[摘要] 根据“3·30”新政，二套房贷首付降至四成，不过新政在广州市至今仍未落地。
根据“3·30”新政，二套房贷首付降至四成，不过新政在广州市至今仍未落地。据记者从银行有关人士了解到，有的银行仍坚持“穗六条”首付七成的严苛规定；部分银行则从去年“9·30”新政后二套房贷首付回归到国家之前规定的六成首付，但距二套房贷新政的四成首付仍有一段距离。有专家认为，“3·30”新政与“穗六条”“打架”，故此如果“穗六条”不就二套房贷的首付进行更新，那么“3·30”新政仍难以落地。然而，从楼市政策"松绑"的大环境来看，二套房贷4成首付落地应该为时不远。有意置业的人士，不如趁这段等候期，把手头的资金归集计算一下，看自己能否搭上政策“顺风车”。根据去年“9·30”新政，结清首套贷款的二次置业者等同首次置业，首付更低至三成，这一政策在广州已顺利落地。故此对于手持一套房，但需要改善置业或者学位置业的人士，换房难度大大降低。据了解，现时选择“租一买一”的买家较少，通常选择“租一买一”的买家多是希望可以手持两套物业的同时，通过出租套单位，减轻自己的贷款压力。
各区换房成本知多D
满堂红数据显示，今年以来天河区80平方米以内两房平均租金单价约为59.54元/m2/月，套均月租约为4100~4200元/月，100~110平方米电梯楼三房套均总价约为280万元，其中近期成交相对较为热门的板块为中山大道板块，尤以骏景花园为主，套均总价约为260万元左右。
目前海珠区80平方米以内的两房平均租金单价约为47.86元/m2/月，套均月租约为3200~3300元/月。现时海珠区成交相对活跃的100~110平方米三房单位主要集中于工业大道板块，其中保利花园成交量占比约超过三成，套均成交总价约为248万元左右。满堂红市场部研究员刘镜棠介绍，如套贷款已结清，首付房款约为75万元，贷款额约为174万元，月均供款（20年等额本息）约为12366元/月，减去套的房租，估计月均支付房款约为9000~9500元左右。
越秀区近期80平方米以内的两房平均租金单价约58.27元/m2/月，套均月租约4000元/月，其中五羊新城—二沙岛板块套均月租约3700元/月，越秀板块及淘金—建设板块套均月租约为3900元/月。刘镜棠介绍，近期越秀区100~110平方米三房成交相对活跃的是淘金—建设板块，套均总价接近300万元左右，其中淘金华庭、逸雅居套均总价约为300万元，而淘金家园、天伦花园套均总价则基本上都在350万元以上。
白云区近期80平方米以内的两房平均租金单价约为37.04元/m2/月，套均月租约为2500元/月，其中白云大道板块套均月租约为3000元/月，机场西—三元里板块及解放北—广园中板块套均月租约为2500~2600元/月，新市—黄石板块套均月租约为2200元/月，同德围—西槎板块套均月租为低，约为1900元/月。
刘镜棠介绍，近期越秀区100~110平方米三房成交相对活跃的板块为白云大道板块，套均总价接近180万元左右，其中电梯楼如云山锦绣、时代玫瑰园等楼盘套均总价约为225万~230万元，而楼梯楼单位如云山居套均总价约140万元。
黄埔区近期90平方米左右的单位平均租金单价约为26.72元/m2/月，套均月租约为2400元/月。刘镜棠介绍，黄埔区130平方米左右的单位有万科城市花园、金碧领秀国际、金碧世纪花园等，套均总价基本都在250万元以上，而港湾路一带的楼梯楼单位套均总价约为160万元左右。
据满堂红促成交易数据，番禺区近期90平方米左右单位平均租金单价约为32.90元/m2/月，套均月租约为2900元/月。刘镜棠介绍，番禺区130平方米左右的单位选择较多，其中祈福新村、南国奥林匹克花园、番禺海伦堡、广州星河湾等楼盘近期成交相对较为活跃，套均总价约为200万元左右，基本上均为素质较好的电梯楼单位。
换房板块扫描
珠江新城板块：二套房适合选旧楼
中原地产广弘天琪分行高级营业经理姚志雄介绍，如置业者持有一套85平方米的广弘天琪两房，现时出租租金约达7500元/月，而购入该楼盘约117平方米的三房，总价约450万元，按首付四成计算，这套广弘天琪三房月供款约1.5万~1.6万元左右。月租金与月供款差价将近1万元，可能会相对较为吃力。姚志雄表示，这类置业者可选择购入楼龄约12~13年的南天广场或名门大厦，目前，两个楼盘的均价约2.1万~2.5万元/m2，一套约110平方米的南天广场三房，总价250万元，按首付四成、贷款约25年计算，这套南天广场三房月供款则在0.9万~1万元左右，月租金与月供款差距并不多，对处于职业上升期的人士来说，问题不大。
赤岗板块：以租养供缺口为五六千
中原地产赤岗分行高级营业经理曾先生介绍，赤岗板块选择“租一买一”方式的置业者较少。如该买家持有一套面积约60平方米的鸿运花园两房，现时租金约2600元/月，而购入该楼盘约100平方米三房，总价约200万元，按首付四成计算，这套三房月供款约4000~5000元。通过租金补贴后，该三房每月供款近2000元。如置业者持有76平方米的佳信花园两房，租金约4000元/月，而同小区100平方米左右的三房单位，总价约250万元，按首付四成、贷款约25年计算，这套三房月供款为9573元左右，月租金与月供款差距约5000~6000元。
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