土地断供超2年，光华新城核心区终于“上新”

这个金三月，在成都主城土拍火爆、地价不断刷新的同时，我们注意到一宗位于光华新城核心住区的47亩宅地，也将于本月底走上拍卖台。这是温江区2025年供应的第一宗住宅用地，从区域到地块本身，47亩宅地都极具看点，值得开发企业重点关注：第一，该宗土地位于光华新城醇熟生活区，各项生活配套完善，品质生活已是肉眼可见；第二，光华新城核心住区存量土地已见底，这是片区时隔两年再度供应宅地，且是区域内稀缺的“方正”地块；第三，区域新房住宅快速走量，而该宗土地容积率仅1.9，是片区近5年供应土地中容积率最低的一宗宅地，叠加城市新规政策，后期规划设计的产品将更具市场竞争力。第四，该宗土地起拍价仅6800元/㎡，是光华新城自2021年以来供应土地中起拍价最低的一宗宅地，更是相邻的青羊马厂坝片区出让宅地起拍价的约一半，将为开发企业预留更加充足的利润空间。

宗地位置：温江区涌泉街道花土社区二、三组

出让面积：47.0905亩

用地性质：纯住宅

计算容积率：1.9

起拍楼面价：6800元/㎡

出让时间：3月28日

汇聚着温江区人民政府、财政局、住建局、检察院等多个政务机关，以及商业、教育、医疗等多项城市配套，光华新城已发展成为温江的政治中心以及“西成都”的商业中心、生活中心。待出让47亩宅地所在的温江区光华大道以南、光华八线以北的区域，则是光华新城最先发展且成熟的片区。该片区东接青羊新城、西邻温江老城，不止是温江光华新城的核心区，还是成都西向的第一站。片区经由光华大道、光华八线两条东西向城市轴线可直达3环并连接市中心。同时，通过4号线、17号线两条已开通地铁线路，加上今年年底即将通车的地铁13号一期，该片区可快速通达天府锦城、金融城两大城市主中心。而通过已开通的地铁19号线，可实现4站即达双流国际机场，一小时直达天府国际机场，区域交通出行非常便捷。

成都城西的大型商业体多集中分布在该片区，包括新光天地、成都合生汇、伊藤洋华堂、永辉超市、盒马鲜生等多个已开业的大型商超，可全方位满足区域居民购物、休闲娱乐等需求。其中，成都合生汇是大城西体量最大、业态最全、品牌极多的一站式购物中心，2024年营业收入达到34亿元，日均客流量8.1万人次，持续领跑城西商业项目。这不仅是其自身商业运营实力的体现，也展现出了区域商业消费的巨大潜力。

△成都合生汇实景，图源@投资温江

温江的教育资源堪称中心城区的佼佼者，光华新城核心区则引入了多所优质私立学校，并落地建成了多所公立学校。而待出让的47亩地块，与温江区鹏程幼儿园、温江区鹏程小学、成都嘉祥外国语学校温江校区的距离均在500米范围内，温江区新世纪外国语学校、成都七中菁才中学（涌泉校区）、温江区教育科学研究院附属中学等学校也在1公里范围内，15分钟生活圈内还有成都市温江区冠城实验学校、成都市实验外国语学校等优质私立学校。

此外，该区域内还有成都市第五人民医院（光华园区）、成都圣母妇产医院等医疗配套，健康有保障。而江安河绿化带的打造、光华公园、金强国际赛事中心等文旅休闲配套的呈现，均让区域生活更加舒适。

从光华新城的发展历程来看，在2016年之前区域开发主要集中在光华大道沿线，住宅以高层、“高层+别墅”的高低配产品为主流。花土路南侧区域则在2016-2020年进入到集中开发期，这一时期出让的土地基本为容积率2-2.5的低密宅地，包括金科、中南、德商、雅居乐、隆基泰和等房企入驻，打造的金科天宸、中南上熙府、新尚尚院等项目，产品以板式洋房、小高层等改善住宅为主。可以说，待出让47亩地块所在片区，在发展初期就奠定了改善的居住基底，而在花土路南侧范围内的改善氛围不仅纯粹且现已全面成型。自2021年以来，区域土地供应节奏已明显放缓。投资云地图显示，该片区仅在2022年出让了3宗宅地，至今土地断供已超2年。

土地供应如此“克制”，除了保障区域住宅存量市场健康外，更重要的则是该片区土地存量已见底。根据区域土地控规，住宅用地已屈指可数，仅剩余1宗可出让住宅用地，就在本次待出让47亩地块的东侧。这也让开发企业若竞得该宗47亩地块，在区域后续供地时就更具拿地优势，比如可节省大量的展示区建设成本、营销成本等。

所以，对于开发企业而言，47亩地块不仅可“坐享”现成的醇熟配套、高品质居住环境，且日渐臻稀的拿地机会可谓稍纵即逝。

自去年以来，随着地价2万元/㎡+地块频出，不少开发企业以及购房者都已经被挤出了“5+2”区域。找准市场需求、打造契合更多购房者需求的房子，才是开发企业的正确打法，在光华新城核心住区已经得到验证。数据显示，2024年成都“5+2”区域总价300万元以上产品供应占比约77%，总价400万元以上产品供应占比已达46%，而总价300万元以下产品明显供不应求。

主城总价300万元以下改善需求的外溢，加上地域改善，让光华新城核心区新房住宅正快速去化，最典型的项目诸如中国铁建光华樾府。作为中国铁建在成都打造的第11座樾系产品，中国铁建光华樾府规划打造了2T2的板式小高层，户型建面108-143㎡。自2024年10月开盘以来，已推售345套房源，并实现三开三罄。从成交数据来看，均价约16595元/㎡，套均总价约210万元。

△光华樾府美学示范区

此外，片区内的另外两个新房项目也在“悄悄”走量。其中，汇厦德商光华天玺的T2板式小高层，户型建面约99-140㎡，自2024年3月首批次入市，目前已推售八批次、共580套房源，成交均价约15005元/㎡，套均总价约164万元。人居西悦云庭已推售两批次，共184套房源，建面约110-133㎡的洋房、小高层，成交均价15528元/㎡，套均总价187万元。2025年成都“5+2”区域多个片区的地价已全面刷新，今明两年主城新房住宅的总价门槛无疑还将再向上拔高一大截。而位于城西第一站的光华新城核心区，在售新房项目总价段集中在150-250万元，高度契合目前新房市场需求量最大的总价段，将持续承接大量主城刚改外溢的市场需求。这是区域新一轮的市场机遇，也将让新房住宅存量房源亟需补仓。

聚焦于待出让的47亩宅地本身，不仅指标优越，且亮相在了更好的政策节点，将全维助力开发企业做产品打造。

该地块形状足够方正，便于后期做楼栋规划布局。且该宗土地容积率仅1.9，是光华新城近5年供应土地中容积率最低的一宗宅地。叠加《成都市城市规划管理技术规定（2024）》政策的实行，地块后期规划设计的产品必然将更具市场竞争力。

此外，从拿地成本上来看，该宗土地可谓为开发企业释放了更大的诚意。作为纯住宅用地，47亩地块起拍地价为6800元/㎡，是整个光华新城近5年出让宅地中起拍地价最低的一宗土地。而对比相隔约2公里的青羊马厂坝片区，地块起拍价几乎打了对折，这无疑为开发企业预留了更加充足的利润空间。

可以看到，从区域发展到市场供销存量，再到地块自身的条件，待出让的47亩宅地已经将“稀缺”的价值拉满，所以强烈建议在主城难以拿地的房企，为该宗土地“转身”。

而这一难得的地块，最后会被谁揽入呢？我们也将持续关注。