[摘要] 今年2月23日起，武汉开始执行“每户家庭拥有两套及以上住房者禁购”等新版“住房限购令”。武汉市房产中介协会近日透露，至少已接到武汉本地不下50起退房的投诉或纠纷，华明达、百居易、21世纪不动产等武汉主要几家房产中介公司及部分在售楼盘，每天都会接到退房的要求。
今年2月23日起，武汉开始执行“每户家庭拥有两套及以上住房者禁购”等新版“住房限购令”。武汉市房产中介协会近日透露，至少已接到武汉本地不下50起退房的投诉或纠纷，华明达、百居易、21世纪不动产等武汉主要几家房产中介公司及部分在售楼盘，每天都会接到退房的要求。记者了解到，退房矛盾焦点主要集中在“住房限购令”是否属于无条件解除合同的“不可抗力”？“住房限购令”导致合同解除的责任，应该如何划分等方面。
湖北灵均律师事务所执行主任范莉勤针对以上问题，一一做出法律解答。
案例一：
“住房限购令”是否属于“不可抗力”：
买卖双方和房产部门说法均不一样
2月23日，在硚口房地产交易咨询窗口，家住古田四路的许先生说，他22日与买方刘先生达成协议，将位于紫薇花园的一套房子以80万元售出，双方约定第二天到房产局过户。然而，买方在过户当天听说武汉出台新版“住房限购令”，便以自己名下已有两套房、不能再买为由，要求解除协议，并要许先生退回所交2万元押金。
买方说，双方草签的合同第八条规定：“因不可抗力造成违约的，甲、乙双方友好协商解决”，国家出台限购令，自己事先并不知道且无法违抗，应属于不可抗力，他有权要求解除合同并要回押金。
卖方认为，不可抗力一般是指战争、地震、火灾等突发状况，而限购令早就已经在别的城市执行了，买方在明知道已有两套房的情况下，应该预计到签合同买房行为有一定风险性，所以这次买卖不成，自己这一方没有任何责任，完全是买方单方面的违约行为，应为此承担责任，所以押金不能退还。
现场房产部门人员则认为，政策调整是否属于合同可无条件解除的“不可抗力”，我国并未明文规定，但这种情况变化并非出于买卖双方任何一方的意愿，而且也不可能不执行，应属于“客观因素”一类，所以双方应协商处理、解除合同。
那么，究竟哪一方的观点更有道理呢？
律师观点：
合同法第94条规定的是合同的法定解除权。也就是说，当事人在符合下列条件的情况下，可以解除合同，并且互不承担责任。1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。从上述的内容来看，政府“住房限购令”应该是属于政府的行政性命令，该行政性命令具有政府规章制度的性质。这一行为具有不可预测、不可控制、不可避免的特征，基于此所解除的合同，应该是法定解除，双方不负违约责任。同时97条规定了合同解除的法律后果：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
【延伸阅读】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
