[摘要] “解限”前，商用公寓由于“不限贷 不限购”受到市场欢迎。但“解限”后，商用公寓陷入“尴尬”局面，部分购买力回流到商品房、普通公寓。据记者不完全统计，近一两年约有17个公寓项目新增，新增货量超6000套。
“解限”前，商用公寓由于“不限贷 不限购”受到市场欢迎。但“解限”后，商用公寓陷入“尴尬”局面，部分购买力回流到商品房、普通公寓。据记者不完全统计，近一两年约有17个公寓项目新增，新增货量超6000套。有些公寓项目地处新兴的总部经济区、传统产业区，开发商主要看中了由商务精英群体带来的巨大的租赁需求。在新的政策环境下，未来的公寓市场走势将如何？未来的租金又如何？本期，珠江商报记者带大家走访顺德几大公寓项目。
多个公寓集中上市
商用公寓1至9月消化不超千套
今年，顺德推出多个公寓项目，大部分项目是商用公寓，个别项目是70年产权酒店式公寓，还有一个公寓出售20年使用权。公寓新品非常丰富，但是今年1至9月，公寓的成交不过一千套，部分区域呈现饱和现象。
17个公寓来凑热闹
记者踩盘得知，顺德近一两年新增公寓项目有17个，包括：还未开售的美的·新都汇、盈信广场2期、金楼天地、陈村太平洋广场等，已经开售的龙光·尚街、龙成国际、东逸湾·格林美、顺德科技创新中心等。粗略统计，这些项目将为顺德带来超6000套公寓。
这些公寓以商用居多，多数是商业综合体中的一部分，并配套了酒店式管理，投资上多为“返租”模式。70年产权的酒店式公寓较为鲜见，如：东逸湾·格林美。个别公寓只出售使用权，如：金楼天地，但这个项目只有40套公寓。
为何公寓项目数量可观？业内人士认为，近年随着各个镇街规划出现的区域商业中心（新城区）和轨道交通站点上盖，商业公寓也开始涌现。从公寓分布区域来看，比较突出的是北滘、龙江、佛山新城。北滘新城拥有总部商务区的规划，未来总部大楼林立，将容纳10万商务人才，同时拥有广州地铁7号线、佛山地铁3号线，催生了公寓项目。龙江以家具产业闻名，今年还有“418”家电电商聚集区的规划，诱发公寓产品不断地更新换代。佛山新城汇聚了佛山地铁3号、6号线，以及广佛城际轻轨、广佛江珠城际轻轨等多条轨道，并得益于中德工业服务区规划，公寓项目也来试水。开发商前瞻了城市与产业发展潜力，开发出一栋栋的公寓新品。
商用公寓或将降温
公寓项目数量可观，带来了激烈的竞争。特别是商用公寓，由于“解限”了，以往因限购而涌向商用公寓的需求未来回流可能性很高。由于新贷款政策出来，商用公寓的门槛比普通公寓要高。有些银行没有商用公寓贷款的准入机制，商业公寓贷款一般首付5成，利率10%~15%。而普通公寓和商品房一样，贷款渠道比商业公寓多，也适合“认贷不认房”操作模式，首次房贷的利率上浮幅度稍微比商用公寓的要低，但是也受限于每人只能贷款两次的规定。
合富辉煌市场部经理廖德源认为，“解限”前，商用公寓成交理想，如今热度有所下降。商用公寓多数汇集于北滘、龙江、陈村、乐从这些北面的镇街，公寓市场的短期竞争非常激烈。由于“解限”后，需求回流，投资和自住需求的选择范围更多，加上普通公寓有70年的使用期，这样对商用公寓冲击很大。未来，商用公寓不会放量消化。根据合富辉煌统计，今年1~9月，顺德共供应了2766套商用公寓，成交了728套。而根据统计，供应了3117套，消化了944套。两个代理行统计数据略有相差，但是成交均不过一千套。
业内人士认为，近年随着各个镇街规划出现的区域商业中心（新城区）和轨道交通站点上盖，商业公寓也开始涌现。但是市场的接受度不高，一方面跟当期的经济和房地产投资环境有关，另一方面则是这些公寓未来的投资存在不确定因素，目前还没有太多对这种公寓有居住需求的人群。
公寓投资看租金
目前，市场的公寓产品可谓“花多眼乱”，不仅有单间套房的设计，还有上下两层的LOFT公寓。有些公寓不仅配套了酒店式管理，还配套全屋装修、主要家电，尽量实现“即买即出租”。在规划设计上，商用公寓新品更着重将办公和居住分开，一栋大楼区分了办公层和居住层，设置了不同入户电梯，保证互不干扰。有些公寓项目还精心设计了居住和办公两种模式的样板间，展现商用公寓的多种用途，如：龙成国际。
如此多“卖点”的商用公寓，要如何判断其投资潜力？招锦杰表示，多用途的商用公寓相当于SOHO概念，将居住和办公融为一体，体现商用公寓的多功能性和灵活性。但是这种功能价值能否实现，就要看后续的出租情况，这就涉及政府对区域的产业规划，是否会引进项目宣传所说的相关产业和公司。
招锦杰表示，投资公寓要把握一条规律就是“产业决定需求，需求决定投资”，就是投资公寓的回报主要来自于租金的回报，租金则来源于公寓的居住需求，而这种需求就要看区域内对公寓有居住需求的产业人口或者行业人群的发展情况。
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