[摘要] “三季度经济下降速度减缓，意味着企稳”、“房地产我们特烦它，但必须承认它在经济发展中绕不开”、“鄂尔多斯地产泡沫爆发就是因为供大于求”……昨日，人称“京城四少”之一的著名经济学家、清华大学教授魏杰，应邀参加南京理工大学第八期“紫金EMBA发展论坛”，并就经济增长、房地产未来等热门话题畅谈个人见解。
预言未来：高档住宅、保障房将不计入房屋均价
想投地产一定要研究人口聚集度
地产未来将被区别对待。商业地产未来以放为主。因为商业地产还处于上升趋势。“北京商业地产开发商一般不卖，只是租赁。”
居住地产分成三部分：保障性住房、一般性住房和高档性住房。其中保障性住房要靠社会保障来解决。“全世界的穷人住房，都是政府保证。”他介绍，未来的房价统计问题很可能将不再统计保障住房的价格。“实际上月统计，就已经把这部分去除了。”并且，未来保障房也可能只租不卖。
一般性住房，即涉及到一般老百姓“居者有其屋”的住房，他认为将回归本性，被重点监控价格的也是这部分住房。他提醒投资者注意，未来很可能将这部分住房的投资和投机挤出去，政策设计上是回归本性。
“高档性住房将会率先放开。用价格越高、税收越高的方式来控制。未来价格也不统计在房地产均价里。”就像戴手表，几百元一块的可以看时间，但也有人买25万的。就像奢侈品价格从来不统计在CPI里，高档住房也将不被统计在房屋均价。
他还举例说，“北京等城市已开始这样做了。如北京均价一直在2万左右。但北京许多楼盘价格在六七万一平米。有俩楼盘10万零8千开盘，开盘后不到2星期就卖完了。这是富人的消费，爱涨多高涨多高。”他认为，未来投资可能在这部分住房，因为供求关系比较紧张。
他介绍，有个企业家曾咨询他能否在某城市投资开发海边别墅，他帮其统计后发现，该城人口聚集度在排名第131名，人口聚集度缓慢(排前50名人口聚集度较快；50-100中等；100名以外缓慢)，并且几乎没有外地人愿去这个城市。
“京津唐的富人，一般选海边别墅就去烟台、青岛。这个城市内需外需都没有。我建议他别投。”但后来该企业家还是花了13亿投资了，目前滞销，只希望不赚卖出回本就行。因此，他提醒“未来投资房地产，一定要注意供求。没有需求，硬开发需求也开发不出来。”
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