[摘要] 沉寂许久的商业盘，近期有集中入市之势，新凯广场、百纳中心、兆阳O 立方、碧桂园三水华府、岭南隽庭等楼盘都将推出公寓产品。新一波公寓价格压低，连桂城的公寓也出现5字头。
位于桂城的百纳中心。
沉寂许久的商业盘，近期有集中入市之势，新凯广场、百纳中心、兆阳O 立方、碧桂园三水华府、岭南隽庭等楼盘都将推出公寓产品。新一波公寓价格压低，连桂城的公寓也出现5字头。但与此同时，有市民反映银行针对公寓提高了贷款利率，愿代理返租的酒店公司也在渐渐减少，侧面反映了公寓投资的风险。老盘去货、新盘入市，佛山公寓市场新一轮战役，开战！
现象桂城公寓吹风5字头，实为无产权
“单价3999元/平米，你信不信？”近日，刚刚亮相于南海大道与佛平路交汇处的纯新商业盘百纳中心在售楼部门口打出这样的广告，推出32~70㎡的“微公寓”产品，着实吸引眼球。要知道在与百纳中心相距不远的越秀·星汇云锦，开盘价15000元/㎡的公寓都尚且接近售罄了，而这里单价却只接近4字头，开发商岂不“大出血”？
随后记者了解发现，原来百纳中心是村集体用地与企业合作的项目，只能出售30年使用权，因此以低价吸客。“3999元/平米只是我们的促销手段，等楼盘开盘那天，我们会从认筹客户中抽出2套房来做促销。”百纳中心销售人员告诉记者，“其他房源吹风价大概5字头，毛坯出售。选择我们1000元/㎡或2000元/㎡的装修方案，加起来也就6、7字头，在桂城算低价了。”除了低价，百纳中心还打出了“返租”牌。“现在跟4家酒店公司在谈合作，高返利是46元/㎡，租约7年，少11年就回本了。”销售人员介绍道。
市场多盘推售公寓，老盘售价微升
限购时，小面积、低总价公寓大受投资客追捧，禅桂中心公寓产品大多定价过万，高于同区域洋房三四千元/㎡。但随着限购解除、供应井喷、租赁市场不景气，公寓自去年以来便略显疲软、被迫降价，如今的公寓明显的低于同区域住宅1000~3000元/㎡。
位于城南的盛南新都8月份推30~57㎡公寓，总价便低至24万元/套；季华四路雄盛王府井广场10月份开卖44~97㎡公寓，毛坯均价8000~9000元/㎡、精装均价9000~10000元/㎡，还可5年；南海新凯广场预计12月中推44~55㎡平层公寓，带装修吹风价13000元/㎡左右，而项目对面的南海万达soho 公寓今年4月份的尾货价就已是14000元/㎡了。随后，兆阳·O立方、碧桂园三水华府年底也即将有公寓入市。
另一方面，去年经历了售价“大跳水”的公寓盘，如今也仍保持着“抵价”，但比起上半年已经有所微涨。曾由单价一万五六连连跌至8字头的万通国际，目前售价已回升至9字头，但其周边的二手房单价基本过万；位于佛山新城的招商依云国际刚开盘时12500元/㎡，上半年一度低至8字头，目前售价9字头起；礌岗站附近万科金色领域曾低至9字 头，目 前 均 价10000~11000元/㎡，但与其相邻的中海寰宇天下住宅售价却要1.4万元/㎡； 而龙溪站附近的万科金域中央在售小复式公寓，均价仅为9字头，住宅却要卖到1.4万元/㎡。
中介地铁口抢客，低价引投资客出手
老盘新货整装入市，销售与中介代理抢客也更积极。不少市民反映经常接到公寓楼盘的“电话轰炸”，市民王小姐更笑称自己在地铁口受到了中介的“惊吓”。上周六，王小姐搭乘地铁到南海万达广场逛街，不料一出地铁口便看见乌泱泱的一群售楼经纪人。“我一看，中介们手里拿着好多广佛盘等楼书，就随手指了一个公寓产品一问，结果七八个中介就围上来了。”中介们先是簇拥着她去等楼巴，见楼巴久久未动，便派其中三个中介先打车送她到售楼部，另外几个再搭楼巴跟上，让王小姐感到哭笑不得。“想不到现在卖楼这么拼啊！”
上周末，记者走访万科金色领域、万科金域中央、新凯广场等广佛公寓盘，售楼部签约处均是坐满了人，公寓样板房里也有不少市民在参观。“我们6月开始推的公寓，现在33㎡已经卖完，剩下67㎡，八成是广州客。”万科金域中央销售人员介绍道。而万科金色领域目前1号楼已交楼、2号楼去货6成，“虽然公寓涨价慢，但周边住宅盘解限后都涨2000~3000元/㎡，小户型租金也至少1600元/月了，相信公寓仍有涨价空间。”万科金色领域销售人员表示。相比之下，禅城公寓盘就显得冷清些。
公寓抵价入市也吸引投资客出手。80后闫先生近期便在禅桂中心看了不少公寓盘，打算利用手头积蓄投资一套。“目前佛山房地产投资环境还是不太好，公寓也确实太多，但广佛地带和靠近地铁的物业我还是很看好。”闫先生告诉记者，“广佛地带很多楼盘都被广州人炒高了楼价，空间比较好。公寓面积小、总价低，价格又没以前高，正好适合投资。”文/佛山日报记者林舒
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有银行上调
公寓贷款利率
佛山日报讯记者林舒报道：近日市民陈小姐报料称，有银行调高了公寓的贷款利率。“本来见公寓便宜，想买一套作为先生的办公室，都下了订金准备签约了。结果签约前一天，合作贷款的招商银行通知利率上调了。”陈小姐表示，原本银行提出的贷款条件就比较苛刻，利率也已经是基准上浮10%，如今临签约前上浮至22%，令她接受不了。“这样下来，一间公寓10年贷款就贵了4.5万，等于变相把购房优惠吞了。”
记者走访楼盘了解到，像陈小姐的情况尚属个案，不过银行针对公寓的商业贷款确实没有买住宅划算。“虽然今年连连降息，但针对公寓等商业产品的贷款利息还是比较高，普遍是基准利率上浮10~15%，上浮22%或者不给贷款的还没听过。”南桂路地铁站附近某中介经纪人介绍道。
此外该经纪人表示，目前酒店反租模式也有所减少，反租回报的租金普遍低于同片区市场价。如星星华园国际35㎡公寓，酒店方给出的回报是1400元/㎡左右，而有业主自己出租的放盘价是1650元/㎡。
业内看市
中原地产市场研究副经理黄志兴：
部分公寓再降价 空间已非常有限
目前公寓市场产品丰富，尤其是禅桂中心区，无论是商业性质公寓还是住宅性质公寓都面临供大于求的格局。限购全面解除后，商业性质公寓冲击较大，低价产品频现，部分公寓产品价格已经降到历史低位，再下降的空间非常有限。相对而言，地段好、产品好、规划好、低总价小面积的公寓产品预期较大，而住宅性质公寓则影响较小。
公寓价格下降，对于投资者而言的确是入市的良机，但要充分考虑风险，公寓的性质、地段、客群、租金水平等因素尚需考虑。购买需求也是因人而异，比如打工一族、单身族购买公寓主要是自住，那么地段是重点考虑因素，投资客适合购买有潜力的产品，办公型公寓则更多适合初创型中小微企业。佛山颐景园置业发展有限公司营销总监车畅：
中心区公寓 回报或不及镇街
有数据统计桂城有1万套的公寓存量，而禅城季华路沿线公寓也是琳琅满目，所以现在上市的公寓竞争压力不小，不少公寓都在降价，后市还没看到什么利好消息。现在中心区公寓普遍走低，一套三四十平方米的精装公寓月租也就是1500元左右，但贷款基本就要将近两千元一个月，往往是租不抵供的。反倒是一些镇街的公寓，例如乐从，丹灶、狮山，周边有产业园区的，租赁供不应求，五六十平方米公寓总价只要三十多万元，月租却能有将近两千，还是可以的。
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