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土地住宅冰火两重天 调整期广佛板块魅力独显

——2014年佛山楼市回顾与展望

房天下综合整理  2015-01-22 15:26

[摘要] 昨日（1月21日），“DTZ戴德梁行佛山2014全年房地产市场分析新闻发布会”在南海迎宾馆举行。发布会现场，戴德梁行华中区域集团高管不仅发布了2014年房地产分析报告，还分享了对佛山房地产发展前景的预判。会后，媒体共同见证了广东金融高新技术服务区管委会与DTZ戴德梁行广州的战略合作协议签订仪式。

房天下讯 昨日（1月21日），“DTZ戴德梁行佛山2014全年房地产市场分析新闻发布会”在南海迎宾馆举行。发布会现场，戴德梁行华中区域集团高管不仅发布了2014年房地产分析报告，还分享了对佛山房地产发展前景的预判。会后，媒体共同见证了广东金融高新技术服务区管委会与DTZ戴德梁行广州的战略合作协议签订仪式，戴德梁行或将全面进入佛山。

广东金融高新技术服务区管委会与DTZ戴德梁行广州的战略合作协议签订仪式

土地住宅冰火两重天

·2014年佛山新建住宅成交量创下“历年新高”和“全省”。一二手住宅成交量双双比2013年大幅上升24%。一手住宅成交增量95%来自南海、顺德。房地产调整期，南海、顺德作为佛山楼市”擎天柱”的位置更加突显。

· 住宅成交大热， 但土地市场却一度跌至冰点。2014年，佛山招拍挂土地成交金额292亿，同比下降53%；供需双向缩减令土地市场明显降温。

· 2015佛山住宅市场预判：成交量回复理性；价格总体平稳，各区表现不一。

戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文解析2014佛山住宅土地市场

戴德梁行认为，受益于“8月限购放松”、”9.30限贷松绑”、“11.21降息”等系列利好政策，佛山商品住宅成交量从8月起开始持续增加；全年新建商品住宅与存量住宅成交面积双双同比大增24%。不过，在总量大增的表象背后，是五区的冷热不均。数据显示，房地产调整期，南海、顺德作为佛山楼市”擎天柱”的位置更加突显。实际上，如果去掉南海、顺德，2014年佛山其它区域的成交量合计与2013年相比并不大。另一方面，南海、顺德受“限购松绑”的影响非常明显：松限当月，南海、顺德新建住宅分别环比升59%；存量住宅方面，松限当月，顺德成交面积更环比大升93%。

南海、顺德受限购放开刺激尤其明显

尽管成交量大幅攀升，但成交均价并未出现反弹。2014年全年新建住宅成交均价8,484元，比2013年微升2.8%。 分月来看，2014年各月新建住宅成交均价基本位于8,500元以上水平，明显高于2013；不过，下半年房企“以价换量”主导市场，新建住宅价格呈缓慢下行态势，涨幅回落。分区来看，南海、顺德成交均价同比分别升2%，其它都同比下降。

调整期广佛板块魅力独显

戴德梁行分析认为，南海、顺德的强劲表现，主要受到四大因素的共同支撑：首先，当地居民本身购买力相对较强，受到市场积极信号鼓舞出手购房。其次，南海、顺德外来常住人口较多；佛山80%的外来人口聚集在南海、顺德，而“限购放开”令到外地户口购房门槛大大降低。再者，南海、顺德位于广佛边界，其优越的地理位置成功吸引到部分“广州外溢”的购房者（包括投资客与刚需客）。当然，南海前期积累存量较大，部分房企“以价换量”也有力地促动了购买。2013年，佛山五区中，南海供销比高，达到1.55；2014年的有利形势，有效缓解了南海的库存压力。

佛山80%的外来人口聚集在南海、顺德

住宅成交大热，土地市场却跌至冰点： 2014年，佛山招拍挂土地成交金额292亿，同比下降53%；对比2013年，佛山土地出让金是643亿，位列第八，甚至超过广深。 正如国内大多数二、三线城市一样，整体房地产在2014上半年的成交低迷、市场资金面收紧等一系列因素导致房企土地购置观望情绪加重； 另一方面，2014年优质用地供应量也有所减少，尤其是南海在2014年经历了长达7月的商住用地断供。可以说，供需双向缩减令土地市场明显降温。 同样放缓的还有房地产开发投资增速：2014年1-9月，佛山房地产开发投资额同比增长12.1%，增速低于广东省（17.9%）和广州市（16.9%）同期水平。

全年土地成交金额不及去年一半

展望2015年，供应方面，尽管2014年房地产开发投资的放缓和土地购置缩减令到后市住宅供应受到一定抑制 ；但是2013年火爆成交的商住用地在2014、15年逐步建成、并投放市场，存量仍在加大。目前佛山仍有约800万存量有待消化 。而房企资金压力仍在，“走量”在相当一段时间内仍是“大势”，部分偏远地区更为明显。需求方面，2014成交增量受“限购放松”和房企“以价换量”驱动；2015年，上述效力将适当减退。不过，货币环境趋于宽松。城际连通不断增强，如果“价格洼地”效应还在，佛山仍对“外地购房者”具有一定吸引力。 政府“产、城、人”规划与不断丰富的城市配套设施有望留住更多外来打工人口，并带来购房需求。因此，DTZ戴德梁行预测，2015年佛山楼市成交量将回复理性；价格总体平稳，各区表现不一。

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