[摘要] 在近两年商业综合体开发“热”的背景下，2014年大批佛山写字楼入市，致使市场竞争进入白热化。2015年这一趋势还将愈演愈烈。据戴德梁行新发布的统计数据显示，今年桂城千灯湖、祖庙-季华路和佛山新城这三大板块投入使用的写字楼面积将超过100万㎡。因吸纳量有限，空置率也将随之增加。
在近两年商业综合体开发“热”的背景下，2014年大批佛山写字楼入市，致使市场竞争进入白热化。2015年这一趋势还将愈演愈烈。据戴德梁行新发布的统计数据显示，今年桂城千灯湖、祖庙-季华路和佛山新城这三大板块投入使用的写字楼面积将超过100万㎡。因吸纳量有限，空置率也将随之增加。
供应：今年三大区域写字楼供应超100万㎡
2014年的“降温”，挡不住佛山写字楼供应的增加。据国际房地产顾问五大行之一的戴德梁行统计，2014年佛山优质写字楼累计存量约198万㎡。
今年起，这一数据还将继续刷新。据戴德梁行统计数据显示，今年桂城千灯湖片区、祖庙-季华路片区及佛山新城均有优质写字楼项目投入使用，合计建筑面积超过100万㎡。其中，桂城千灯湖片区包括友邦金融中心二期、万达中心、智富大厦、荣耀国际金融中心等，祖庙-季华路片区有万科广场和佛山绿地中心，佛山新城则有依云国际、保利中心和中信银行大厦等。这些写字楼预计交付时间都是今年内。
依此统计，2012~2015年主城区可租售高端写字楼总计供应量约160万㎡，将对佛山写字楼整体市场形成一定供应压力。
佛山写字楼租金及售价水平
销售：销售冷清？只是相对总供应量而言
写字楼这么多，销售是否受影响？想必大多人会以“淡静”、“冷清”来描述2014的佛山写字楼市场。但事实上，据合富辉煌统计，2014年禅桂写字楼成交面积近40万㎡，共计1700套，同比2013年分别上涨14%、20%，与“冷清”的市场表现却截然不同。
对此合富辉煌佛山公司市场部总监曹绍林表示，2014年的“冷”是相对总供应量而言。“供应量、出租量在增加，但成交量却未因此发生太大变化，才导致销售压力看起来大。”
事实上，受住宅市场低迷影响，2014年上半年的佛山写字楼成交是有明显回暖，成交量达24万㎡。但8月松限后，投资市场信心受影响，写字楼成交才出现明显下降。这一年来，智慧新城、联达大厦、嘉邦国金中心、南海万达广场、天安数码中心等项目均是销售前十，成交金额高者接近7亿元。
“其实佛山可售的写字楼也不算多。”佛山市房地产业协会副会长骆仪克道出了市场冷清的另一个原因。“季华路新增写字楼不多，千灯湖大部分只租不售，佛山新城则尚处于起步阶段，优质写字楼并不多，更谈不上过剩。”
现有写字楼供应分布
：去年空置率达38%，平均4.8%
哪些企业上楼办公？据戴德梁行数据显示，目前佛山写字楼用户以金融投资、专业服务和批发零售为主，多为内资民营企业。然而在供应增大、吸纳量却非常有限的情况下，佛山写字楼的空置率也在不断走高。据统计，2014年佛山写字楼整体空置率达38%，预计2016年将高达42%。“佛山写字楼尚缺少外资贸易、制造业、能源等行业的租客，可考虑从这方面着手招商引资。”戴德梁行华中区企业服务及写字楼部主管及董事梁学森建议。
至于投资者关心的方面，则可按“月租金×12／购买房屋总价”计算投资。目前市场上比较认可的写字楼投资为6%~8%之间，达到这个数值则较适宜投资。目前佛山写字楼平均售价为1.5万元/㎡，平均月租金是60元/㎡，照此计算平均为4.8%，尚未达到“及格线”。对此梁学森表示，“近年佛山写字楼的租金及售价总体均呈上升趋势，存量在未来两年内呈现井喷，但租金相比广深却是便宜，未来仍有很大空间。”
应对：“差异牌”助力写字楼市场健康发展
竞争日趋白日化，写字楼打“差异牌”必不可少。如南海万达中心斥资近千万打造总裁空中会所，彰显高端领袖气质；嘉邦国金中心打造新加坡“花园式办公”； 天安中心则瞄准了转型升级中的高新企业。但业内人士坦言，目前许多开发商已不会优先开发写字楼。为迎合企业升级变迁的趋势，未来写字楼也倾向于往产业型发展。
寻出路的不光是开发商，梁学森认为政府也应发挥顶层设计者的引导作用，助市场健康运行。包括加强城市交通与配套设施的建设，加强产业导入及优化，协助佛山写字楼硬件及物管服务等软件的提升。
至于投资客，曹绍林建议应对佛山写字楼格局进行详尽考察。“不同板块的用户构成不同，其企业实力、租金水平、投资回报也不同，都需多方考察、谨慎投资。”
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