[摘要] 如今2015年的楼市序幕已经开启，这一年，佛山楼市又将迎来怎样的变化？为此，本报记者邀请多名业内人士，共同展望2015佛山楼市。
2014年对于佛山楼市来说，是不同寻常的一年。这一年，佛山楼市一改往日高歌猛进的姿态，以价走量成了主题；这一年，政府各种调控政策、银行的战略调整也成了影响佛山楼市的重要因素；这一年，综合体开发速度放慢，房企拿地谨慎，投资客也不再疯狂……终，1002万㎡的高额成交量，更为2014年佛山楼市画上不同寻常的句号。如今2015年的楼市序幕已经开启，这一年，佛山楼市又将迎来怎样的变化？为此，本报记者邀请多名业内人士，共同展望2015佛山楼市。
1问
楼盘会继续以价换量吗？
实现指数：★★★★☆
猜想背景：
“佛山楼市成交面积1002万㎡？有水份吧！”回顾2014年跌宕起伏的佛山楼市，再看看如今稳坐“广东”的成绩单，不少市民直呼“不可能”。然而在业内人士看来，这一数据有其合理性，除了第三季度后政策频出的拉动，还要归功于开发商的“以价换量”。
迫于供应剧增、库存加大、银根收紧的压力，“价格大战”在2014年初便悄悄拉开序幕。继万科佛山项目全线调价后，令业界记忆犹新的当属3月份佛山雅居乐花园“8字头”的“惊喜价”。随后，季华路、祖庙“9字头”初现。直至6月份，降价潮已从市中心迈向镇街。在狮山、罗村、乐从等新楼盘扎堆的板块，特价房源越来越多。
8月份以后，虽然“松限”、“松贷”、“降息”等利好政策接力出台，让年初冷却的市场信心逐渐回温。但事实上，迫于库存压力之大，又加上年底资金回笼的需要，大部分开发商只敢嘴上喊“涨”，实际上“以价换量”仍在进行。甚至有业内预测，这种情况将持续到2015上半年。
业内预测：
顺势而为，分化明显
“2015年的楼价处于增长态势，但总体看，还是会以价换量为主。”领先丰地产总经理助理李华宇分析道，开发商判断市场，一般会看市场竞争多大、预期消化多久、口袋里还有多少钱。“虽然目前成交量处于高位，但市场竞争还是挺大，开发商也更愿意顺着2014年下半年的好势头，以走量为主，尽可能快地在季度完成一部分业绩。”
佛山市房地产业协会副会长骆仪克也同意以价换量会继续，但要分区域看。“在地段偏僻、存量高的地段，以价换量会更明显，特别是年底，许多项目都调低售价了。但在禅桂中心区、广佛交界处，房价还是会相对持稳的。”他认为，未来在不同区域下，房价出现分化的趋势会越来越明显。
2问
楼市库存量会否下降？
实现指数：★★★☆☆
猜想背景：
受政策利好的驱动，8月份以后的佛山楼市呈现量升价稳的态势，年终更夺下成交面积超1000万㎡的成绩。但既然楼市回暖了，楼价为何还不上涨呢？其中很大部分原因便来自于“库存量”。
据佛山市房地产业协会统计，2014年初，佛山新房库存量为500万平方米，需消化八九个月。但另一方面，旧有的库存还未完全消化，新盘却在扎堆上市，部分区域的产品同质化严重。因此，去库存成为2014年佛山楼市的主题。
为了去库存，这一年开发商们也是拼了。买房抽奖、明星助阵的常规营销已不新鲜，更多楼盘玩出新花样来吸客——情人节时，雅居乐地产以万朵玫瑰献礼全城；酷暑时，不少楼盘以大型冰雕送“清凉”；岭南天地、越秀地产主打“文化味”；星星凯旋国际则推出“会呼吸”的绿色样板间。但说到底，能刺激消费的依然是“一口价”、“特价”等实打实的降价。再加上政策利好，第三季度后佛山去库存速度有所加大。
业内预测：
愿望很美好，现实很残酷
“或许到了2015年年中，库存压力就没那么大了，市场会有所恢复。”一位在大沥、狮山开发两项目的房企负责人乐观预测道，“毕竟2014年佛山拍地比2013年少了一倍，到2015年局部供应量便会相对减少。”
但领先丰地产总经理助理李华宇却表示不赞成。“房企从拿地到入市，起码要一年半。2015年年初入市的项目，一般是2013年年中拿地。既然2013年是土地成交大年，那么2015年恰恰是供应大年。”
佛山市房地产业协会副会长骆仪克也坦言，“虽然2015年起，新开工住宅入市的速度相较往年会慢一些。但截至目前，佛山新房库存量已达到800万平方米左右，加上未来可开发的土地存量，可见后续新增供应还是很大的。”
佛山某楼盘内，市民在咨询房贷。
3问
投资客会重出江湖吗？
实现指数：★☆☆☆☆
猜想背景：
“投资客比例已经下降许多了。”说起佛山房地产市场的投资客，佛山市房地产业协会副会长骆仪克感叹道。犹记得2010年，城市化与交通的提速令佛山房地产快速发展，佛山房价也坐上“快车道”。那时候谁都看好楼市，都在疯狂买房。“记得清楚的是乐从老板们，出手都是快、准、狠！”据佛山世联地产总经理葛朴回忆，投资客也在那时多起来，每个区、每个盘都有投资客，少的10%、多的30~40%。“那一年假如还有人不疯狂的话，一定是李嘉诚。”
然而，2011年限购的到来让楼市突然遇冷，购房者变得保守，直到今天，投资客的身影在住宅市场也渐渐不见了。“一是限购，二来投资住宅的获利空间已逐渐缩减，对比2010年与2015年的房价就知道了。”领先丰地产总经理助理李华宇分析道。
与此同时，商业地产却在限购后异军突起。一时间，房企纷纷进军商业地产，搭上“早班车”推商业投资品的项目如星星华园国际等，确实获得热销的回报。
但到了2014年，新商业综合体扎堆涌现，旧商场却黯然离场；反租型公寓的利息缩水了，商业地产供过于求的声音不绝于耳。于是，投资客又渐渐退缩了，看2014年大部分商业地产“惨淡”的销售业绩便知。“还有一个原因，市场上可投资的产品多了，不一定投房地产。”在李华宇看来，商铺获利空间较大，但投资门槛很高；公寓、写字楼投资门槛较低，但却供应量大。“选择受局限，投资客便寻找其他渠道。”
业内预测：
地段好的项目仍有人气
尽管如此，佛山商业地产也并非全盘皆输。南海万达广场开业三天，客流量便达100万人次； 首推456套公寓的越秀·星汇云锦，开盘首日便去货近八成。对此业内人士表示，拥有地段优势、由品牌开发商打造、注重后续经营管理的商业地产，依然具有较大投资潜力，适合经验足、眼光独到的投资客。但要说投资客2015年会重出江湖，可能性就比较小了。
4问
银行信贷会进一步松动吗？
实现指数：★★★★☆
猜想背景：
去年6月1日，佛山市住房公积金管理中心决定执行把佛山市公积金个人贷款高额度调整至36万元，比原来提高了6万元。在不到1年时间内，佛山又一次调高公积金贷款个人高额度。去年9月30日，央行宣布对限贷政策进行相应调整，首套房贷款低首付比例为30%，贷款利率下限则下调至基准利率的0.7倍。此外，名下有1套住房并还清贷款的购房者，新购住房即可视作首套房。虽然银行7折利率难以实现，但是佛山本地多家银行都可以做到基准利率，甚至低给到9折。去年11月22日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。作为两年来央行的首次降息，存贷款利率同时下调，对楼市可以是双重利好。
业内预测：
合富房地产经济研究院院长龙斌表示，现在中国面临着经济增长的压力，实体企业面临贷款难、融资难等问题，因此央行政策在2015年会趋于宽松。他预测，在2015年季度央行极有可能会降准，而到了年中的时候将会实行降息。如今佛山市面上的银行，在购房方面普遍给予的是基准利率，低已经出现88折。龙斌称，不排除佛山在2015年有机会实行7折利率，重回2009年的“美好时代”。佛山市领先丰地产总经理助理李华宇持相同观点，认为2015年降准、降息并不意外，他担心的是对佛山楼市的影响不再“立竿见影”。
5问
二手房市场会逐步复苏吗？
实现指数：★★★★☆
猜想背景：
佛山二手住宅与佛山一手住宅“先抑后扬”的走势相同。从年初的转淡到下半年受政策利好的驱动回升，2014年佛山二手住宅还是交出了一张亮丽的成绩单——31434宗的成交量，较去年上升19%，是近几年来成交的次高峰，仅次于高峰期2010年的42101宗。成交均价为8478元/㎡，整体与去年基本持平。
具体到月份来分析。2014年初，受大环境转淡影响，银行放款迟迟未到，不少业主放盘长达半年无人问津，部分业主只能降价急售。到了第三季度后，受楼市政策利好驱动，二手房看房客增多，业主议价空间缩小，部分地段二手房成交量得到拉升，在桂城等地段还出现小部分业主返价。
从数据看，“松限”当月，二手成交量达到2800宗以上，超过此前1~7月月均2173宗的成交量； 再加上“松贷”、“降息”的刺激，外地人与改善型需求在佛山置业得到进一步促进，佛山二手住宅成交量在接下来的月份里节节上升。其中9月、11月的成交量均超过3000宗，12月更达到3923宗，创下自2010年1月以来的新高。
从区域来看，发展相对成熟的禅城、南海、顺德三个区域的而二手成交量，合计占了整个佛山二手成交近9成的份额，南海、顺德的全年二手成交量，更是创下近4年来的新高。
业内预测：
延续利好回暖有望
“2015年，佛山二手楼市回暖的态势或将继续显现。”据合富房地产经济研究院院长龙斌分析，2014年是政策的调整年，楼市的成交量、楼价涨跌、业客双方心态都在发生变化和调整。进入2015年，预计佛山将延续年末各项利好影响下回暖的态势，市场化指导亦逐渐放开。加上其它市政规划的利好，有效提升佛山的经济发展效应以及城市吸引力。而首置刚需仍将是市场的主力，改善型买家的购买力亦将逐渐释放，交投会小幅回升，而楼价亦会继续以稳为主。
6问
调控政策还会宽松吗？
实现指数：★★★☆☆
猜想背景：
2014年上半年，楼市调整效果明显，佛山楼市量升价跌、开发商投资增速放缓、库存高位运行；下半年佛山通过松绑限购、佛山金融行业信贷松绑使佛山楼市成交重新活跃。2015年，佛山楼市有可能出台的政策有两项：一是将新购住房交易税征收期限由“5年内转让”改为“2年内转让”；二是“限购”由有条件松绑改为全面取消“限购”。事实上，目前国内已有30多个城市全面取消限购。三是银行对刚需购房支持力度加大。对套住房信贷支持情况下，利率有可能小幅下降；队第二套购房信贷支持力度加大，授信时间缩短。可能性70%。
业内预测：
二手交易税费或减免
佛山房协副会长骆仪克认为，为了刺激楼市正当需求，佛山市有关部门会出台一些利好政策。比如，将新购住房交易税征收期限由“5年内转让”改为“2年内转让”，因为购房者在已经缴纳购房营业税、契税的情况下，还要交20%的营业税，交易成本实在太高，不利于二手楼市活跃，更不利于佛山市民“以旧换新”、“以小换大”的梯度消费。另一项可能出台的利好政策是将“限购”由有条件松绑改为全面取消“限购”。进一步释放市场需求。佛山资深地产人士楼山则表示，政策出台利好的可能性很大，包括进一步放宽限购以及二手税费等。
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