬度可谈。

那么，这两个房价指标，差距大概多大？

我粗暴扒了下一些中介平台的历史数据（手动统计，或有疏漏，欢迎评论区指正）。

如你所见，96个被点名的指导价小区，除了有4个没有录得平台价格数据；

其余92个小区的市场成交均价，全部！全部！是全部！都高于公开的指导价！

而且，价差幅度不算小，我算了下，盘均价差在33.85%左右。

其中，房价上浮超过30%的一共有49个小区，占比超过一半；上浮超过50%，占比有将近12%（以上成交数据包含洋房、别墅，部分价差或由于个别别墅成交）。

真的别小看这些百分比，都是活生生的业主、真金白银的钱啊！

在房价飞涨的黄金时代，让业主降这么狠卖房，谁肯，我就问，谁肯？！

嗯，于是，两大机构出手了！

一个是银行。

指导价刚出来，有大约半年的时间，各大银行基本只按指导价放贷。

也就是说，你业主想卖高价，买家也愿意高价交易，可去银行，完了，房子贷不了那么多钱，银行评估价不认你们这个成交价…

当然，当时也冒出了不少“阴阳合同”，但终究还是少数。

另一个，则是中介机构。

如何让楼市降火，最简单有效的办法，就是尽可能掐断大部分炒房人获取价格信息的渠道。

大概有长达一年半的时间，贝壳96个指导价小区，是几乎看不到业主的实际报价的，能看到的只有这种，经过指导价“粉饰”出来的“超低价”。

图源贝壳

当然，也有例外，比如业主实在急卖，放盘价比指导价更低，那这种可以光明正大地被剖出来！其余，免谈！

还有成交端，指导价小区全部被隐藏，均显示“暂无价格”。

图源贝壳

当两大机构联合“重拳出击”，可以想象，“指导价”在2022年及以前，对楼市和房价的影响力有多极致。

什么时候，指导价的存在感，变弱了呢？

两个时间节点。

第一，21年底至22年初。

有地产人爆料，从21年的四季度开始，部分银行的实际放款不再参考指导价，也就是说，银行放贷这条线，悄悄松动了…

不过，虽然放松，但还是没有太脱离指导价，只能在实际成交价上打折放款，在指导价和成交价之间取一个平衡点。

直到2022年阳春前奏，广州多家银行普遍放开贷款限制，虽未公开官宣，但在实际操作中给足了诚意！

点击上图回顾历史文章

96个指导价小区，似乎迎来了春天！

第二，2022年底至23年初。

22年底，贝壳全面恢复公示指导价小区的实际挂牌价：

点击上图回顾历史文章

23年初，贝壳全面恢复指导价小区的实际成交价格。

并且一直到现在，我反复跟贝壳内部人员确认过，广州平台二手房的成交记录不会再隐藏价格（当然，有些影响市场稳定的超高超低成交案例，还有成交当事人不愿意公开的记录，还是不会公示）。

自此，银行不再按指导价放贷，中介平台在挂牌端、成交端不再屏蔽实际成交情况，这意味着，指导价机制对广州楼市交易的限制，基本荡然无存。

掐指一算，“指导价”这三个字，远离我们地产圈也有两年了！

但你敢信，曾经业主和地产人都怒斥「不现实」的指导价，已经慢慢在部分小区实际交易市场中成为现实。

我算了下，除了3个数据缺失的小区外；

其余93个小区，有将近6成，在去年下半年的成交均价低于当年的指导价（数据来源贝壳等，手动统计，或有疏漏，欢迎评论区指正）。

最狠的，有单盘成交均价比其指导价低了36.52%；

而比指导价低超过20%的，累计有21个小区，占比将近1/4…

这里面，房价能维持在指导价之上的，主要集中在两个地方，一珠江新城，二老越秀的几大牛掰名校豪宅。

其余什么天河北、天河公园、华景新城、金融城、老黄埔等，房价整体回撤到当年的指导价及以下水平了！

指导价机制，虽仅维持了不到两年的时间、即基本退出历史舞台；但你看图，从指导价发布到去年下半年，这96个指导价小区占比95%以上，房价都在下滑（数据来源贝壳等，手动统计，或有疏漏，欢迎评论区指正）。

所以说，现在，如果指导价真正官宣下架的话，会是大部分人所期待的吗？

我想不是，可能有些业主还更期待，官方有一天能把这些指导价重新强调一次，把当前跌成狗的房价提上去一点、为他们挽回一丢丢损失和尊严呢！

你觉得呢？你认为，指导价该下架还是该重提呢？评论区聊聊。

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